Preliminare del preliminare: va verificata la causa concreta

Il preliminare del preliminare non può ritenersi, di per sé, un contratto nullo per difetto di causa.

Difatti, in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito non può concludere semplicemente per la nullità del contratto.

Egli deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti.

Ove, poi, tale verifica abbia esito negativo, potrà ritenere produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare laddove emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.

Sono i principi già enunciati dalle Sezioni Unite civili di Cassazione (sentenza n. 4628/2015, ripresa anche nella decisione n. 31188/2019), per come da ultimo ribaditi dalla Suprema corte, Seconda sezione civile, nel testo dell’ordinanza n. 23736 del 28 ottobre 2020.

Nella vicenda in esame, gli Ermellini hanno ribaltato una decisione di merito con cui la Corte d’appello si era limitata alla verifica iniziale circa la riconducibilità di un accordo concluso tra le parti a un contratto preliminare, senza tuttavia accertare la sussistenza di una causa concreta dell’accordo dichiarato nullo.