Requisiti di accesso alle agevolazioni per la prima casa

Normativa

Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 53 del 27 aprile 2017

D.P.R. n. 131 del  26 aprile 1986 (art. 1 della tariffa, parte prima)

Legge n. 212 del 27 luglio 2000 (art.11)

Agevolazione prima casa

L’agevolazione sulla prima casa consente ai contribuenti di usufruire di benefici di natura tributaria, quali:

• imposte ridotte, come l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2%, oppure imposte ipotecarie e catastali, nella misura fissa di 50 euro ciascuna (ipotesi di acquisto da un privato o impresa in esenzione Iva);
• limitazione del potere di accertamento di valore.

Caratteristiche dell’Agevolazione

Per beneficiare dell’agevolazione, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.

Se residente in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello ove è situato l’immobile.

La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Attenzione

Si ha diritto all’agevolazione anche quando l’immobile si trova:

• nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività anche  non remunerata (es. attività di  volontariato);
• nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire per ragioni di lavoro;
• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

Credito d’imposta

Chi vende l’abitazione (acquistata con le agevolazioni) ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei medesimi benefici, ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro od all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta.

Requisiti ed esclusioni

Tra i requisiti richiesti per beneficiare delle agevolazioni, il fabbricato che si intende acquistare deve appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazione di tipo civile);
• A/3 (abitazione di tipo economico);
• A/4 (abitazione di tipo popolare);
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi);

L’agevolazione spetta anche per l’acquisto di pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse ed autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse od aperte).

Sono invece escluse dall’agevolazione le abitazioni che appartengono ad una delle seguenti categorie catastali:

• A/1 (abitazioni di tipo signorile);
• A/8 (abitazioni in ville);
• A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

La fruizione del bonus

Le imposte da versare variano a seconda del soggetto venditore; se questo è un soggetto privato o un’impresa in esenzione Iva avremo:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se il venditore è una impresa con vendita soggetta ad Iva avremo:

• Iva ridotta al 4%;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Compilazione del quadro RU

L’Agenzia delle Entrate ha di recente offerto alcuni chiarimenti in merito ai requisiti relativi alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Esse spettano all’acquirente qualora ricorrano le condizioni stabilite dalla Nota II bis, all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico dell’imposta di registro, approvato con il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (T.U.R.). Nello specifico:

• l’immobile è ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha, o stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
• è necessaria una dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto.

L’acquirente è tenuto a risiedere nel comune in cui è sito l’immobile o, in alternativa:

• impegnarsi a trasferire la residenza entro i successivi 18 mesi dall’acquisto;
• svolgere la propria attività nel predetto comune.

Le suddette condizioni  sono alternative tra loro ed il contribuente in sede di acquisto può decidere se:

• trasferire la residenza nel Comune in cui è sito l’immobile ovvero;
• esercitarvi la propria attività in considerazione delle scelte personali e della propria situazione lavorativa.

Determinazione della base imponibile

La base imponibile su cui calcolare le imposte può variare a seconda che si pongano in essere:

• compravendite con un privato od un’impresa, in esenzione Iva;
• compravendite con un’impresa, con vendita soggetta ad Iva.

Le prime si caratterizzano per avere un’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%, imposte ipotecarie e catastali da versare in misura fissa per un importo di Euro 50 cadauna.

Le seconde presentano un’aliquota Iva ridotta e pari al 4% (la cui base imponibile è costituita dal prezzo di cessione) ed imposte di registro, ipotecaria e catastale da corrispondere all’erario in misura fissa (200 euro).

Meccanismo del prezzo valore

Per gli acquisti di immobili, non soggetti ad Iva si applica il meccanismo del prezzo/valore, (anche acquistando con l’agevolazione).

Il metodo consente la tassazione del trasferimento immobiliare sulla base del valore catastale, prescindendo dal corrispettivo pattuito ed indicato nell’atto.

Il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.

Sul risultato di applicherà, ricorrendone le condizioni, l’aliquota del 2%

Esempio