Proprietà e usufrutto separano il calcolo della plusvalenza immobiliare

In sede di vendita dell'immobile a seguito di riscatto a titolo oneroso del diritto reale da parte del nudo proprietario, ai fini della determinazione della eventuale plusvalenza - tassabile come reddito diverso ex articolo 67, comma 1, lettera b, del TUIR - vanno valutati separatamente la nuda proprietà e il diritto di usufrutto, trattandosi di diritti acquistati separatamente e, pertanto, oggetto di distinta valutazione economica. Questa la sostanza dell’interpretazione agenziale nel documento di prassi 188, emanato ieri.

Così, nel calcolo della plusvalenza immobiliare, per determinare il valore della nuda proprietà e dell'usufrutto si applicheranno al prezzo di vendita i coefficienti per la determinazione del diritto di usufrutto, mentre ai fini del computo del dies a quo del quinquennio decorrente tra l'acquisto del bene e la vendita si deve tener conto, rispettivamente, della data di acquisto della nuda proprietà e della data di acquisto dell'usufrutto. Questo stesso criterio - che individua il periodo di tempo intercorrente tra la data di acquisto e la data di rivendita separatamente in riferimento alla nuda proprietà e all'usufrutto - dovrà essere applicato per verificare se l'immobile per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, condizione questa il cui verificarsi esclude comunque la realizzazione di plusvalenza tassabile.

Alessia Lupoi