In caso di infiltrazioni provenienti da terrazze a livello o lastrici ad uso esclusivo, il condomino danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a tutti i soggetti che hanno contribuito al danno.
La responsabilità solidale coinvolge condominio, proprietario e conduttore, mentre i criteri di ripartizione previsti dall’art. 1126 c.c. operano solo nei rapporti interni tra i corresponsabili.
Con la sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026 la Corte di Cassazione ha affrontato il tema della responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti da terrazze a livello o lastrici solari ad uso esclusivo, chiarendo i rapporti tra condominio, proprietario e conduttore dell’immobile.
La decisione assume particolare rilievo pratico nei contenziosi condominiali, poiché conferma l’applicazione congiunta degli articoli 2051, 2055 e 1126 del Codice civile.
Per la Suprema Corte, il condomino danneggiato può richiedere l’intero risarcimento a ciascun corresponsabile, in forza della responsabilità solidale. Restano invece interni ai rapporti tra i soggetti obbligati i criteri di ripartizione previsti dall’articolo 1126 c.c.
La controversia nasce da due episodi di infiltrazioni d’acqua verificatisi nel 2005 e nel 2006 in un appartamento condominiale. I danni avevano interessato locali, arredi e suppellettili dell’immobile sottostante, mentre l’origine delle infiltrazioni era stata individuata nel terrazzo a livello dell’unità sovrastante, a causa di problemi nel sistema di scarico e dell’ostruzione del bocchettone di deflusso.
Nel giudizio erano stati coinvolti il condomino danneggiato, il condominio, il proprietario dell’appartamento sovrastante, il conduttore dell’immobile e la compagnia assicurativa chiamata in garanzia. Il Tribunale aveva inizialmente condannato soltanto il condominio, escludendo la responsabilità del proprietario e del conduttore. La Corte d’Appello aveva invece riformato la decisione, accertando il concorso di responsabilità tra tutti i soggetti coinvolti.
Il tema all'esame della Cassazione, dunque, era quello della responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti da terrazze a livello ad uso esclusivo, con particolare riferimento al rapporto tra responsabilità da custodia e disciplina del lastrico solare.
Nel corso del giudizio è stato confermato che le infiltrazioni erano riconducibili sia a difetti strutturali del sistema di scolo sia alla mancata manutenzione del terrazzo a livello.
In particolare, i giudici hanno evidenziato l’errato posizionamento dello scarico pluviale e l’ostruzione del bocchettone di deflusso, che avevano provocato il ristagno dell’acqua piovana e il successivo allagamento dell’appartamento sottostante.
La sentenza ha attribuito rilievo anche agli obblighi di vigilanza e manutenzione gravanti sul conduttore, qualificato come custode della terrazza ai sensi dell’art. 2051 c.c. Parallelamente, è stata riconosciuta la responsabilità del condominio per i difetti delle parti comuni e per la funzione collettiva del sistema di smaltimento delle acque meteoriche.
La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di danni da infiltrazioni provenienti da terrazze o lastrici solari ad uso esclusivo, il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a ciascun corresponsabile, in applicazione della solidarietà prevista dall’art. 2055 c.c.
Secondo i giudici, il limite di un terzo previsto dall’art. 1126 c.c. non opera nei confronti del danneggiato, ma riguarda esclusivamente i rapporti interni tra i soggetti obbligati.
La ripartizione tra un terzo e due terzi rileva quindi soltanto ai fini dell’eventuale azione di regresso tra condominio, proprietario e utilizzatore esclusivo della terrazza.
La sentenza si pone in continuità con l’orientamento delle Sezioni Unite n. 9449/2016, confermando la natura extracontrattuale della responsabilità per infiltrazioni.
Di seguito il principio di diritto espressamente enunciato dalla Cassazione:
"in presenza di un medesimo danno da infiltrazioni all’appartamento sottostante, provocato da più soggetti, quali, nella specie, il locatore ed il conduttore titolari di diritto di uso esclusivo di una terrazza a livello ed il condominio (ovvero i condomini titolari delle unità immobiliari coperte dalla terrazza), e dunque nel concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale, il regime di solidarietà imposto dall’art. 2055 c.c. comporta che la domanda del danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno, non rilevando, quindi, rispetto all’attore, i limiti del terzo o dei due terzi, pari alle frazioni imputabili all’uno o agli altri a norma dell’art. 1126 c.c. (viceversa operanti nei rapporti interni fra i corresponsabili, ove in tal senso sia stata formulata apposita domanda ai fini del regresso)".
Ai sensi dell'individuazione delle modalità semplificate per l'informativa e l'acquisizione del consenso per l'uso dei dati personali - Regolamento (UE) n.2016/679 (GDPR)
Questo sito non utilizza alcun cookie di profilazione. Sono invece utilizzati cookie di terze parti legati alla presenza dei "social plugin".