Il locatore (proprietario dell’immobile) può optare per il regime della cedolare secca anche se il contratto di locazione è stipulato dal conduttore (inquilino) nell’esercizio della propria attività professionale, ad esempio per esigenze abitative dei propri dipendenti.
Il divieto previsto dall’articolo 3, comma 6, del Decreto legislativo n. 23/2011 si applica esclusivamente alle locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa, arte o professione.
Di conseguenza, non rileva la natura soggettiva o le finalità del conduttore, bensì il regime giuridico-fiscale in cui opera il locatore.
È quanto confermato dalla Corte di cassazione, Sezione Tributaria, con due sentenze pubblicate il 7 maggio 2025, rispettivamente nn. 12079 e 12076.
La Suprema Corte si è così pronunciata nell’ambito di due procedimenti promossi per impugnare altrettanti avvisi di accertamento notificati dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di due contribuenti.
Con gli avvisi di accertamento erano stati recuperati a tassazione importi a titolo di IRPEF, oltre sanzioni e interessi, sull'assunto dell'indebita applicazione della cedolare secca su dei contratti di locazione sottoscritti dai contribuenti nella qualità di locatori. L’Agenzia delle Entrate contestava la mancanza del requisito soggettivo richiesto dalla normativa, poiché i conduttori esercitavano attività commerciale/professionale.
Cedolare secca
La cedolare secca - si rammenta - è un regime fiscale opzionale per le locazioni ad uso abitativo che prevede il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali, con aliquota fissa, escludendo altresì l'applicazione dell'imposta di registro e di bollo.
L'esclusione richiamata, nel dettaglio, dispone che la cedolare secca non si applica alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni.
Nella specie, i contratti di locazione erano stati conclusi per esigenze abitative e familiari dell’amministratore delegato di una società, nel primo caso, e del Presidente di una Fondazione, nel secondo caso.
In entrambe le vicende, la Cassazione ha accolto le ragioni dei contribuenti, richiamando i principi già affermati nella sentenza n. 12395/2024. I giudici hanno ribadito che la cedolare secca è applicabile anche se il conduttore agisce nell’esercizio della sua attività professionale.
In tema di redditi da locazione - si legge nella pronuncia - il locatore può optare per il regime della cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale.
Difatti, l'esclusione disposta dall'articolo 3, comma 6 del D. Lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di un'attività d'impresa o di arti e professioni.
La cedolare secca, per la Corte, non è applicabile solo quando il locatore agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa, arte o professione, ossia quando l’immobile locato rientra tra i beni strumentali o merce dell’attività economica svolta dal proprietario.
Nessun limite implicito
Per gli Ermellini, non si possono desumere contrari argomenti interpretativi, dal comma 6-bis dello stesso articolo, che disciplina l’estensione della cedolare a immobili locati a cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, purché sublocati a studenti universitari o messi a disposizione dei Comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone.
Il comma 6-bis ha finalità specifiche e non esclude la possibilità per il locatore di applicare la cedolare anche in presenza di conduttori imprenditori o professionisti.
Finalità abitativa prevalente e legittimità dell’opzione
Nei casi esaminati, trattandosi di immobili destinati a esigenze abitative dell’amministratore delegato e del presidente delle conduttrici, il locatore era comunque legittimato ad applicare la cedolare secca.
Da qui l'enunciazione del seguente principio di diritto:
| Sintesi del caso | Due contribuenti avevano optato per il regime della cedolare secca su contratti di locazione abitativa conclusi con soggetti (società/fondazione) che destinavano l’immobile alle esigenze abitative dei propri amministratori. |
| Questione dibattuta | L'Agenzia delle Entrate contestava l'applicazione del regime agevolato, sostenendo che la cedolare secca non fosse applicabile quando il conduttore agisce nell’esercizio di attività imprenditoriale o professionale. |
| Soluzione della Corte di cassazione | La Corte ha ritenuto legittima l'opzione per la cedolare secca, precisando che il divieto ex art. 3, co. 6, D.lgs. n. 23/2011 riguarda esclusivamente le locazioni effettuate dal locatore in ambito di impresa o professione. |
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