Condominio negli edifici: interesse ad agire e responsabilità del neo condomino

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Gli Ermellini si sono di recente pronunciati in ordine ad alcune controversie che avevano ad oggetto la materia del condominio negli edifici.

Beni comuni? Interesse ad agire del singolo condomino

In primo luogo, la Corte di cassazione, a Sezioni Unite civili, è intervenuta a fornire precisazioni per quanto riguarda i poteri processuali dei singoli condomini nelle cause che riguardano i beni comuni.

Il singolo condomino – hanno sottolineato le SU, nel testo della sentenza n. 10934 del 18 aprile 2019 - ha sempre interesse ad agire o a resistere ogni volta che la controversia riguardi la consistenza dei beni comuni.

Lo stesso, così, anche qualora sia rimasto inerte nei primi gradi di giudizio, ha comunque la facoltà di depositare ricorso incidentale tardivo in proprio, in sede di legittimità, affiancandosi all’amministratore al fine di far valere le ragioni del condominio.

La regola sulla rappresentanza di cui al 1131 del Codice civile – hanno precisato i giudici di Piazza Cavour - ha il fine di agevolare l'instaurazione del contraddittorio, dal lato attivo e passivo, e va letta dunque alla luce del predominante potere assembleare nella vita del condominio e della titolarità dei diritti controversi.

Nuovo condomino, debiti condominiali solo entro 2 anni dall'acquisto

A seguire, la Suprema corte si è occupata del tema della responsabilità solidale dell'acquirente di una proprietà condominiale e, in particolare del limite temporale (biennale) per il pagamento dei contributi condominiali pregressi da parte del condomino subentrante a precedente condomino moroso.

Con sentenza n. 10346 del 12 aprile 2019, la Seconda sezione civile ha giudicato errata l'affermazione resa dai giudici di merito, secondo cui questo limite sarebbe derogabile nel massimo.

Nella specie, ossia, era stata ipotizzato che, tramite regolamento condominiale, fosse possibile derogare al biennio, con affermazione di eventuale responsabilità del nuovo condomino anche per le morosità condominiali arretrate oltre il biennio precedente all'acquisto dell'unità immobiliare.

Affermazione, questa, non condivisa dalla Cassazione la quale ha ricordato, in proposito, il principio di diritto secondo cui la responsabilità solidale dell'acquirente è limitata al biennio precedente all'acquisto.

Per la Corte, trova applicazione, in questi casi, l'art. 63, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile e non già l'articolo 1104 di detto ultimo codice, “atteso che, ai sensi dell'art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina".