Manca poco al pagamento dell’acconto IMU 2025. Il termine per mettersi in regola con il Fisco è fissato al 16 giugno 2025, data entro la quale la maggior parte dei proprietari di immobili dovrà versare la prima rata dell’imposta municipale propria (IMU), calcolata sulla base delle aliquote e delle detrazioni in vigore nel 2024.

La scadenza coinvolge tutti i soggetti passivi IMU, inclusi gli enti non commerciali (ENC) che, oltre all’acconto 2025, devono versare anche l’eventuale conguaglio della terza rata per il 2024.

Cos'è l’IMU e chi deve pagarla

L’IMU, acronimo di Imposta Municipale Propria, è un tributo di natura patrimoniale che colpisce il possesso di immobili in Italia. È stata introdotta con l’obiettivo di assicurare un gettito costante alle casse comunali, ed è oggi una delle principali imposte locali.

Non tutti gli immobili sono soggetti all’IMU: il legislatore ha infatti previsto un’esenzione per le abitazioni principali, ovvero quelle in cui il contribuente risiede anagraficamente e dimora abitualmente. Tuttavia, da questa esenzione sono escluse alcune categorie catastali considerate “di lusso”: si tratta delle abitazioni classificate come A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico o artistico). In questi casi, l’IMU va comunque pagata, anche se si tratta della casa in cui si vive stabilmente.

Soggetti interessati

L’obbligo di versare l’IMU grava su tutti i soggetti che, a qualsiasi titolo, detengono un diritto reale sull’immobile. Non si tratta solo dei proprietari in senso stretto, ma anche di altri soggetti passivi. Nel dettaglio, scontalo l’Imposta:

• i proprietari degli immobili, a prescindere dall’uso che ne fanno;
• gli usufruttuari, ossia coloro che, pur non essendo proprietari, hanno il diritto di utilizzare il bene e trarne vantaggio;
• i titolari di altri diritti reali come il diritto d’uso, il diritto di abitazione, l’enfiteusi o la superficie.

Immobili soggetti all’IMU

L’IMU si applica a:

• Fabbricati diversi dall’abitazione principale, come seconde case, immobili dati in affitto o lasciati vuoti, locali commerciali, uffici, capannoni;
• Aree edificabili, cioè terreni che, secondo gli strumenti urbanistici, sono destinati a futura edificazione;
• Terreni agricoli, ma con una serie di esenzioni per quelli situati in zone montane o collinari svantaggiate, così come per alcuni soggetti come coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP) in possesso di specifici requisiti.

Pertanto, l’IMU non guarda all’effettivo utilizzo dell’immobile, ma si concentra sulla titolarità del bene: tutti i titolari di un diritto reale su un immobile non esente, sono tenuti al pagamento, perciò è fondamentale conoscere non solo la categoria catastale dell’immobile, ma anche la natura del diritto detenuto.

Quadro normativo di riferimento

L’IMU è disciplinata principalmente dalla Legge n. 160 del 27 dicembre 2019 (Legge di Bilancio 2020), in particolare dall’articolo 1, commi da 739 a 783, che hanno riordinato e semplificato la disciplina precedente, unificando IMU e TASI in un’unica imposta.

Le regole fondamentali su soggetti passivi, base imponibile, esenzioni e modalità di calcolo sono contenute in questa legge, che demanda a delibere comunali la determinazione annuale di aliquote e detrazioni, entro limiti fissati dallo Stato.

Dal 2025, in applicazione dei decreti attuativi del federalismo fiscale (DM 7 luglio 2023 e DM 6 settembre 2024), diventa obbligatorio per i Comuni utilizzare un prospetto telematico delle aliquote, pubblicato entro il 28 ottobre di ciascun anno sul sito del Dipartimento delle Finanze, pena l’applicazione delle aliquote standard nazionali.

A ciò si aggiungono anche una serie di circolari esplicative dell’Agenzia delle Entrate e del MEF, che forniscono chiarimenti su casi particolari e sugli adempimenti degli enti non commerciali.

