Alluvioni Emilia, Toscana e Marche: contributi per delocalizzazione immobili

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L’ordinanza n. 53 del 7 settembre 2025 del Commissario Straordinario alla Ricostruzione nel territorio delle Regioni Emilia-Romagna, Marche e Toscana disciplina i contributi per la delocalizzazione di immobili a uso residenziale nei territori di Emilia-Romagna, Toscana e Marche, colpiti dagli eventi alluvionali del 2023 e 2024.

Il provvedimento – pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 225 del 27 settembre 2025 - integra e armonizza la normativa già prevista dal decreto-legge n. 61/2023, successivamente modificato dal decreto-legge n. 65/2025.

Il decreto-legge 1° giugno 2023, n. 61, convertito con modificazioni dalla legge 31 luglio 2023, n. 100, ha introdotto le misure urgenti per fronteggiare gli eventi alluvionali verificatisi a partire dal 1° maggio 2023. Successivamente, il decreto-legge 7 maggio 2025, n. 65 (convertito dalla legge 4 luglio 2025, n. 101) ha ampliato e modificato il perimetro degli interventi, estendendo la disciplina anche agli eventi verificatisi tra settembre e ottobre 2024 in Emilia-Romagna, nonché a situazioni di rischio connesse al bradisismo nei Campi Flegrei.

In materia di ricostruzione privata e delocalizzazione degli immobili residenziali, il decreto-legge n. 61/2023, come modificato, prevede quanto segue.

1. Contributi per la ricostruzione privata

Al comma 3 vengono definite le tipologie di contributo per:

• riparazione, ripristino o ricostruzione di immobili residenziali e produttivi;
• sostegno a famiglie e imprese colpite dagli eventi.

Il comma 3-bis introduce la possibilità di utilizzare i contributi anche per:

• acquisto di aree alternative già individuate dagli strumenti urbanistici, per ricostruire in siti diversi da quello originario;
• acquisto di immobili già destinati a uso residenziale o produttivo nei comuni colpiti, quando la ricostruzione in sito non è possibile.

Il comma 3-quater precisa che i contributi per delocalizzazione sono alternativi rispetto a quelli per riparazione o ricostruzione e non possono superare l’importo massimo che sarebbe spettato per la ricostruzione in sito (al netto dei costi di demolizione).

Il comma 6-quater disciplina i contributi per i beni mobili danneggiati presenti nelle abitazioni, fino a un massimo di 6.000 euro per unità immobiliare, con calcolo forfettario basato sulla tipologia dei vani (3.200 € per cucina, 700 € per gli altri vani), al netto degli eventuali indennizzi assicurativi.

2. Procedure per la concessione

Vengono regolate le modalità operative per la presentazione delle istanze e l’erogazione dei contributi, affidando un ruolo centrale alle commissioni tecniche straordinarie istituite dal Commissario per esaminare le situazioni di particolare complessità.

Contributi per la delocalizzazione degli immobili a uso residenziale

L’ordinanza n. 53/2025 introduce una disciplina organica per i contributi destinati alla delocalizzazione di immobili residenziali danneggiati dagli eventi alluvionali che hanno colpito le regioni Emilia-Romagna, Toscana e Marche.

Questi contributi rappresentano un’alternativa rispetto a quelli già previsti dall’Ordinanza commissariale n. 14/2023 (OCS 14/2023) per la ricostruzione in sito. L’unica eccezione riguarda il contributo destinato al ristoro dei beni mobili danneggiati, che rimane cumulabile.

L’obiettivo della misura è consentire ai cittadini che non possono ricostruire la propria abitazione nel luogo originario, per ragioni di sicurezza o vincoli urbanistici, di trasferirsi in aree più idonee e sicure.

Requisiti di accesso

Per poter richiedere il contributo devono sussistere due condizioni fondamentali:

1. impossibilità di ricostruire in loco. Ciò può derivare da vincoli urbanistici, da divieti di edificazione o da norme che disciplinano l’uso del territorio e che impediscono la ricostruzione;
2. grave danneggiamento dell’immobile. Deve trattarsi di unità abitative o relative pertinenze che, a seguito degli eventi alluvionali, risultino gravemente compromesse. Inoltre, deve essere in vigore un provvedimento comunale di inagibilità, sgombero, evacuazione o demolizione che confermi l’impossibilità di utilizzo dell’edificio.

