In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, rispondono sia il proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello) in quanto custode del bene (ex art. 2051 c.c.), sia il condominio.
Ed il condominio risponde poiché la funzione di copertura dell’intero edificio (o di parte di esso) propria del lastrico solare – ancorché di proprietà esclusiva – impone all'amministratore l’adozione di controlli necessari per la conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma n. 4 c.c.) ed all'assemblea dei condomini, di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 primo comma n. 4).
Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione di cui all’art. 1226 c.c., il quale pone le spese di riparazione e costruzione, per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.
E’ quanto deciso dalla Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, con sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, in ordine alla controversia instaurata dai proprietari di un appartamento, che avevano subito delle infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo sovrastante di proprietà esclusiva – lastrico solare a copertura della palazzina.
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