Scadenze del 16 giugno 2025 per soggetti ordinari ed ENC

Il 16 giugno 2025 rappresenta un’importante scadenza fiscale per tutti i contribuenti tenuti al pagamento dell’IMU. Entro tale data, infatti, sia i soggetti ordinari che gli enti non commerciali (ENC) devono procedere al versamento dell’imposta, seppur con modalità e regole differenti, stabilite dalla Legge n. 160/2019.

Soggetti passivi ordinari: acconto IMU 2025

Per la generalità dei contribuenti, cioè coloro non qualificati come enti non commerciali, l’obbligo è definito dal comma 762 dell’art. 1 della L. 160/2019. Tali soggetti sono tenuti a:

• versare l’acconto IMU per l’anno 2025 entro il 16 giugno 2025;
• l’importo da pagare corrisponde al 50% dell’imposta dovuta per il 2024, da calcolarsi applicando:
  • le aliquote e
  • le detrazioni deliberate per il 2024, proiettate su base annua (12 mesi), a prescindere dalle eventuali modifiche che i Comuni apporteranno per il 2025.

Questo metodo semplificato consente di effettuare il pagamento anche in assenza delle delibere comunali aggiornate per l’anno in corso, che diventano rilevanti solo in sede di saldo (dicembre 2025).

Enti Non Commerciali: doppio versamento

In deroga a quanto previsto per i contribuenti ordinari, il comma 763 della stessa Legge di Bilancio 2020 introduce una disciplina speciale per gli enti non commerciali (identificati al comma 759, lett. g)). Questi includono soggetti come associazioni, fondazioni, enti religiosi, ONLUS, enti del Terzo Settore, ecc., in possesso di immobili esenti o parzialmente esenti, se destinati esclusivamente a finalità istituzionali e non commerciali.

Per tali enti, la scadenza del 16 giugno 2025 assume un valore doppio:

1. Versamento della prima rata IMU 2025:
   • corrispondente al 50% dell’imposta complessivamente versata per il 2024;
   • il calcolo avviene a prescindere dalle aliquote 2025, che saranno rilevanti solo in sede di conguaglio, da versare l’anno successivo (giugno 2026).
2. Versamento della terza rata IMU 2024:
   • dovuto solo dagli enti che possiedono immobili esenti, utilizzati per attività istituzionali;
   • ha la funzione di conguaglio finale per l’imposta 2024, da effettuarsi alla luce di eventuali modifiche nei requisiti oggettivi (es. variazioni di destinazione, aggiornamenti catastali, delibere tardive).

Pertanto, mentre per la maggior parte dei contribuenti il 16 giugno rappresenta solo un acconto di metà anno, per gli enti non commerciali si versano due rate distinte, su due annualità diverse.

Scadenze IMU 2025, riepilogo

Come si calcola l’IMU

Il calcolo dell’IMU si basa su due elementi fondamentali: la base imponibile e l’aliquota applicabile. Individuati questi due dati è sufficiente moltiplicarli per ottenere l’imposta dovuta, tenendo conto di eventuali detrazioni o agevolazioni.

Base imponibile

La base imponibile rappresenta il valore fiscale dell’immobile, e varia a seconda della sua natura:

• Per i fabbricati (come seconde case, negozi, uffici), si parte dalla rendita catastale, che deve essere:
  1. rivalutata del 5%;
  2. moltiplicata per un coefficiente stabilito dalla legge, diverso per ciascuna categoria catastale (ad esempio, 160 per le abitazioni, 55 per i negozi, 65 o 80 per gli immobili produttivi).
• Per le aree edificabili, la base imponibile è il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno d’imposta, cioè il prezzo che il terreno potrebbe avere sul mercato, tenendo conto di:
  • zona urbanistica;
  • indice di edificabilità;
  • destinazione d’uso;
  • prezzi medi rilevati nella zona.
• Per i terreni agricoli, si considera il reddito dominicale risultante in catasto, che va:
  • rivalutato del 25%;
  • moltiplicato per 135.