Utilizzo del contributo

Il contributo può essere utilizzato in due modalità alternative:

• acquisto di aree alternative già individuate dagli strumenti urbanistici comunali, dove sarà possibile ricostruire un nuovo edificio.
• acquisto di immobili residenziali già esistenti e immediatamente disponibili nello stesso comune in cui si trova l’immobile da delocalizzare.

È inoltre ammesso l’impiego del contributo per interventi di ristrutturazione su un immobile già nella disponibilità del beneficiario, purché non vi siano irregolarità edilizie da sanare al momento della domanda.

Determinazione dell’importo

Il contributo copre fino al 100% delle spese sostenute, entro un tetto massimo calcolato sulla base di parametri edilizi aggiornati al 2025.

In particolare, l’importo massimo viene determinato moltiplicando la superficie complessiva dell’unità immobiliare (attestata da perizia asseverata) per i seguenti valori parametrici:

• 2.200 €/mq per superfici fino a 200 mq;
• 1.900 €/mq per superfici tra 200,01 mq e 350 mq;
• 1.700 €/mq per superfici oltre 350 mq.

A questi importi si aggiunge un contributo forfettario di 150 €/mq, destinato a coprire le spese notarili e gli ulteriori costi connessi alla ricostruzione in altro sito.

Destinazione delle aree demolite

In caso di demolizione, le aree di sedime degli immobili da delocalizzare vengono acquisite gratuitamente al patrimonio comunale. Il Comune si fa carico della demolizione, i cui oneri sono rimborsati con le risorse della contabilità speciale commissariale.

Beni mobili danneggiati

È previsto un contributo aggiuntivo per i beni mobili andati distrutti o gravemente danneggiati. Questo viene calcolato in forma forfettaria sulla base del numero e della tipologia dei vani:

• fino a 3.200 € per la cucina;
• fino a 700 € per ciascun altro vano;
• con un tetto massimo di 6.000 € per abitazione.

L’importo viene riconosciuto solo se nella perizia asseverata è attestato il danneggiamento dei beni mobili.

Condizioni economiche

Tutti i contributi sono riconosciuti al netto di eventuali indennizzi assicurativi già ricevuti per gli stessi danni. Inoltre, per la determinazione dell’importo è necessario presentare l’ultimo titolo edilizio valido relativo all’immobile da delocalizzare, che costituisce il riferimento per i calcoli.

Procedura per la delocalizzazione mediante acquisto di un’area alternativa

La procedura disciplinata dall’articolo 2 dell’ordinanza n. 53/2025 riguarda i casi in cui i soggetti colpiti intendano delocalizzare la propria abitazione non ricostruendo nello stesso sito, ma acquistando un’area alternativa, già individuata dagli strumenti di pianificazione urbanistica comunale, sulla quale realizzare un nuovo immobile.

Prima di presentare l’istanza di contributo, il soggetto danneggiato deve ottenere un nulla osta dal Comune territorialmente competente. La richiesta deve contenere:

1. provvedimento comunale di inagibilità, sgombero, evacuazione o demolizione dell’immobile originario. Tale provvedimento può essere anche collettivo, riguardante più edifici o più territori, e deve essere tuttora valido;
2. relazione asseverata di un tecnico abilitato (attestante il grave danneggiamento e impossibilità di ricostruzione in loco, il nesso causale tra il provvedimento comunale e gli eventi alluvionali, la superficie complessiva dell’immobile da delocalizzare e la conseguente determinazione del contributo massimo concedibile, l’eventuale danneggiamento dei beni mobili presenti nell’abitazione);
3. dichiarazione di impegno alla cessione gratuita dell’area di sedime e delle pertinenze al Comune. Questa dichiarazione deve essere sottoscritta da tutti i proprietari delle unità immobiliari coinvolte. Nel caso di edifici condominiali, è sufficiente il verbale dell’assemblea condominiale.

NOTA BENE: Non è ammessa la delocalizzazione di una singola unità abitativa facente parte di un edificio plurifamiliare, se l’ordinanza di inagibilità riguarda l’intero fabbricato. In questi casi, la richiesta deve riguardare l’intero immobile.

