Il 16 dicembre 2025 scade il termine per il versamento del saldo IMU (Imposta Municipale Propria). Tale adempimento rappresenta l’ultima scadenza dell’anno e richiede ai contribuenti di effettuare il conguaglio dell’imposta dovuta, sulla base dell’importo complessivo annuale, al netto dell’acconto già corrisposto.
La scadenza di dicembre assume particolare rilievo perché coincide con il primo anno di effettiva applicazione del prospetto delle aliquote comunali, pubblicato sul portale del Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF). Tale prospetto, introdotto dalla riforma IMU della Legge n. 160/2019, diventa da quest’anno lo strumento ufficiale di riferimento per individuare le aliquote applicabili a ciascuna tipologia di immobile e per verificare le eventuali agevolazioni, riduzioni o assimilazioni all’abitazione principale deliberate dal Comune.
Contestualmente, il saldo è il momento in cui trovano applicazione anche le riduzioni e le esenzioni previste dalla normativa nazionale e da eventuali regolamenti locali, che possono incidere in maniera significativa sull’importo finale dovuto. Per questo motivo, il versamento di dicembre richiede una verifica attenta della documentazione disponibile e delle condizioni specifiche dell’immobile.
L’Imposta Municipale Propria è un tributo patrimoniale comunale disciplinato dai commi 739-783 della Legge n. 160/2019. Colpisce il possesso di immobili situati sul territorio nazionale e costituisce una delle principali entrate proprie dei Comuni.
Il presupposto impositivo si realizza quando il contribuente detiene un diritto reale su un immobile, indipendentemente dall’utilizzo che ne viene fatto. Sono imponibili:
Restano escluse dall’imposizione le abitazioni principali non appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali permane l’esenzione, salvo specifiche assimilazioni previste dalla legge o dai regolamenti comunali.
La soggettività passiva riguarda chi è titolare di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie, oltre a figure particolari quali il coniuge assegnatario della casa familiare, il locatario finanziario in caso di leasing e il concessionario di aree demaniali. Il principio cardine è che l’imposta segue il possesso giuridico e non la materiale disponibilità dell’immobile.
Il calcolo dell’IMU si ottiene applicando alla base imponibile catastale l’aliquota deliberata dal Comune e pubblicata dal MEF, aliquota che può variare in funzione della tipologia dell’immobile e della sua destinazione.
Devono versare l’IMU 2025 tutti i soggetti che, al 1° gennaio 2025 o per il periodo in cui perdura il possesso, risultano titolari di un diritto reale su immobili imponibili. Sono quindi tenuti al pagamento:
Il versamento è dovuto anche in relazione alle abitazioni principali di lusso classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che non beneficiano dell’esenzione prevista per le abitazioni principali ordinarie.
Nel sistema IMU 2025, una parte rilevante della disciplina riguarda le esenzioni, che possono derivare direttamente dalla legge oppure dai regolamenti comunali. L’esenzione comporta l’esclusione totale dall’imposta, a condizione che siano rispettati i requisiti previsti e, nei casi indicati, sia presentata l’apposita dichiarazione IMU.
La principale ipotesi di esenzione, stabilita dall’articolo 1, comma 741, lettera b), della Legge n. 160/2019, riguarda l’abitazione principale, ad eccezione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. L’esenzione si estende anche alle pertinenze ammesse (C/2, C/6 e C/7, una per categoria), purché utilizzate congiuntamente all’abitazione principale.
Sono inoltre esenti:
Un’ulteriore ipotesi di esenzione riguarda gli immobili occupati abusivamente, quando il proprietario ha presentato denuncia per i reati di invasione o occupazione senza titolo. La giurisprudenza recente ha confermato che l’assenza di disponibilità materiale del bene esclude l’assoggettamento all’imposta, purché la situazione sia documentata e sia presentata la dichiarazione IMU.
Sono previsti, inoltre, regimi di favore in presenza di calamità naturali o ordinanze di sgombero: gli immobili dichiarati inagibili a seguito di eventi sismici o alluvionali possono beneficiare dell’esenzione per l’intero periodo di inutilizzabilità, secondo le proroghe introdotte dalla normativa di settore.
