Estromissione agevolata immobili entro il 31 maggio 2025

Anche per il 2025 viene confermata un’interessante opportunità per gli imprenditori individuali che intendono riorganizzare il proprio patrimonio immobiliare, alleggerendo la sfera imprenditoriale da immobili non più funzionali all’attività economica. Coloro che, alla data del 31 ottobre 2024, risultano titolari di beni immobili strumentali — sia per natura che per destinazione — possono infatti procedere alla loro esclusione dal patrimonio aziendale entro il 31 maggio 2025.

L’operazione avviene mediante una semplice annotazione contabile e prevede il versamento di un’imposta sostitutiva, calcolata secondo criteri stabiliti dalla normativa vigente. Si tratta di una misura che si inserisce in un più ampio quadro di strumenti agevolativi, accanto all’assegnazione, cessione e trasformazione agevolata, destinati a facilitare scelte strategiche in materia di gestione, liquidazione o riconversione delle attività.

Con l’avvicinarsi della scadenza, è fondamentale che l’imprenditore valuti attentamente la convenienza fiscale e patrimoniale di questa opportunità, tenendo conto della natura degli immobili, dell’inquadramento contabile e degli obiettivi di lungo termine dell’impresa.

Contesto normativo e finalità dell’intervento

La misura dell’estromissione agevolata degli immobili strumentali dell’imprenditore individuale trova il proprio fondamento giuridico nell’art. 1, comma 37, della Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025). Tale disposizione riprende integralmente la disciplina già introdotta dall’art. 1, comma 121, della Legge 28 dicembre 2015, n. 208, confermandone l’impostazione e i principi ispiratori, con l’unica variante rappresentata dall’aggiornamento dei termini temporali di riferimento.

La finalità dell’intervento è duplice: 

• da un lato, offrire agli imprenditori individuali una via semplificata e fiscalmente attenuata per dismettere immobili non più funzionali all’attività d’impresa; 
• dall’altro, favorire una migliore allocazione del patrimonio immobiliare, soprattutto in vista di operazioni di cessazione, riconversione o pianificazione successoria dell’attività economica.

In analogia con le precedenti leggi di bilancio, anche la L. 207/2024 si muove in un’ottica di continuità normativa, riaffermando la validità di strumenti di alleggerimento fiscale per il comparto produttivo individuale. L’estromissione agevolata si inserisce così tra gli interventi strutturali mirati a facilitare la transizione dei beni dall’ambito imprenditoriale a quello personale, senza che ciò comporti un aggravio impositivo eccessivo, ma anzi promuovendo la regolarizzazione di posizioni latenti che altrimenti resterebbero sospese nel tempo.

Questo approccio conferma l’intento del legislatore di rafforzare la competitività e la flessibilità gestionale delle microimprese e dei piccoli operatori economici, strumenti centrali del tessuto produttivo italiano.

Soggetti beneficiari

Possono accedere al regime di estromissione agevolata tutti gli imprenditori individuali che, alla data del 31 ottobre 2024, risultano proprietari di immobili strumentali per natura o per destinazione. L’agevolazione è concessa a prescindere dal regime contabile adottato, e quindi è applicabile anche ai soggetti che operano in regime forfetario.

La normativa riconosce inoltre la possibilità di estromettere i beni anche in alcune situazioni particolari. In caso di decesso dell’imprenditore, ad esempio, l’erede che prosegue l’attività in forma individuale può esercitare l’opzione per l’estromissione (come chiarito dalla Circolare AE n. 39/2008). Allo stesso modo, anche il donatario dell’azienda, se continua l’attività d’impresa del donante, può beneficiare della misura.

L’agevolazione è riconosciuta anche agli imprenditori in stato di liquidazione, purché la qualifica sia mantenuta al 1° gennaio 2025. Secondo l’orientamento dell’Agenzia delle entrate, già espresso in occasione di precedenti riaperture della misura, la liquidazione non impedisce l’accesso all’estromissione.

Infine, il beneficio si estende anche ai soggetti che operano in regime di impresa familiare. In questo caso, pur essendo formalmente un’impresa individuale, il titolare deve prestare attenzione agli aspetti civili e patrimoniali derivanti dalla partecipazione dei collaboratori familiari. Questi ultimi, infatti, hanno diritto a una quota degli utili e degli incrementi patrimoniali, compreso l’immobile oggetto di estromissione. Di conseguenza, l’operazione dovrà essere condivisa e adeguatamente formalizzata, per evitare future contestazioni tra l’imprenditore e i collaboratori.

Ambito oggettivo

L’estromissione agevolata riguarda esclusivamente una specifica tipologia di beni immobili, ovvero quelli qualificabili come strumentali. In particolare, rientrano nella misura:

• gli immobili strumentali per natura, ovvero quelli che, in base alle loro caratteristiche strutturali e catastali, non possono essere utilizzati per finalità diverse senza radicali trasformazioni. Tra questi si annoverano quelli appartenenti alle categorie catastali B, C, D, E e A/10 (quest’ultima solo se l’uso ufficio è previsto in licenza edilizia, anche in sanatoria);
• gli immobili strumentali per destinazione, ossia quelli impiegati in modo esclusivo per lo svolgimento dell’attività imprenditoriale, indipendentemente dalle caratteristiche costruttive.

