Il vecchio e il nuovo degli aiuti sulle prime case

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Le misure previste dal Decreto Sostegni-bis – n. 73/2021 – e prorogate a tutto il 2023 relative agli acquisti di prime case da parte di under 36 non sono state riproposte per il 2024. Invece, le modifiche alla legge di bilancio 2024 imbarcano novità per l'accesso ai mutui per la prima casa da parte di famiglie numerose. Quali sono i requisiti richiesti?

Bonus prima casa under 36: addio

Previsto dal Decreto Sostegni-bis – n. 73/2021 – con validità fino al 2022, l'agevolazione fiscale per l'acquisto della prima casa per i soggetti di età inferiore a 36 anni – Bonus prima casa under 36 - è stato prorogato fino a tutto il 2023 dalla legge di Bilancio 2023 (n. 197/2022).

Dunque, al 31 dicembre 2023, a meno di un differimento, avrà termine il bonus prima casa che comporta una serie di aiuti per giovani, single o in coppia, che intendono acquistare un immobile.

Dunque, i termini per beneficiarne sono strettissimi.

Bonus prima casa under 36: beneficiari

Il bonus è stato inserito per favorire l’autonomia abitativa dei giovani con i seguenti requisiti:

• età non superiore a 36 anni di età (non bisogna averli compiuti nell’anno in cui richiede l’agevolazione);
• con ISEE massimo in corso di validità di 40.000 euro.

ATTENZIONE: E’ possibile fruire dell’agevolazioni anche se si è provveduto a richiedere l’ISEE, avendo presentato la relativa DSU in data anteriore al rogito, indicando il numero di protocollo di questa.

NOTA BENE: Le agevolazioni valgono per l’immobile “prima casa” ma si estendono anche alle pertinenze come il box e la cantina.

Bonus prima casa under 36: requisito oggettivo

L’immobile deve avere i requisiti prima casa di cui alla relativa disciplina ex nota II-bis, art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 131/86, con riguardo sia alle tipologie di atti, sia alla natura degli immobili.

Pertanto sono agevolabili gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, uso e abitazione.

Circa le pertinenze, sono ammesse le seguenti:

• C/2 (magazzini e locali di deposito);
• C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse);
• C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Inoltre, è richiesto che l’abitazione da acquistare si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha residenza. Se questo risiede in un altro Comune, è tenuto entro 18 mesi dall’acquisto della nuova casa a trasferire la residenza nel Comune dov’è situato l’immobile.

I richiedenti il bonus prima casa under 36 non devono essere titolari dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio e se si possiede altro immobile acquistato con l’agevolazione prima casa, si è obbligati a rivenderlo entro un anno dal nuovo acquisto.

NOTA BENE: L’atto traslativo della proprietà deve essere stipulato entro il 31 dicembre 2023.

Bonus prima casa under 36: agevolazioni

Gli aiuti ai giovani under 36 per l’acquisto della prima casa comprendono un accesso al credito per l’acquisto dell’immobile e appositi benefici fiscali riguardanti l’acquisto.

Accesso al Fondo di Garanzia per la prima casa – In tale ambito il decreto Sostegni-bis ha reso più agevole l’accesso al già esistente Fondo di Garanzia per la prima casa.

Lo Stato presta garanzia nella misura dell'80% sull’acquisto della prima casa non di lusso, purchè la richiesta di mutuo non superi i 250 mila euro.

Benefici fiscali – I giovani under 36 che richiedono il bonus possono accedere ad agevolazioni sulle imposte legate agli atti di acquisto della prima casa, ossia:

• l’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale;
• la riduzione del 50% sugli onorari notarili;
• un credito d'imposta pari all'IVA corrisposta (in caso di acquisto soggetto ad Iva).

Con riferimento a tale credito d’imposta, va detto che potrà essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero potrà essere utilizzato in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto.

Bonus prima casa under 36: dove richiederlo

La richiesta per accedere al bonus prima casa per i giovani under 36 va presentata entro il 31 dicembre 2023 alla banca o istituto finanziario presso cui si vuole accendere il mutuo.

Bonus prima casa under 36: decadenza

Cosa accade in caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per usufruirne?

Vi sarà il recupero delle imposte dovute, con applicazione degli interessi e sanzioni, in base alla disciplina della decadenza per la prima casa.

Dunque, se sono assenti i requisiti previsti specificamente per le agevolazioni “prima casa under 36” (per esempio, il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni), ma sussistono i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione prima casa:

• per gli atti soggetti a imposta di registro si recupera tale imposta nella misura del 2% mentre le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna;
• per gli acquisti soggetti a Iva si elimina il credito d’imposta con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi), nel caso sia già stato utilizzato.

Qualora non vi siano i presupposti per avvalersi dell’agevolazione prima casa, l’imposta di registro è dovuta nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni.

Nel caso di credito d’imposta, questo viene recuperato con l’applicazione di sanzioni e interessi. Si va incontro alle conseguenze in materia di Iva per la decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Mutui prima casa e Legge di bilancio 2024

Dall’approvazione di alcuni emendamenti alla legge di bilancio 2024, in discussione per arrivare al testo definitivo entro la fine del 2023, il 18 dicembre la Commissione Bilancio ha confermato l’accesso ai mutui per la prima casa con garanzia all’80 per cento per il 2024.

Legge di bilancio 2024: accesso a mutui prima casa categorie tutelate

Fino al 31 dicembre 2024 varrà la possibilità di accedere alla garanzia massima dell’80 per cento per i mutui finalizzati all’acquisto della prima casa, del valore massimo di 250.000 euro, che vengono richiesti da categorie tutelate.

E, nel corso dell’iter legislativo, sono state aggiunte tra le categorie prioritarie nuclei familiari con determinate condizioni anagrafiche e reddituali.

Innanzitutto, le categorie prioritarie sono individuate in:

• giovani coppie,
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori,
• conduttori di alloggi IACP
• giovani di età inferiore ai 36 anni.

Le modifiche in essere al 19 dicembre 2023 aggiungono, per l’anno 2024, i nuclei familiari che:

hanno tre figli di età inferiore a 21 anni	con ISEE non superiore a 40.000 euro annui
hanno quattro figli di età inferiore a 21 anni	con ISEE non superiore a 45.000 euro annui
hanno cinque o più figli di età inferiore a 21 anni	con ISEE non superiore a 50.000 euro annui

Ora, è necessario attendere l'approvazione definitiva della manovra 2024 da parte del Parlamento.