Aliquota

Una volta calcolata la base imponibile, va applicata l’aliquota IMU.

• Ogni Comune stabilisce annualmente le proprie aliquote, entro margini fissati dalla legge statale.
• Dal 2025, le aliquote devono essere comunicate tramite un prospetto telematico ufficiale, disponibile sul Portale del Federalismo Fiscale.
• Se il Comune non pubblica il prospetto entro il 28 ottobre, si applicano le aliquote standard statali, che sono in genere più favorevoli per il contribuente.

Tuttavia per ottenere il dato corretto, è fondamentale conoscere categoria catastale, destinazione d’uso dell’immobile e delibera comunale vigente.

Modalità di determinazione dell’acconto IMU 2025

Il calcolo dell’acconto IMU 2025 presenta alcune particolarità che occorre conoscere con precisione, soprattutto perché il versamento della prima rata avviene spesso prima che le nuove aliquote deliberate dai Comuni siano ufficialmente disponibili.

In base a quanto stabilito dall’art. 1, comma 762, della Legge n. 160/2019, il versamento dell’acconto deve essere eseguito entro il 16 giugno 2025 e deve essere pari all’imposta dovuta per il primo semestre dell’anno. Tuttavia, poiché in molti casi le nuove delibere comunali non sono ancora state pubblicate nel mese di giugno, la legge consente di utilizzare come riferimento le aliquote e le detrazioni valide per tutto l’anno precedente (cioè il 2024). Questo garantisce ai contribuenti la possibilità di calcolare l’importo dovuto anche in assenza di aggiornamenti ufficiali per l’anno in corso.

In effetti, il legislatore ha previsto che le delibere comunali su aliquote e regolamenti producano effetti solo se:

1. vengono inserite entro il 14 ottobre nell’apposita sezione del sito del Dipartimento delle Finanze;
2. e risultano pubblicate entro il 28 ottobre dello stesso anno.

Pertanto, nella maggior parte dei casi, al momento del versamento dell’acconto (giugno), queste delibere non sono ancora operative. È per questa ragione che si utilizza come base di calcolo l’imposta del 2024, considerata su dodici mesi, e la si divide per due per ottenere l’acconto semestrale.

In ogni caso, il saldo IMU di dicembre rappresenta il momento in cui il contribuente verifica e regolarizza l’imposta, tenendo conto delle aliquote 2025 effettivamente deliberate e pubblicate. Se l’acconto è stato calcolato con le aliquote del 2024 e il Comune ha successivamente approvato aliquote più alte o più basse, sarà in sede di saldo che si dovrà pagare o recuperare l’eventuale differenza.

Infine, si ricorda che l’IMU si paga in base alla percentuale di possesso dell’immobile e ai mesi dell’anno in cui il possesso si è protratto. Un mese si considera per intero se il possesso si è mantenuto per più di 15 giorni.

Come si versa l’IMU

Il versamento dell’IMU deve essere effettuato utilizzando uno dei seguenti strumenti:

• Modello F24 (ordinario o semplificato), anche con compensazione di eventuali crediti fiscali;
• Bollettino postale IMU compatibile, disponibile presso gli uffici postali;
• Piattaforma PagoPA, se il Comune ha attivato il servizio.

Il modello F24 rappresenta la modalità più diffusa e flessibile, in quanto consente anche la compensazione dell’imposta dovuta con eventuali crediti d’imposta risultanti dalla dichiarazione dei redditi (per i privati) o da altre dichiarazioni fiscali (per i titolari di partita IVA).

