Proroga del contratto di locazione, non si estende alla sublocazione

Qualora ad un contratto di locazione sia collegato, come contratto derivato, un contratto di sublocazione che abbia ad oggetto, totalmente o parzialmente, lo stesso bene oggetto del contratto principale, “l'autonomia negoziale delle parti del contratto locatizio non si estende a disciplinare il regolamento negoziale del contratto derivato”.

E’ questo il principio di diritto sancito dalla Corte di cassazione, Terza sezione civile, con sentenza n. 6390 del 15 marzo 2018.

Il collegamento negoziale non basta per vincolare il soggetto estraneo al nuovo accordo

Nel caso esaminato dalla Suprema corte, è stato ritenuto che la proroga di un contratto di locazione stipulata tra il proprietario e l’inquilino, sublocatore, non dovesse essere estesa al subconduttore dell'immobile.

Per la Corte, è, infatti, applicabile al contratto di sublocazione il principio generale di cui all'articolo 1372, secondo comma, del Codice civile: il contratto, ossia, ha effetto sui terzi solo nei casi previsti dalla legge. E la legge non prevede che il locatore e sublocatore possano, con accordi stipulati esclusivamente tra di loro, modificare il contenuto di un contratto di sublocazione che ha per oggetto lo stesso immobile.

L'effetto del contratto locatizio sul subconduttore – si legge nella decisione – “è circoscritto dall'articolo 1595 c.c., che in nessuno dei suoi commi conferisce al contratto principale un globale effetto di "governo" del contratto collegato, tale da attribuire alle parti del contratto principale un'autonomia negoziale relativa anche al contratto collegato, autonomia che venga così "sottratta" al subconduttore, l'unico dei tre soggetti che, non accordandosi nell'ambito del rapporto principale cui è estraneo, potrebbe infatti ricevere "pregiudizio" da un accordo locatore-sublocatore attinente al contenuto del contratto di sublocazione”.

In definitiva, l'esistenza di un collegamento tra i vari negozi non porta a vincolare anche il soggetto totalmente estraneo al nuovo accordo.