Testo unico imposta di registro approvato dal CdM. Tutte le novità

Nella riunione del Consiglio dei Ministri del 22 luglio 2025 sono stati approvati due distinti provvedimenti in materia fiscale. Il primo affronta temi relativi al Terzo Settore, alla crisi d’impresa e ad alcuni correttivi all’IVA, in attuazione della Legge delega per la riforma fiscale (legge 9 agosto 2023, n. 111). Il secondo, recepisce la stessa delega con l’adozione definitiva del decreto legislativo che introduce il “Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e altri tributi indiretti”.

Quest’ultimo provvedimento, promosso dal Ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti, era stato già approvato in via preliminare dal CdM del 26 maggio 2025 ed è ora stato perfezionato tenendo conto dei pareri della Conferenza unificata e delle Commissioni parlamentari competenti.

Iter di approvazione e ambito d’intervento del Testo Unico

La Legge delega n. 111 del 9 agosto 2023 affidava al Governo il compito di riordinare la materia fiscale attraverso la redazione di testi unici settoriali da completare entro il 31 dicembre 2025. In particolare, il nuovo Testo Unico sull’imposta di registro nasce da una ricognizione sistematica delle norme vigenti, da un’attenta attività di coordinamento delle modifiche intervenute nel tempo e dall’eliminazione delle disposizioni ormai superate o incongrue.

Obiettivi del TU sull’Imposta di Registro

L’obiettivo del nuovo Testo Unico sull’imposta di registro è inserirsi coerentemente nel più ampio percorso di razionalizzazione e semplificazione del sistema fiscale avviato dal Governo Meloni all’inizio della legislatura. In un’unica raccolta organica sono riunite e coordinate tutte le norme oggi disperse tra leggi, decreti e regolamenti, mentre le disposizioni obsolete o ridondanti vengono abrogate.

Con questo approccio “compilativo”, pienamente in linea con la Legge delega n. 111/2023, il nuovo Testo Unico persegue tre obiettivi fondamentali.

Innanzitutto, intende riunire in un’unica sede tutte le disposizioni sull’imposta di registro – e, più in generale, sugli altri tributi indiretti – eliminando i testi sparsi e superati per garantire una lettura chiara e coerente. In secondo luogo, favorisce la semplificazione concreta delle procedure: termini di registrazione più lineari, modulistica unificata e strumenti digitali per l’autoliquidazione e i versamenti telematici riducono tempi, costi e margini di errore per contribuenti ed enti pubblici. Infine, consolida il percorso di riforma già avviato con 15 decreti legislativi e quattro testi unici precedenti, dando alla fiscalità indiretta un assetto organico e moderno, senza interventi frammentari né disomogenei.

In sostanza, il fine ultimo è quello di assicurare:

• una ricognizione puntuale della normativa vigente;
• il necessario aggiornamento formale e sostanziale per tenere conto delle modifiche successive;
• la proposta di cancellazione delle disposizioni superate.

Contenuti principali del Testo Unico

Il “Testo Unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e altri tributi indiretti” si articola in sei Parti, più un Titolo finale dedicato alle disposizioni varie, transitorie e finali, e raccoglie in modo organico oltre 200 articoli.

• Parte I – Imposta di registro
  In questa sezione vengono definiti il campo di applicazione e i soggetti obbligati: si chiariscono quali atti – dai trasferimenti immobiliari ai contratti verbali di locazione, dalle procure notarili alle operazioni di soggetti non residenti – devono essere registrati. Vengono poi illustrate le modalità di registrazione, distinguendo tra termine fisso (presentazione entro 20 giorni) e “caso d’uso” (registrazione contestuale all’atto pubblico), oltre alle regole per le iscrizioni volontarie. L’Allegato 1 fornisce le tariffe: l’aliquota ordinaria del 9 %, quelle ridotte (2 % per le prime case, 15 % per i terreni agricoli non professionali) e i valori minimi, con esempi pratici per facilitare il calcolo.
• Parte II – Altri tributi indiretti
  Si razionalizza la disciplina delle imposte ipotecarie, catastali e di bollo, inclusa la bollo per le attività finanziarie emerse, e si introduce in un unico contesto l’IVAFE (imposta sul valore degli investimenti esteri) nonché le imposte sulle successioni e donazioni. Le tabelle dell’Allegato 2 dettagliano le tariffe e le modalità di applicazione per ciascuna fattispecie.
• Parte III – Sanzioni e accertamento
  Viene armonizzato l’apparato sanzionatorio, recependo le novità del D.Lgs. n. 873/2024: sono allineate le soglie di punibilità, i termini per ravvedimenti e definizioni agevolate e le regole per le verifiche e gli accertamenti relativi a tutti i tributi indiretti.
• Parte IV – Procedure digitali e semplificazioni
  Questa sezione promuove la completa dematerializzazione degli adempimenti. Si istituisce un modello unico telematico per registrazioni, trascrizioni e volture, si dispone l’autoliquidazione diretta da parte del contribuente e si definiscono le interfacce digitali per versamenti e comunicazioni, con l’obiettivo di ridurre tempi d’attesa e margini di errore.
• Parte V – Agevolazioni
  Vengono raccolte tutte le misure agevolative: esenzioni e aliquote ridotte per atti relativi a beni rurali, disposizioni speciali in favore dei territori colpiti da calamità, nonché incentivi per cooperative edilizie, personale marittimo, operazioni di riordino fondiario e controversie su locazioni. Ogni beneficio è descritto con i requisiti di accesso e le modalità operative.
• Parte VI e Titolo finale – Disposizioni varie, transitorie e finali
  Infine, il Testo Unico elenca le abrogazioni puntuali delle norme incompatibili o superate, fornisce interpretazioni autentiche per dirimere eventuali dubbi applicativi e coordina le norme con gli altri testi unici già in vigore. In questo modo si assicura una transizione ordinata e l’efficacia immediata del nuovo assetto normativo.