Sono invece esclusi dal perimetro dell’agevolazione:

• i beni merce, destinati alla vendita nell’ambito dell’attività ordinaria dell’impresa;
• gli immobili patrimonio, ovvero quelli non utilizzati né strumentalmente né destinati alla produzione di reddito d’impresa;
• gli immobili acquisiti in leasing se non è stato esercitato il riscatto entro il 31 ottobre 2024;
• tutti i beni che, alla stessa data, non risultano di proprietà dell’imprenditore.

Il rispetto di questi requisiti è fondamentale per poter accedere all’agevolazione in modo corretto e conforme alle previsioni normative.

Condizioni e modalità operative

Per beneficiare dell’estromissione agevolata, è necessario rispettare alcune condizioni essenziali, che ne determinano la validità ai fini fiscali.

In primo luogo, l’immobile deve risultare già posseduto dall’imprenditore alla data del 31 ottobre 2024. Questo vincolo temporale è fondamentale per delimitare l’ambito di applicazione dell’agevolazione e garantire che l’operazione riguardi beni già inseriti nel contesto imprenditoriale.

In secondo luogo, l’estromissione deve essere formalizzata attraverso una semplice annotazione contabile, da effettuarsi nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 31 maggio 2025.

La scelta dello strumento contabile dipende dal regime adottato:

• gli imprenditori in contabilità ordinaria utilizzeranno il libro giornale,
• mentre coloro che adottano la contabilità semplificata dovranno procedere alla registrazione nel registro dei beni ammortizzabili.

Il perfezionamento dell’opzione richiede inoltre un adempimento formale in sede di dichiarazione: è obbligatorio indicare, nel quadro RQ del modello Redditi, i valori dei beni estromessi e l’ammontare dell’imposta sostitutiva dovuta. Tale obbligo sussiste a prescindere dall’effettivo versamento dell’imposta: se questa non viene pagata nei termini previsti, l’importo verrà comunque iscritto a ruolo dall’Amministrazione finanziaria, dando luogo alle ordinarie procedure di riscossione coattiva.

Regime fiscale agevolato: modalità, costi e implicazioni tributarie

L’estromissione degli immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa individuale si realizza attraverso l’applicazione di una imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP, calcolata con un’aliquota pari all’8%. Questo regime agevolato rappresenta un'alternativa più favorevole rispetto alla tassazione ordinaria delle plusvalenze e consente di semplificare il trattamento fiscale dell’operazione.

La base imponibile su cui si applica l’imposta è data dalla plusvalenza eventualmente generata, calcolata come differenza tra il valore normale del bene — cioè il suo valore di mercato — e il valore fiscalmente riconosciuto, inteso come il costo storico dell’immobile incrementato di eventuali spese capitalizzate, al netto degli ammortamenti dedotti fino al 31 dicembre 2024. In alternativa al valore normale, l’imprenditore può scegliere di adottare il valore catastale, determinato moltiplicando la rendita rivalutata per i coefficienti previsti dall’art. 52 del DPR 131/1986. Questa opzione risulta particolarmente vantaggiosa in presenza di immobili rivalutati o detenuti da lungo tempo.

Il versamento dell’imposta sostitutiva avviene in due rate:

• 60% entro il 30 novembre 2025;
• 40% entro il 30 giugno 2026.

Il pagamento deve essere effettuato mediante modello F24, utilizzando il codice tributo “1127”, istituito con la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 30/E del 22 giugno 2023, con l’indicazione dell’anno d’imposta 2025.

Imposte indirette e IVA

Dal punto di vista delle imposte indirette, l’estromissione non comporta il trasferimento di proprietà, pertanto non si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Tuttavia, sotto il profilo IVA, l’operazione può essere qualificata come autoconsumo ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5 del DPR 633/1972, nel caso in cui l’IVA sull’acquisto fosse stata detratta. In tale ipotesi, l’imprenditore può essere tenuto:

• ad assoggettare l’operazione a IVA sull’autoconsumo, oppure
• ad effettuare una rettifica della detrazione originaria, ai sensi dell’art. 19-bis2 dello stesso decreto, se l’acquisto dell’immobile è avvenuto nei dieci anni precedenti.

Vantaggi e valutazioni di convenienza

L’estromissione agevolata si configura come uno strumento efficace per semplificare la gestione patrimoniale dell’imprenditore individuale, soprattutto in presenza di immobili che non risultano più funzionali all’attività, sono locati o destinati alla dismissione. L’operazione consente di trasferire il bene nella sfera personale con un carico fiscale contenuto e certo.

La misura risulta particolarmente utile in vista di operazioni di cessazione, passaggio generazionale o trasferimento del bene, riducendo l’impatto fiscale che altrimenti si avrebbe nel regime ordinario. Una valutazione caso per caso, con l’assistenza di un professionista, è fondamentale per massimizzare l’efficacia dell’opzione.

È inoltre conveniente per chi prevede di chiudere l’impresa nel breve-medio periodo, riducendo in modo significativo l’imposizione rispetto al regime ordinario, che si basa sul valore di mercato. Una valutazione personalizzata, effettuata con il supporto di un professionista, è indispensabile per sfruttare appieno questa opportunità.

Di seguito una Tabella che riepiloga le tempistiche legate all'estromisisone agevolata  degli immobili strumentali dell’imprenditore individuale.