ETS: registro agevolato per acquisto con riserva di proprietà

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L'Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti in merito alla fruizione dell’agevolazione di cui all’articolo 82, comma 4, Dlgs n. 117/2017 (Codice terzo settore) in caso di acquisito da parte di un'Associazione di promozione sociale (Aps) di immobili con patto di riservato dominio.

Nel dettaglio, si prevede l'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro.

Vediamo come l’Agenzia delle Entrate ha affrontato la questione con la risposta n. 135 del 18 giugno 2024.

Acquisto con riserva di proprietà

Come anticipato, un'Associazione di promozione sociale (Aps) intende acquistare con patto di riservato dominio, ai sensi dell'articolo 1523 del codice civile, tre locali commerciali pagando in 10 rate semestrali di pari importo, senza interessi.

Si specifica che:

• il trasferimento della proprietà avverrà solo al pagamento dell'ultima rata di prezzo;
• i beni verranno utilizzati per l'attuazione degli scopi istituzionali dell’ente e dell’oggetto e
• a tal fine verrà resa una apposita dichiarazione, come richiesto dal CTS.

Quesito: nel caso di acquisto con riserva di proprietà è possibile fruire dell’agevolazione di cui all’articolo 82, comma 4, Dlgs n. 117/2017 (Codice terzo settore)?

Agevolazioni per acquisti di Enti del Terzo settore

E’ necessario esaminare, per primo, cosa prevede la norma agevolativa citata.

Per gli enti del Terzo settore, comprese le imprese sociali, i diritti di trasferimento o di godimento su immobili vengono tassati a misura fissa, a patto che:

• i beni acquisiti vengano impiegati direttamente per le finalità statutarie o sociali dell'ente;
• detto uso specifico avvenga entro cinque anni dalla data del trasferimento;
• l'ente dichiari, al momento della firma dell'atto, l'intenzione di utilizzare i beni per tali finalità.

Se l'ente fornisce dichiarazioni false o non usa i beni come promesso, verranno applicate:

• le tasse ordinarie,
• una sanzione amministrativa del 30% dell'imposta dovuta,
• gli interessi di mora calcolati dalla data originaria di pagamento dovuto.

In particolare, è prevista l'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro, per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e per gli atti traslativi o costituitivi di diritti reali immobiliari di godimento a favore degli Enti del Terzo settore.

La missione di tale normativa è di agevolare gli Enti del Terzo settore nel momento in cui acquisiscono i beni patrimoniali diretti allo svolgimento dell’attività istituzionale.

Aspetti civili e fiscali della vendita con riserva di proprietà

La risposta n. 135/2024 delle Entrate si sofferma a delineare gli aspetti civilistici e fiscali del contratto in questione.

Dal punto di vista civilistico, nell’acquisto di immobili con un accordo di riserva di dominio, come indicato dall'articolo 1523 c.c., la proprietà passa all'acquirente solo dopo il pagamento dell'ultima rata. Tuttavia, i rischi associati al bene vengono assunti dall'acquirente non appena questo ne prende possesso.

Legalmente, questo significa che:

• la proprietà resta al venditore fino al completo pagamento;
• l'acquirente, sebbene non ancora proprietario, gestisce i rischi legati al bene dal momento della consegna.

Il trasferimento formale della proprietà si realizza, quindi, con l'ultima transazione finanziaria.

Sotto l’ambito fiscale, invece, ai sensi dell'articolo 27, comma 3, del DPR n. 131/1986, le transazioni che prevedono una vendita con riserva di proprietà non sono considerate condizionate dalla volontà delle parti. Questo implica che:

• le vendite con riserva di proprietà sono trattate come operazioni immediate per quanto riguarda la tassazione;
• nonostante il trasferimento effettivo della proprietà avvenga solo con il pagamento dell'ultima rata, l'imposta di registro viene applicata nel momento in cui il contratto viene stipulato, usando l'aliquota proporzionale.

Questa regola è stata ulteriormente chiarita dalla circolare del 21 febbraio 2014, n. 2/E, che equipara tali vendite ai trasferimenti diretti di proprietà.

Agevolazione per Enti del Terzo settore anche per vendita con riserva di proprietà

Alla luce di quanto affermato, l'Associazione di promozione sociale (Aps) può fruire della tassazione agevolata nella condizione in cui:

• i beni siano direttamente utilizzati, entro cinque anni dalla data della stipula della suddetta compravendita con riserva di proprietà, per fini istituzionali o dell'oggetto sociale;
• l'ente renda, contestualmente alla stipula dell'atto, dichiarazione in tal senso.

TABELLA RIASSUNTIVA DELLE CONDIZIONI PER L’APPLICAZIONE DELL’AGEVOLAZIONE

Condizione	Requisito
Utilizzo dei beni	Direttamente per finalità statutarie/sociali entro 5 anni
Dichiarazione	Alla stipula, intento di utilizzare i beni per tali finalità
Penalità per inadempienza	Tasse ordinarie, sanzione del 30% dell'imposta, interessi di mora