Agevolazione legge montana: decadenza in caso di comodato/affitto di una pertinenza

È possibile perdere l’agevolazione “legge montana”, prevista dall’articolo 9, comma 2, del Decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, nel caso in cui una pertinenza del maso chiuso venga concessa in comodato gratuito o in affitto?

Su questo interrogativo è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 262 del 13 ottobre 2025, chiarendo che la concessione in godimento a terzi di un fabbricato pertinenziale, ancorché gratuita o temporanea, comporta la decadenza dalle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto dei fondi rustici situati nei territori montani.

Il documento di prassi fornisce così un importante chiarimento in materia di maso chiuso e di mantenimento dei requisiti richiesti per beneficiare delle agevolazioni tributarie connesse alla “legge montana”, ponendo l’accento sulla necessità di conservare il vincolo funzionale tra il fabbricato e il fondo agricolo per almeno cinque anni dal momento dell’acquisto.

Agevolazioni per i trasferimenti di fondi rustici nei territori montani

La disciplina delle agevolazioni fiscali per i trasferimenti di fondi rustici situati in territori montani è contenuta nell’articolo 9 del Decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601, recante “Disciplina delle agevolazioni tributarie”. Tale disposizione è stata modificata dall’articolo 1, comma 111, della Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (Legge di Bilancio 2023), con l’obiettivo di ampliare la platea dei beneficiari e favorire la permanenza dell’attività agricola nelle zone montane.

Ai sensi del comma 1 dell’articolo 9 del D.P.R. 601/1973, sono considerati “territori montani”:

• i terreni situati ad un’altitudine non inferiore a 700 metri sul livello del mare;
• le particelle catastali che si trovano anche solo in parte alla predetta altitudine;
• i terreni compresi negli elenchi dei territori montani compilati dalla commissione censuaria centrale;
• nonché i terreni facenti parte di comprensori di bonifica montana.

Il comma 2 dello stesso articolo, come modificato dalla Legge n. 197/2022, stabilisce che:

«Nei territori montani di cui al primo comma, i trasferimenti di proprietà a qualsiasi titolo di fondi rustici a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale, sono soggetti alle imposte di registro e ipotecaria nella misura fissa e sono esenti dalle imposte catastale e di bollo. Le agevolazioni si applicano anche ai trasferimenti a favore di soggetti che, pur non essendo iscritti alla gestione previdenziale agricola, dichiarano nell’atto di acquisto l’impegno a coltivare o a condurre direttamente il fondo per almeno cinque anni. Tali soggetti decadono dalle agevolazioni se, prima del decorso del quinquennio, alienano volontariamente i terreni ovvero cessano di coltivarli o di condurli direttamente».

Il beneficio, pertanto, comporta un trattamento tributario di favore:

• imposte di registro e ipotecaria in misura fissa;
• esenzione dalle imposte catastale e di bollo.

Inoltre, la norma prevede che le stesse agevolazioni siano riconosciute anche alle cooperative agricole che conducono direttamente i terreni.

La modifica introdotta dalla Legge n. 197/2022 ha ampliato l’ambito soggettivo dell’agevolazione, includendo tra i potenziali beneficiari anche i soggetti non ancora iscritti alla previdenza agricola, purché si impegnino espressamente, con dichiarazione nell’atto notarile, a coltivare o condurre personalmente il fondo per almeno cinque anni.

È importante evidenziare che la risposta n. 262/E del 13 ottobre 2025 si colloca nel solco di tale disciplina, senza entrare nel merito della spettanza dell’agevolazione o dei requisiti soggettivi richiesti, che si presumono acquisiti e restano soggetti al potere di controllo dell’Amministrazione finanziaria nei termini di legge.

Il caso sottoposto all’Agenzia delle Entrate

L’interpello esaminato con la risposta n. 262 del 13 ottobre 2025 trae origine dalla richiesta di chiarimento presentata da un contribuente proprietario di un maso chiuso, che aveva beneficiato delle agevolazioni fiscali previste dall’articolo 9, comma 2, del D.P.R. 601/1973 in sede di acquisto.

Il contribuente, in possesso dei requisiti soggettivi previsti dalla norma e regolarmente impegnato nella conduzione diretta dei terreni, manifestava l’intenzione di concedere in comodato gratuito uno degli appartamenti del maso alla propria partner convivente.

L’istante chiedeva quindi se tale utilizzo potesse essere considerato compatibile con la disciplina agevolativa e, in particolare, se la concessione in godimento gratuito di una pertinenza del maso chiuso potesse comportare la decadenza dai benefici fiscali già fruiti in sede di acquisto.

Entrate: il vincolo pertinenziale come condizione essenziale per mantenere l’agevolazione

Nella risposta n. 262/E del 13 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che la concessione in comodato gratuito o in affitto di un fabbricato pertinenziale del maso chiuso comporti la decadenza dall’agevolazione fiscale “legge montana”, in quanto tale atto fa venir meno il vincolo funzionale tra il bene e il fondo agricolo.

L’Agenzia ricorda che l’articolo 817 del codice civile definisce come pertinenze «le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa», precisando che tale destinazione può essere effettuata dal proprietario o da chi abbia un diritto reale sul bene principale.
Affinché un bene possa qualificarsi come pertinenza, devono sussistere due elementi fondamentali:

1. un elemento soggettivo, consistente nella volontà del proprietario di destinare durevolmente il bene accessorio al servizio di quello principale;
2. un elemento oggettivo, rappresentato dal rapporto funzionale concreto e continuativo tra il bene principale (il fondo agricolo) e quello accessorio (il fabbricato).

In linea con i principi già espressi nella risoluzione n. 6/E del 6 marzo 2015 e nella giurisprudenza della Corte di Cassazione (tra le altre, Cass. 2 marzo 2006, n. 4599; Cass. 13 luglio 2007, n. 15739; Cass. 12 febbraio 2021, n. 3597; Cass. 10 dicembre 2024, n. 31840), l’Agenzia ribadisce che il rapporto di pertinenzialità si fonda su un vincolo economico-giuridico effettivo e durevole, il quale deve tradursi in una concreta destinazione del fabbricato a servizio diretto dell’attività agricola.

Ne consegue che, per conservare l’agevolazione, il fabbricato pertinenziale deve essere funzionalmente e concretamente a servizio del fondo agricolo, in coerenza con le finalità del regime agevolativo che intende incentivare la coltivazione diretta e la permanenza dell’attività agricola in montagna.

La concessione in godimento a terzi — anche se gratuita o temporanea — interrompe tale vincolo funzionale, determinando una diversa destinazione del bene, non più asservita alle esigenze del fondo. 

Per questo motivo, l’Agenzia conclude che la concessione in comodato gratuito o in affitto di un fabbricato pertinenziale, prima del decorso del quinquennio, è incompatibile con il mantenimento dell’agevolazione “legge montana” e comporta la decadenza dal beneficio fiscale fruito.