Prima casa, vendita entro 2 anni. Quando l’utilizzo del credito?

---

Condividi l'articolo:

---

Il contribuente che acquista una nuova abitazione con i benefici “prima casa” può usufruire del credito d’imposta per il riacquisto, a condizione che provveda a vendere l’immobile già posseduto entro due anni.

Con la risposta n. 238 del 10 settembre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il termine di rivendita, esteso dalla legge da uno a due anni, è determinante per non decadere dal beneficio e per consolidare il diritto al credito.

Quest’ultimo, se non utilizzato al momento dell’acquisto per ridurre l’imposta dovuta, può comunque essere portato in diminuzione nella dichiarazione dei redditi, tramite modello 730 o Redditi.

Riacquisto immobile come prima casa

Nel 2003 il contribuente, insieme al futuro coniuge, aveva acquistato un’abitazione beneficiando delle agevolazioni “prima casa”, versando la dovuta imposta di registro. Qualche anno più tardi, nel 2011, a seguito del decesso del coniuge, ha ereditato un’ulteriore quota dell’immobile, arrivando così a detenere il 75% della proprietà, mentre il restante 25% è passato al figlio minorenne, fiscalmente a suo carico.

Nel 2024 ha poi deciso di acquistare una nuova abitazione in un altro Comune, sempre con i benefici previsti per la “prima casa”, corrispondendo questa volta l’IVA con aliquota ridotta al 4%. In quell’occasione si è impegnato a vendere l’immobile già posseduto entro un anno, termine che la legge di Bilancio 2025 ha successivamente esteso a due anni, fissando quindi la scadenza al 2026.

Alla luce di questo percorso, il contribuente ha chiesto se sia possibile recuperare, nella dichiarazione dei redditi del 2025 riferita al periodo d’imposta 2024, un credito d’imposta pari a 1.000 euro, corrispondente a quanto versato a titolo di imposta di registro al momento del primo acquisto agevolato.

Chiarimenti sul termine di rivendita e sul credito d’imposta

Con la risposta n. 238 del 10 settembre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti precisazioni riguardo al termine entro cui il contribuente deve vendere l’abitazione già posseduta per non perdere i benefici “prima casa” in caso di nuovo acquisto agevolato.

Tale scadenza, inizialmente fissata a un anno, è stata portata a due anni, e questa estensione si riflette anche sul riconoscimento del credito d’imposta previsto per il riacquisto di una nuova abitazione. In sostanza, il credito diventa definitivo soltanto se la vecchia casa viene effettivamente ceduta entro i due anni dall’atto di acquisto della nuova.

Il credito d’imposta trova la sua disciplina nell’articolo 7 della legge 448 del 23 dicembre 1998. La norma stabilisce che il contribuente che, dopo aver venduto un immobile acquistato con i benefici “prima casa”, entro un anno ne acquisti un altro, ha diritto a un credito di imposta corrispondente alle somme versate a titolo di imposta di registro o IVA sul precedente acquisto agevolato. In ogni caso, l’importo del credito non può superare quello dell’imposta dovuta per la nuova compravendita.

La legge di Bilancio 2025 non ha modificato questa disposizione, ma con la risposta n. 197 del 30 luglio 2025 l’Agenzia ha chiarito che l’estensione del termine da uno a due anni riguarda anche le ipotesi di riacquisto effettuato prima della vendita della vecchia abitazione, come previsto dal comma 4-bis della Nota II-bis introdotto dalla legge di Stabilità 2016. Proprio per questa ragione, già dal 2016 la prassi ha riconosciuto la possibilità di ottenere il credito anche quando il contribuente acquista il nuovo immobile agevolato senza aver ancora alienato quello precedente.

Ne consegue che, anche nel caso attuale, il credito d’imposta spetta, ma solo in via provvisoria: esso diventerà effettivo se l’abitazione preposseduta verrà venduta entro i due anni successivi al nuovo acquisto.

Diversamente, il contribuente perderà sia l’agevolazione “prima casa” sul riacquisto, sia il diritto al credito d’imposta collegato.

Quote di proprietà ed effetti sul credito d’imposta

Un elemento rilevante riguarda i casi in cui l’immobile sia intestato a più persone o sia stato acquisito tramite successione ereditaria. La disciplina, supportata anche dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate (circolare n. 19/E del 1° marzo 2001), specifica che il credito d’imposta ha carattere strettamente personale: non si trasferisce in automatico tra i comproprietari, ma deve essere riconosciuto a ciascun soggetto in proporzione alla quota di proprietà detenuta.

Se, ad esempio, due coniugi acquistano insieme un’abitazione al 50% e uno dei due viene a mancare, la sua parte di proprietà passa agli eredi secondo le regole successorie. In questa circostanza, il diritto al credito per il riacquisto della “prima casa” deve essere calcolato e ripartito tenendo conto sia delle quote derivanti dall’acquisto originario sia di quelle acquisite per successione.

In ogni caso, l’ammontare del credito non può mai eccedere l’imposta di registro o l’IVA pagata sul nuovo acquisto. Di conseguenza, l’importo effettivamente spettante al contribuente che procede al riacquisto deve essere commisurato esclusivamente alla quota di possesso reale dell’immobile, risultante dalla somma delle diverse modalità di acquisizione.

Modalità di utilizzo del credito d’imposta

Un altro aspetto rilevante riguarda la misura del credito. L’importo non è mai fisso, ma viene calcolato in base al confronto tra quanto pagato sul primo acquisto (imposta di registro o IVA) e quanto versato sul secondo.

In ogni caso, il credito riconosciuto corrisponde sempre al minore tra i due importi. Inoltre, quando l’immobile è stato acquistato o posseduto in comunione, la quota di credito deve essere ripartita proporzionalmente tra i diversi aventi diritto, senza che trovi applicazione il principio di solidarietà previsto in materia di pagamento delle imposte.

La data da cui si considera maturato il credito coincide con quella di stipula dell’atto relativo al nuovo acquisto agevolato, momento in cui diventa possibile quantificarlo.

Da quel momento, il contribuente può utilizzarlo per abbattere l’IRPEF dovuta nella prima dichiarazione utile oppure in quella dell’anno stesso in cui è stato perfezionato l’acquisto.

Applicando questi principi al caso esaminato, il diritto al credito nasce con l’acquisto effettuato nel 2024 e potrà essere fatto valere già nella dichiarazione dei redditi relativa a tale anno.

Tuttavia, poiché il primo immobile era stato comprato in comunione con il coniuge, l’importo effettivamente riconosciuto all’Istante sarà limitato alla propria quota, cioè 500 euro, oppure all’IVA pagata sul secondo immobile se di valore inferiore.

In ogni caso, il beneficio resta subordinato all’obbligo di vendere l’abitazione precedentemente posseduta entro due anni dal nuovo acquisto, ossia entro il 2026.