Disciplina dell’imposta di registro

La prima sezione del Testo Unico definisce in modo organico l’imposta di registro, a partire dai presupposti fino alla riscossione.

Oggetto e atti soggetti a registrazione

L’imposta di registro si applica a tutti quegli atti che trasferiscono o modificano diritti reali su beni immobili e aziende, nonché ai contratti di locazione o affitto veri e propri, anche se stipulati verbalmente.

In particolare, rientrano nell’ambito soggettivo dell’imposta i trasferimenti onerosi di proprietà o di diritti reali (come l’usufrutto o le servitù), con l’aliquota ordinaria del 9%, mentre per le prime case – escluse alcune categorie di pregio – è prevista una riduzione al 2 % e per i terreni agricoli ceduti a soggetti non professionali un’aliquota del 15%. Sono altresì soggette a registrazione le operazioni compiute da società ed enti esteri sul territorio nazionale – inclusi gli atti redatti all’estero o presso i consolati italiani che abbiano effetto su immobili o aziende italiane – e i contratti verbali di locazione.

Al contrario, tutti gli atti espressamente esclusi nell’allegato tariffario non richiedono registrazione. La norma distingue poi tra la registrazione “in termine fisso” – obbligatoria entro un periodo prestabilito per le scritture private non autenticate – e la registrazione “in caso d’uso”, ossia quando l’atto viene depositato per essere acquisito agli atti di tribunali o amministrazioni pubbliche. Infine, resta sempre aperta la possibilità di richiedere la registrazione volontaria di qualsiasi atto, semplicemente versando l’imposta dovuta.

Modalità di registrazione degli atti

La registrazione di un atto inizia con l’individuazione dell’ufficio competente: tutti gli atti pubblici, le scritture private autenticate e i provvedimenti giurisdizionali devono essere presentati all’Agenzia delle Entrate nella circoscrizione in cui è situato il pubblico ufficiale che li ha formati. Spetta poi ai soggetti interessati (le parti contraenti, i notai, gli ufficiali giudiziari e, più in generale, chi ha redatto, ricevuto o autenticato l’atto) provvedere alla richiesta di registrazione.

La domanda può essere presentata in forma cartacea oppure – obbligatoriamente per gli atti relativi a diritti immobiliari, trascrizioni ipotecarie, annotazioni catastali e volture – tramite il modello unico informatico, con pagamento immediato in autoliquidazione. Questo sistema consente al contribuente di calcolare e versare direttamente l’imposta, riducendo i passaggi con l’Ufficio.

Una volta ricevuta la richiesta e verificato il versamento, l’Agenzia delle Entrate provvede all’annotazione dell’atto nel registro apposito, assegnandogli un numero progressivo annuale, registrando la data di presentazione, il nome del richiedente, la natura dell’atto e l’importo riscosso. Se in sede di controllo emerge un’imposta insufficiente o errata, l’Ufficio può chiedere integrazioni; al contrario, in caso di versamento eccessivo, è prevista la restituzione.

Il Testo Unico chiarisce inoltre i termini entro cui effettuare la registrazione: per le scritture private non autenticate esiste un termine fisso di 20 giorni, mentre gli atti “in caso d’uso” – cioè quelli depositati per acquisizione agli atti di tribunali o amministrazioni – possono essere registrati senza scadenza.

