Locazioni brevi Nuovo regime fiscale spiegato dalle Entrate

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La specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi, introdotta dalla Manovra correttiva (Decreto legge 24 aprile 2017, n. 50) è l'oggetto dei chiarimenti resi dall'Agenzia delle Entrate nella circolare n. 24 del 12 ottobre 2017.

Nell'atteso documento di prassi, l'Agenzia indica le regole operative per sciogliere i principali dubbi che sono emersi nel corso degli incontri tenuti con le associazioni di categoria e i principali operatori del settore.

Il tutto poco prima della scadenza fissata per il 16 ottobre per il versamento della ritenuta del 21%.

Nuova disciplina sulle locazioni brevi

L'articolo 4 del Dl n. 50/2017 ha reso operativa la ritenuta del 21% che gli intermediari immobiliari, operando in qualità di sostituti d’imposta, devono effettuare sull’ammontare dei corrispettivi incassati sui contratti di locazione brevi, ossia sui contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa.

La norma stabilisce che, a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21%, in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.

16 ottobre appuntamento alla cassa per il versamento della ritenuta del 21%

E' fissato a lunedì 16 ottobre il termine comune, quasi per tutti, per il primo appuntamento con le ritenute operate sui versamenti fatti ai locatori.

Secondo la norma, la ritenuta deve essere versata, tramite il modello F24, entro il giorno 16 del mese successivo all’incasso.

Così, entro il giorno 16 ottobre 2017 i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, devono procedere al versamento della ritenuta sui redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dall’11 settembre 2017.

La ritenuta non va versata nel caso in cui l’intermediario abbia trasmesso un assegno dall’inquilino al locatore; mentre la stessa va operata anche quando l’intermediario delega terzi a incassare e versare.

Chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

La circolare n. 24/E/2017 delle Entrate parte dalla definizione di contratti di locazione breve, al fine di delimitare l’ambito di applicazione delle nuove disposizioni.

Nel documento di prassi si specifica che:

- sono considerati contratti di locazione di immobili ad uso abitativo quelli di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa;

- sono equiparati alle locazioni brevi anche i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario e che hanno la stessa durata;

- applicano la disciplina delle locazioni brevi sia i contratti stipulati direttamente tra locatore e conduttore sia quelli stipulati con l’intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online;

- si specifica che sono “intermediari”, tenuti agli adempimenti, non solo i mediatori iscritti alla Camera di commercio con i necessari requisiti di legge, ma anche tutti coloro attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve, a prescindere dalla forma giuridica da loro scelta per l’attività (sia online che offline). Le regole valgono anche se l’intermediario non risiede ufficialmente in Italia;

- gli intermediari devono farsi dare dal locatore tutti i dati per fare la comunicazione annuale alle Entrate, ma non sono tenuti a verificare la veridicità degli stessi; tale responsabilità resta in capo al locatore;

- oggetto dei suddetti contratti devono essere gli immobili aventi destinazione residenziale situati in Italia e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) oltre che singole stanze dell’abitazione;

- il contratto può avere ad oggetto anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali (servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo) e ora la circolare 24/E/2017 precisa che tra i servizi rilevanti ai fini dell’applicazione del nuovo regime devono essere inclusi anche altri servizi come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata;

- non possono essere forniti i pasti, la prima colazione, l’auto a noleggio o la guida turistica.