Infine, alcuni Comuni possono introdurre esenzioni aggiuntive per finalità locali, come per immobili concessi in comodato a enti del terzo settore, attività ubicate in Comuni montani o imprese penalizzate da cantieri stradali di lunga durata. Tali esenzioni non sono automatiche e richiedono sempre la verifica delle delibere comunali pubblicate sul portale del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Accanto alle esenzioni, la normativa prevede alcune riduzioni dell’IMU, applicabili quando ricorrono condizioni specifiche. Le riduzioni riguardano principalmente la base imponibile e consentono un abbattimento dell’imposta dovuta in sede di saldo.
L’articolo 1, comma 747, della Legge n. 160/2019 stabilisce la riduzione del 50% della base imponibile nei seguenti casi:
Una differente riduzione, prevista per i contratti di locazione a canone concordato, comporta l’abbattimento del 25% dell’imposta calcolata applicando l’aliquota per gli “altri immobili”. È inoltre prevista una riduzione del 50% della base imponibile per l’unica unità immobiliare posseduta in Italia da pensionati residenti all’estero, titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale.
La giurisprudenza ha chiarito alcuni aspetti di cumulabilità: è ad esempio ammesso il cumulo tra riduzione per immobili storici e riduzione per inagibilità, mentre non è compatibile il cumulo tra riduzione per comodato e quella per inagibilità.
Alcuni Comuni possono infine prevedere ulteriori riduzioni con regolamento locale, applicabili solo ove espressamente deliberate e pubblicate sul portale del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Il calendario IMU 2025 prevede due appuntamenti principali: l’acconto di giugno e il saldo di dicembre. Il momento decisivo per determinare l’imposta effettivamente dovuta è proprio la scadenza del 16 dicembre 2025, entro la quale i contribuenti devono versare la seconda rata, effettuando il conguaglio rispetto a quanto già versato nel primo semestre.
L’acconto non riflette l’imposta dell’anno in corso, poiché l’articolo 1, comma 762, della Legge n. 160/2019 stabilisce che la prima rata deve essere calcolata applicando aliquote e detrazioni dell’anno precedente. Per questo motivo, molti contribuenti hanno versato a giugno un importo provvisorio, basato sulle delibere comunali 2024, senza considerare eventuali modifiche adottate dai Comuni per il 2025.
Il saldo rappresenta il momento in cui l’imposta dovuta per tutto il 2025 viene ricalcolata sulla base delle aliquote pubblicate dal Comune. Il contribuente deve quindi confrontare l’imposta calcolata con le regole 2025 e quanto versato in acconto: se l’importo dovuto è superiore, la differenza deve essere versata entro il 16 dicembre come conguaglio.
Il versamento deve essere effettuato tramite Modello F24, utilizzando i codici tributo relativi alla tipologia dell’immobile, oppure tramite i canali di pagamento messi a disposizione dal Comune. È consigliabile conservare la documentazione relativa al calcolo e alle delibere consultate, poiché la corretta applicazione delle aliquote dipende anche dalla data di pubblicazione delle delibere e del prospetto delle aliquote sul portale del MEF.
Il saldo IMU 2025, quindi, non rappresenta un semplice adempimento formale, ma un vero e proprio controllo finale sulla posizione dell’immobile, sulle eventuali modifiche intervenute nel corso dell’anno e sulle agevolazioni applicabili.
Il 2025 è il primo anno in cui trova piena applicazione il prospetto delle aliquote IMU, lo strumento ufficiale che ogni Comune deve compilare e pubblicare sul portale del Ministero dell’Economia e delle Finanze. Il prospetto sostituisce le precedenti delibere generiche e mette a disposizione dei contribuenti un quadro chiaro e standardizzato delle aliquote e delle agevolazioni previste per l’anno in corso.
La compilazione del prospetto segue una procedura scandita da precise scadenze:
Il rispetto delle scadenze è fondamentale. Se il Comune non provvede all’invio o alla pubblicazione entro i termini previsti, i contribuenti devono applicare le aliquote standard nazionali, generalmente più basse rispetto a quelle che il Comune avrebbe potuto fissare. Questa regola funziona come una sorta di “sanzione” per gli enti inadempienti e garantisce ai contribuenti un quadro certo entro la scadenza del 16 dicembre.
Il prospetto è suddiviso in sezioni che riportano, in modo chiaro e ordinato:
Il prospetto ha dunque una funzione fondamentale: permette al contribuente di individuare con precisione quale aliquota applicare al proprio immobile, evitando interpretazioni incerte o differenze tra delibere e regolamenti comunali. Dal 2025, infatti, in caso di discordanza tra il prospetto e il regolamento IMU del Comune, prevale sempre il prospetto, poiché rappresenta l’unico documento ufficiale per il calcolo dell’imposta.