Come compilare il modello F24 per l’IMU

Quando si compila il modello F24, sezione “IMU e altri tributi locali”, è necessario indicare:

• il codice catastale del Comune dove si trova l’immobile (ad esempio: H501 per Roma);
• il codice tributo corretto, in base alla tipologia di immobile;
• la casella "acconto" o "saldo" (oppure entrambe se si effettua il pagamento in unica soluzione);
• il numero degli immobili per cui si versa l’imposta;
• l’anno di riferimento (ad esempio, 2025 per il versamento di giugno 2025);
• l’importo a debito da versare.

Codici tributo IMU da utilizzare

 Importi minimi e ravvedimento operoso

Ogni Comune può stabilire un importo minimo al di sotto del quale l’imposta non è dovuta né si procede a rimborsi. In assenza di specifica delibera, la soglia minima è fissata dalla legge in 12 euro complessivi annui per ciascun Comune.

In caso di omesso, insufficiente o tardivo versamento, il contribuente può regolarizzare la propria posizione ricorrendo all’istituto del ravvedimento operoso, previsto dall’art. 13 del D.Lgs. 472/1997, che consente il pagamento dell’imposta con sanzioni e interessi ridotti.

Fattispecie particolari e criticità

Nel calcolo e nel versamento dell’IMU esistono alcune situazioni particolari che richiedono particolare attenzione, poiché possono comportare errori, differenze significative nell’imposta dovuta o addirittura contenziosi con il Comune. Ecco le principali:

Coniugi residenti in abitazioni diverse

Una delle questioni più dibattute negli ultimi anni riguarda i coniugi che risiedono in due immobili distinti. La sentenza n. 209/2022 della Corte Costituzionale ha modificato profondamente il panorama, dichiarando illegittime le norme che imponevano di considerare una sola abitazione principale per l’intero nucleo familiare. Oggi, se ciascun coniuge risiede e dimora abitualmente in un’abitazione diversa (anche in Comuni differenti), entrambi possono beneficiare dell’esenzione IMU per la rispettiva casa. È però essenziale che la situazione sia reale e documentabile, per evitare contestazioni da parte del Comune.

Fabbricati in costruzione o fatiscenti (categoria F/2)

Per i fabbricati in corso di costruzione, la tassazione IMU non scatta finché l’immobile non è completato e utilizzabile. Fino ad allora, si considera tassabile solo il valore dell’area edificabile, non dell’immobile in sé. Al contrario, per i fabbricati fatiscenti, classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”), non si applica l’IMU, poiché sono ritenuti inutilizzabili e senza rendita. Tuttavia, anche in questi casi, è importante verificare che la condizione sia registrata correttamente in catasto, altrimenti l’immobile potrebbe risultare comunque tassabile.

Aree edificabili

Il valore delle aree edificabili deve essere calcolato in base al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno d’imposta. Tuttavia, si tratta di una valutazione soggettiva, che tiene conto di fattori come:

• Zona urbanistica;
• Indice di edificabilità;
• Prezzi di mercato;
• Oneri di urbanizzazione.

Poiché il valore non è sempre oggettivamente determinabile, capita spesso che i contribuenti e i Comuni abbiano valutazioni diverse, con conseguente contenzioso tributario. Per evitare problemi, è utile fare riferimento a eventuali valori minimi stabiliti dal Comune, che, se rispettati, limitano il potere di accertamento.

Categorie catastali

Un altro elemento che può incidere notevolmente sull’importo IMU è la categoria catastale attribuita all’immobile. A parità di condizioni e valore di mercato, immobili simili ma con classificazioni diverse (A/2, A/3, A/4) possono generare imposte molto differenti. Ad esempio, un immobile in categoria A/2 può pagare anche 1.500 euro in più all’anno rispetto a uno classificato come A/3, semplicemente per effetto di una rendita catastale più elevata.

Questa situazione è spesso dovuta a classificazioni non aggiornate, oppure a mancati adeguamenti post-ristrutturazione. È quindi importante, in caso di dubbi, effettuare una verifica catastale e, se necessario, aggiornare i dati per evitare ingiustizie o imposte sproporzionate.