Confisca edilizia: l’ipoteca del creditore estraneo non si estingue

Pubblicato il 29 aprile 2025

Confisca edilizia e diritti dei creditori ipotecari: le Sezioni Unite riconoscono la sopravvivenza dell’ipoteca anteriore.

Le Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10933 del 25 aprile 2025, hanno chiarito gli effetti della confisca amministrativa di un immobile abusivo sul diritto di ipoteca del creditore non responsabile dell’abuso.

La pronuncia recepisce quanto statuito dalla Corte costituzionale nella sentenza n. 160/2024, riconoscendo che l’ipoteca iscritta prima della trascrizione dell’atto di acquisizione non si estingue automaticamente e può continuare a produrre effetti, salvo specifica dichiarazione comunale di prevalenti interessi pubblici.

Effetti della confisca edilizia sull’ipoteca: esclusa l’estinzione automatica

La confisca amministrativa di un immobile abusivo non comporta più, quindi, di per sé, l’estinzione dell’ipoteca se:

• l’iscrizione è anteriore alla trascrizione dell’acquisizione da parte del Comune;
• il creditore non è responsabile dell’abuso edilizio.

L’estinzione dell’ipoteca potrà avvenire solo se il Comune, con apposita dichiarazione, attesta che l’immobile è destinato a prevalenti interessi pubblici e lo inserisce nel patrimonio indisponibile.

In assenza di tale dichiarazione, l’immobile resta nel patrimonio disponibile dell’ente locale, con la conseguenza che il creditore potrà proseguire l’esecuzione forzata, ai sensi degli artt. 602 e ss. c.p.c.

Conseguenze per l’aggiudicatario  

A seguito dell’aggiudicazione dell’immobile abusivo:

• se l’immobile è sanabile, l’aggiudicatario dovrà presentare domanda di concessione in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento;
• se l’immobile non è sanabile, l’aggiudicatario sarà obbligato a demolire l’opera abusiva, trattandosi di un’obbligazione propter rem gravante sul bene.

Il caso esaminato: esecuzione bloccata per confisca  

La controversia all'esame delle SU trae origine da un’esecuzione immobiliare intrapresa da una società creditrice nei confronti di un immobile edificato abusivamente.

In seguito all’acquisizione gratuita del bene da parte del Comune ex art. 7, comma 3, della Legge n. 47/1985, il giudice dell’esecuzione aveva dichiarato l’improseguibilità dell’azione forzata, ritenendo estinto il diritto reale di garanzia per effetto dell’acquisto “a titolo originario” da parte dell’ente pubblico.

Tale impostazione, confermata dal Tribunale di Agrigento, è stata oggetto di ricorso in Cassazione da parte del creditore ipotecario, che lamentava – tra l’altro – l’assenza di responsabilità nell’abuso e l’illegittimità costituzionale delle norme applicate.

L’intervento della Corte costituzionale

La questione è stata rimessa alla Corte costituzionale, la quale, con la sentenza n. 160 del 3 ottobre 2024, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 7, comma 3, della Legge n. 47/1985, nella parte in cui non tutela il diritto di ipoteca iscritto anteriormente alla trascrizione dell’atto di accertamento dell’inottemperanza alla demolizione, a favore di un creditore non responsabile dell’abuso.

In via consequenziale, è stata dichiarata incostituzionale anche la corrispondente disposizione dell’art. 31, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001, vigente nella normativa edilizia attuale.

Le statuizioni delle Sezioni Unite

Recependo il dictum della Corte costituzionale, le Sezioni Unite hanno precisato che:

• il diritto di ipoteca permane se iscritto anteriormente all’atto di trascrizione del provvedimento ablatorio e il creditore non ha responsabilità nell’abuso;
• l’estinzione è subordinata alla dichiarazione comunale ex art. 31, comma 6, D.P.R. 380/2001 che attesti la destinazione a prevalenti interessi pubblici;
• il Comune, in mancanza di detta dichiarazione, è considerato terzo acquirente del bene ipotecato e l’esecuzione forzata è legittimamente proseguibile;
• l’aggiudicatario, a seconda dei casi, potrà sanare l’immobile o sarà tenuto a demolirlo se abusivo e non condonabile.

Implicazioni operative  

La pronuncia delle Sezioni Unite si inserisce in un’evoluzione interpretativa che mira a conciliare la normativa urbanistica con le esigenze di tutela del credito garantito da ipoteca.

Superando l'orientamento giurisprudenziale precedente, la Corte ha riconosciuto una forma di salvaguardia per i creditori ipotecari che, pur non avendo alcun coinvolgimento nell’abuso edilizio, vedevano compromessa la propria garanzia reale in assenza di possibilità di intervento nel procedimento ablatorio.

In particolare:

• l’estinzione automatica dell’ipoteca non può più derivare dalla sola confisca amministrativa se il Comune non ha formalizzato la volontà di destinare il bene a fini pubblici.
• è consentita la prosecuzione dell’esecuzione forzata anche su beni acquisiti dal Comune, purché facenti parte del patrimonio disponibile.
• l’avviso di vendita dovrà fornire indicazioni chiare sulla possibilità di sanatoria dell’immobile o, in alternativa, sulla necessità di provvedere alla sua demolizione, al fine di garantire adeguata informazione agli interessati.

Conclusioni  

La sentenza n. 10933/2025 delle Sezioni Unite, in linea con la decisione della Corte costituzionale n. 160/2024, chiarisce il rapporto tra confisca edilizia e tutela del credito ipotecario.

L’estinzione dell’ipoteca è ora subordinata a specifici atti comunali.

Per chi opera nel settore, diventa importante valutare con attenzione la data dell’iscrizione ipotecaria, l’eventuale interesse pubblico dichiarato dal Comune e la possibilità di sanatoria o demolizione dell’immobile.

Tabella di sintesi della decisione

Sintesi del caso	Una società creditrice aveva avviato un'esecuzione immobiliare su un bene gravato da ipoteca. Il bene, costruito abusivamente, era stato successivamente acquisito gratuitamente dal Comune. Il giudice dell’esecuzione aveva dichiarato improseguibile l’esecuzione, ritenendo estinto il diritto ipotecario.
Questione dibattuta	Se, in caso di acquisizione gratuita dell’immobile abusivo da parte del Comune (ex art. 7, L. n. 47/1985, ora art. 31 D.P.R. n. 380/2001), l’ipoteca iscritta prima della trascrizione dell’atto di acquisizione si estingua automaticamente anche nei confronti del creditore non responsabile dell’abuso edilizio.
Soluzione della Corte di Cassazione	La confisca amministrativa non estingue automaticamente l’ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione, se il creditore è estraneo all’abuso. L’estinzione si verifica solo se il Comune dichiara formalmente l’esistenza di prevalenti interessi pubblici e l’inserimento del bene nel patrimonio indisponibile. In assenza di tale dichiarazione, l’immobile resta nel patrimonio disponibile e può essere sottoposto a esecuzione forzata.