Preliminare del preliminare, condizioni di validità

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La Cassazione è tornata sul problema relativo alla qualificazione giuridica di un accordo che, nell'ambito della contrattazione relativa alla compravendita di immobili, rinvii alla conclusione di un preliminare.

Preliminare aperto se c'è interesse a formazione progressiva 

Questione su cui si sono pronunciate le Sezioni Unite con la sentenza n. 4628/2015, ammettendo la validità del cosiddetto "preliminare aperto" soltanto se emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto, basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali.

Inoltre, è necessario che sia identificabile “la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare”.

La Suprema corte, con ordinanza n. 31188 del 28 novembre 2019, ha fornito ulteriori precisazioni, formulando un nuovo principio di diritto.

Ha così sottolineato che in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, “il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art.1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento”.