Grazie a questo strumento, il calcolo del saldo IMU diventa più trasparente: ogni contribuente può verificare direttamente online le condizioni che riguardano la propria posizione, comprese eventuali agevolazioni applicabili.
La dichiarazione IMU è il documento attraverso il quale il contribuente comunica al Comune informazioni rilevanti ai fini dell’imposta che non possono essere acquisite automaticamente dall’ente. Non deve essere presentata ogni anno, ma solo quando intervengono modifiche che incidono sull’imponibilità o sulle agevolazioni.
La dichiarazione è obbligatoria, ad esempio, quando:
La dichiarazione deve essere trasmessa esclusivamente in modalità telematica, utilizzando il modello ministeriale approvato e il canale messo a disposizione dal Dipartimento delle Finanze.
Il termine ordinario è fissato al 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui sono intervenute le variazioni. In mancanza di presentazione, il contribuente rischia la decadenza dall’agevolazione e il recupero dell’imposta non versata, oltre a sanzioni e interessi.
È importante conservare la documentazione che giustifica l’agevolazione (contratto registrato, perizia di inagibilità, denuncia alle autorità, provvedimenti amministrativi), poiché può essere richiesta dal Comune in sede di controllo.
Il versamento del saldo IMU 2025 deve essere effettuato entro il 16 dicembre 2025 utilizzando gli strumenti di pagamento previsti dalla normativa. La modalità ordinaria resta il Modello F24, ma sono disponibili anche altri canali, in base alle opzioni offerte dal singolo Comune.
Pagamento tramite Modello F24
Il Modello F24 è la soluzione più utilizzata dai contribuenti.
Per eseguire il versamento è necessario:
Il modello può essere pagato tramite:
I titolari di partita IVA devono obbligatoriamente versare il tributo in via telematica.
Pagamento tramite PagoPA
Molti Comuni consentono di pagare l’IMU tramite PagoPA, generando un avviso di pagamento con importo già precompilato.
Questa modalità può risultare particolarmente utile per evitare errori di compilazione del Modello F24. Tuttavia, è sempre opportuno verificare che l’importo indicato dal Comune corrisponda al calcolo effettuato sulla base del prospetto delle aliquote pubblicato sul portale MEF.
Pagamento dall’estero
I contribuenti che versano l’IMU dall’estero e non possono utilizzare l’F24 possono procedere con bonifico bancario internazionale, utilizzando:
Conservazione della documentazione
Dopo il pagamento, è consigliabile conservare:
Questi elementi sono utili in caso di futuri controlli da parte del Comune.
Alcune situazioni particolari richiedono attenzione specifica nel calcolo del saldo IMU 2025, poiché possono incidere sull’imponibilità o sull’applicazione delle agevolazioni.
Immobili occupati abusivamente
Gli immobili occupati senza titolo possono beneficiare dell’esenzione IMU, ma solo se il proprietario ha presentato una denuncia penale per i reati previsti dal codice penale (invasione o occupazione abusiva).
L’esenzione decorre dal momento in cui viene meno la disponibilità materiale dell’immobile ed è necessario presentare la dichiarazione IMU per documentare la situazione.
Immobili inagibili o inabitabili
Quando un immobile è dichiarato inagibile o inabitabile e non viene utilizzato, la normativa prevede una riduzione del 50% della base imponibile.
L’inagibilità deve essere dimostrata attraverso:
La riduzione si applica per il periodo in cui perdurano le condizioni di inutilizzabilità.
Beni merce delle imprese costruttrici
I fabbricati costruiti e destinati alla vendita (“beni merce”) sono esenti da IMU a condizione che:
Il mantenimento della destinazione deve essere verificato lungo tutto l’anno.
Aree edificabili
Le aree edificabili sono soggette a IMU in base al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno.
Eventuali variazioni dei piani urbanistici o modifiche della destinazione urbanistica devono essere considerate nel calcolo del saldo, insieme alle eventuali aliquote specifiche previste dal prospetto comunale.
Immobili degli enti non commerciali
Gli immobili utilizzati esclusivamente per attività non commerciali (assistenza, culto, sport dilettantistico, ricerca, didattica) possono essere esenti o soggetti a calcolo proporzionale tra uso commerciale e non commerciale.
In questi casi, la presentazione della dichiarazione IMU è sempre necessaria.
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