Ottenuto il parere della Commissione tecnica straordinaria, il beneficiario presenta l’istanza di contributo vera e propria. Alla domanda devono essere allegati:

• il parere positivo della Commissione;
• il Quadro tecnico economico (QTE) dell’intervento, comprensivo del costo di acquisto dell’area, del costo di costruzione del nuovo immobile e delle altre spese ammissibili;
• il calcolo della superficie complessiva dell’immobile da delocalizzare e la determinazione del contributo massimo concedibile;
• la stipula dell’atto di acquisto del terreno (o del contratto preliminare di vendita) e l’impegno formale alla cessione gratuita dell’area originaria al Comune;
• la quantificazione delle spese notarili e delle spese connesse alla ricostruzione in altro sito;
• la perizia asseverata dei danni subiti, redatta secondo lo schema previsto dall’ordinanza.

Erogazione del contributo

Il contributo viene erogato in tre fasi successive:

1. anticipazione del 50% del contributo riconosciuto, al momento della concessione;
2. secondo acconto del 40%, subordinato alla dimostrazione di aver speso almeno l’80% della prima tranche. A tal fine, il beneficiario deve presentare una specifica attestazione di spesa;
3. saldo finale del 10%, corrisposto dopo la conclusione degli interventi e a seguito della rendicontazione delle spese.

Procedura per la delocalizzazione mediante acquisto di un immobile residenziale

La seconda modalità di delocalizzazione disciplinata dall’ordinanza prevede che i beneficiari possano utilizzare il contributo non per acquistare un’area su cui costruire ex novo, ma per comprare un immobile già esistente e destinato a uso residenziale, situato nel medesimo comune in cui era collocata l’abitazione originaria danneggiata.

Anche in questo caso, il primo passo è la presentazione al Comune territorialmente competente di una istanza di valutazione preliminare (nulla osta).

Il beneficiario, ricevuto il parere positivo della Commissione, presenta l’istanza di contributo allegando una documentazione articolata, tra cui:

• i dati completi dell’immobile da acquistare (ubicazione, superficie, prezzo, categoria catastale);
• l’atto di acquisto o il contratto preliminare di vendita;
• l’impegno formale a cedere gratuitamente al Comune l’area di sedime e l’immobile danneggiato;
• l’attestazione di conformità edilizio-urbanistica dell’immobile da acquistare;
• la verifica di congruità del prezzo di acquisto, che deve rientrare in un margine di tolleranza del 15% rispetto ai valori di mercato individuati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate;
• la quantificazione delle spese notarili e degli oneri fiscali connessi all’acquisto;
• l’eventuale Quadro tecnico economico (QTE), qualora siano necessari interventi di ristrutturazione o manutenzione ordinaria/straordinaria;
• la perizia asseverata dei danni subiti dall’immobile originario.

Erogazione del contributo

La modalità di erogazione del contributo varia a seconda che l’immobile acquistato necessiti o meno di interventi edilizi.

1. Se non sono previsti interventi di ristrutturazione, il contributo viene erogato in un’unica soluzione, fino a copertura del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli oneri fiscali.
2. Se sono necessari lavori di ristrutturazione o manutenzione, il contributo viene suddiviso in più fasi:

• acconto fino al 50% della quota residua del contributo, su richiesta del beneficiario e previa trasmissione del contratto di compravendita.
• ulteriore acconto fino al 40%, a condizione che sia stata dimostrata la spesa di almeno l’80% della prima tranche.
• saldo finale del 10%, riconosciuto dopo la conclusione dei lavori e la rendicontazione delle spese.

Per ottenere il saldo, il beneficiario deve presentare:

• fatture quietanzate e mezzi di pagamento tracciabili;
• contratti stipulati con imprese e professionisti, con clausole di tracciabilità dei flussi finanziari;
• attestazione del direttore dei lavori sulla regolare esecuzione;
• consuntivo dei lavori effettuati, con confronto tra quantità di progetto e quantità eseguite;
• segnalazione certificata di agibilità dell’immobile.

Il Commissario straordinario adotta specifici decreti di erogazione per ciascuna fase (acconti e saldo). L’acconto iniziale viene sempre erogato contestualmente alla concessione del contributo, mentre il saldo è vincolato alle verifiche conclusive sulla regolare esecuzione degli interventi e sulla rendicontazione delle spese.