Infine, rimane sempre aperta la possibilità di registrazione volontaria: chiunque ne abbia interesse può, in qualsiasi momento, chiedere l’iscrizione di un atto versando l’imposta dovuta. Questa disciplina organica di procedure, uffici e modalità operative punta a rendere più trasparente e celere l’intero processo di registrazione.

Determinazione della base imponibile

La base imponibile dell’imposta di registro corrisponde, nella generalità dei casi, al valore economico del bene o del diritto trasferito o costituito, calcolato al momento in cui l’atto produce i suoi effetti. In particolare:

• Trasferimenti e costituzione di diritti reali
  Si prende a riferimento il prezzo pattuito o, in assenza di corrispettivo esplicito, il valore di mercato del bene o del diritto alla data dell’atto. Se l’atto è soggetto a condizione sospensiva o richiede approvazione, si considera la data in cui la condizione si avvera o l’atto diventa efficace.
• Permute
  Quando si scambiano due beni, l’imposta si calcola sul valore più elevato fra quelli indicati in contratto.
• Assunzione o estinzione di obbligazioni
  Se l’atto comporta l’obbligo di fare o di pagare, la base imponibile è l’entità dell’obbligazione, oppure, se riguarda un bene diverso dal denaro, il suo valore al momento dell’atto.
• Cessione di contratti
  In caso di trasferimento di un contratto, si considera l’ammontare corrisposto per la cessione e, se presenti, il valore delle prestazioni ancora da eseguire.
• Garanzie reali e personali
  La base imponibile è pari all’importo garantito; se la garanzia è costituita da denaro o titoli, si utilizza il minore fra l’ammontare garantito e il valore dei titoli.

Oltre a queste fattispecie generali, il Testo Unico prevede regole specifiche per casi particolari:

• Espropriazioni e aste giudiziarie
  il prezzo di aggiudicazione – al netto di quanto già soggetto ad imposta – oppure, per indennizzi da espropriazione per pubblica utilità, l’importo definitivo dell’indennizzo.
• Concessioni pubbliche
  il canone stabilito o il corrispettivo pattuito con l’Amministrazione.
• Rendite e pensioni
  il capitale necessario a costituire la rendita, o, per le pensioni, il valore della prestazione.
• Enfiteusi e diritti di superficie
  si calcola rispettivamente moltiplicando il canone annuo per venti o determinando la differenza fra il valore della piena proprietà e quello del diritto gravante.
• Nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione
  si considera la differenza fra il valore della piena proprietà e il valore del diritto gravante, calcolato secondo tassi legali di interesse.
• Crediti
  l’importo nominale maturato o, per crediti infruttiferi di durata superiore a un anno, il loro valore attuale calcolato al saggio legale.
• Conferimenti a società
  il valore dei beni o diritti conferiti, al netto di passività e oneri, con spese forfettarie standard.

Tutte queste norme sono pensate per garantire che l’imposta rifletta correttamente il valore effettivo delle operazioni, evitando discrepanze e distinguendo con precisione i diversi tipi di atto. Inoltre, gli arrotondamenti avvengono all’unità di euro, in difetto se la frazione è inferiore a 50 centesimi e in eccesso in caso contrario.

Questa sezione fornisce, dunque, un quadro completo e coerente per la determinazione del presupposto imponibile, assicurando uniformità di applicazione sia per le registrazioni civili ordinarie sia per le situazioni particolari disciplinate dal Testo Unico.

Modalità di pagamento e riscossione

Il pagamento dell’imposta avviene direttamente dal contribuente al momento in cui viene presentata la richiesta di registrazione: si tratta di un sistema di autoliquidazione che semplifica i passaggi, perché l’importo viene calcolato e versato contestualmente all’iscrizione dell’atto.

NOTA BENE: L’Agenzia delle Entrate, una volta ricevuto il versamento, effettua l’annotazione nel registro e ha facoltà di controllare la correttezza dei dati dichiarati: se emergono errori o omissioni, può richiedere integrazioni entro un termine stabilito. Qualora, invece, il contribuente abbia pagato più del dovuto, è prevista la restituzione dell’eccedenza.

Nel caso di accertamenti successivi, se l’Ufficio rileva un’imposta aggiuntiva da versare, questa “supplementare” o “complementare” dovrà essere saldata entro sessanta giorni dalla notifica; trascorso inutilmente tale termine, l’Agenzia può ricorrere alla riscossione coattiva, con l’applicazione delle regole ordinarie sui tributi erariali e con privilegio a favore dello Stato.

Questa disciplina rende l’intero processo di versamento e riscossione più trasparente e rapido, riducendo i tempi di attesa e garantendo sicurezza sia per chi registra l’atto sia per l’Amministrazione finanziaria.