Prezzo del preliminare più alto. Non giustifica l’accertamento

E’ illegittimo l’accertamento tributario, laddove sia fondato sul maggior prezzo fissato in sede di contratto preliminare d’acquisto di un immobile (difforme rispetto al prezzo più basso di cui al definitivo). Né assume valore, a tal fine, l’importo del mutuo erogato agli acquirenti, in quanto è risaputo che, prima della crisi del sistema bancario, le banche erano solite erogare prestiti con più facilità.

Su tale assunto, la Corte di Cassazione, sesta sezione civile - respingendo le ragioni dell’agenzia delle Entrate - ha annullato l’avviso di accertamento analitico da quest’ultima notificato ad una società di costruzioni, per la rettifica del valore dell’immobile acquistato.

Nel caso esaminato, l’elemento da cui si è mosso l’Ufficio finanziario, nel condurre l’accertamento, è stata la differenza al ribasso del prezzo del definitivo, rispetto a quello dei relativi preliminari, riscontrata in tre su quattro operazioni di compravendita precedute da compromesso, compiute durante l’anno di verifica.

Ebbene, già la Ctr – con argomentazione poi avallata dalla Cassazione – aveva ritenuto detto fatto storico insufficiente a legittimare la conclusione delle Entrate, sull’assunto per cui “per i contratti cui viene fatto riferimento al compromesso, si deve tener conto del fatto che, di norma, questo atto preliminare viene redatto e sottoscritto su progetto o quando il manufatto è ancora allo stato grezzo; quindi potrebbero essere inserite delle opzioni che poi potrebbero essere lasciate cadere di comune accordo”. Ciò che, eventualmente, può giustificare siffatta divergenza di prezzo.

Mutuo di importo maggiore non è probatorio: prima della crisi, concedere prestiti era più agevole

Né la concessione del mutuo, da parte della banca, di importo maggiore rispetto al prezzo concordato nel definitivo, può essere a tal fine sintomatico. E’ circostanza ampiamente condivisa nell’esperienza comune, difatti – si legge nell’ordinanza n. 26286 del 6 novembre 2017 – che l’erogazione di finanziamenti immobiliari, prima della crisi del sistema bancario di cui tutt’ora si risentono le conseguenze, fosse assai più agevole (nel 2005, anno dell’accertamento) di quanto non lo sia stata successivamente.