Salva Casa: Linee guida ministeriali sulle modalità di applicazione

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Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha ospitato un tavolo di confronto sulle novità introdotte con il Decreto Legge n. 69/2024, cosiddetto "Salva casa".

Durante l’incontro, tenuto il 28 gennaio 2025, sono state presentate le Linee guida interpretative per l’attuazione del provvedimento, messe a punto con l’obiettivo di supportare gli enti territoriali e semplificare le procedure amministrative.

Il Decreto Salva casa

Si rammenta che il DL Salva Casa, convertito mediante la Legge n. 105/2024, è nato con l’obiettivo di semplificare il quadro normativo edilizio, facilitando la regolarizzazione degli immobili e rendendo più snelle le procedure amministrative.

Il decreto apporta modifiche significative al Testo Unico dell’Edilizia, ridefinendo i criteri per attestare lo stato legittimo degli immobili, aggiornando la disciplina sui mutamenti di destinazione d’uso, semplificando la regolarizzazione delle difformità edilizie e adeguando gli standard edilizi alle trasformazioni urbane e sociali.

Tra le innovazioni principali, vi sono l’introduzione del silenzio-assenso sulle domande edilizie, l’unificazione degli sportelli comunali per dialogare con le Sovrintendenze e le Regioni, nonché la possibilità di sanare irregolarità su immobili vincolati.

Le Linee guida del MIT

Finalità

Sebbene le disposizioni introdotte dal DL Salva Casa siano auto-applicative, ossia non richiedano ulteriori interventi normativi per la loro attuazione, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha ritenuto opportuno predisporre delle linee guida interpretative per garantire una corretta applicazione della normativa su tutto il territorio nazionale.

Il documento ha lo scopo di fornire chiarimenti e indicazioni operative agli enti locali e agli operatori del settore, evitando incertezze e disomogeneità nell’attuazione del decreto.

In materia edilizia, infatti, la normativa nazionale stabilisce un quadro di riferimento generale, lasciando alle Regioni e ai Comuni la possibilità di adottare norme di dettaglio, purché in linea con i principi del decreto.

Le linee guida si propongono di fornire una chiave di lettura chiara ed uniforme, attraverso risposte a quesiti pratici, favorendo l’adozione di prassi amministrative coordinate e coerenti con le finalità della riforma.

Struttura e contenuti del documento interpretativo  

Il documento ministeriale è organizzato in quattro sezioni, corrispondenti alle principali aree di intervento del DL Salva Casa.

La prima sezione è dedicata allo stato legittimo degli immobili e fornisce indicazioni su come comprovare la regolarità edilizia attraverso i nuovi criteri stabiliti dal decreto.

La seconda sezione affronta le modifiche in tema di mutamento della destinazione d’uso, illustrando le modalità di applicazione delle nuove regole.

La terza sezione analizza le procedure di regolarizzazione delle difformità edilizie, chiarendo gli aspetti relativi alle tolleranze costruttive e alle sanatorie.

La quarta e ultima sezione riguarda le disposizioni per l’adeguamento degli standard edilizi, con un approfondimento sulle nuove misure per il recupero dei sottotetti, l’edilizia libera e il certificato di agibilità.

All’interno di ciascuna sezione, il documento ministeriale include un riepilogo delle modifiche apportate al Testo Unico dell’Edilizia, riportando il testo normativo aggiornato in appositi riquadri evidenziati.

Inoltre, vengono fornite indicazioni operative e chiarimenti interpretativi sotto forma di domande e risposte, per rendere più immediata la comprensione delle nuove disposizioni.

Per facilitare la consultazione, i contenuti sono organizzati in riquadri di diverso colore, in modo da distinguere chiaramente le quattro aree tematiche trattate.

Salva casa: le indicazioni ministeriali

Verifica dello stato legittimo dell’immobile  

Tra i punti principali, le Linee guida forniscono chiarimenti in tema di verifica dello stato legittimo dell’immobile.

Prima dell’entrata in vigore del DL Salva Casa, chi presentava una pratica edilizia era obbligato a ricostruire interamente la catena dei titoli edilizi, affrontando lunghe e complesse verifiche documentali. La nuova normativa semplifica questa procedura, permettendo di dimostrare la legittimità dell’immobile a partire dall’ultimo intervento eseguito, a condizione che il Comune abbia già verificato i titoli precedenti.

Le linee guida del MIT chiariscono che la verifica dei titoli pregressi da parte dei Comuni può essere presunta se il cittadino indica nella modulistica dell’ultimo intervento gli estremi dei titoli precedenti. In questo modo, viene valorizzato il legittimo affidamento nei confronti della Pubblica Amministrazione, che non abbia mai rilevato irregolarità.

Il meccanismo si applica sia ai titoli rilasciati (es. permesso di costruire) sia a quelli formati per silenzio-assenso (es. SCIA).

Sanatorie e procedimenti a finalità multipla  

Il DL introduce una significativa semplificazione nelle procedure di sanatoria, consentendo ai cittadini di presentare un’unica istanza per ottenere la regolarizzazione di difformità edilizie e, allo stesso tempo, richiedere il cambio di destinazione d’uso.

Le linee guida MIT chiariscono che il procedimento "a finalità multipla" può essere attivato per tutte le trasformazioni edilizie del DL Salva Casa, semplificando tempi e iter burocratici.

Sanatoria delle difformità su immobili vincolati  

In precedenza, ottenere la sanatoria per interventi su immobili sottoposti a vincolo risultava particolarmente complesso a causa delle rigide disposizioni normative.

Il DL Salva Casa introduce una nuova procedura che consente di sanare anche aumenti di volume e superficie, attraverso un sub-procedimento che prevede il parere obbligatorio della Regione e della Soprintendenza.

Le linee guida sottolineano la piena operatività di questa misura e l’applicazione della regola del silenzio-assenso per garantire tempi certi nella conclusione delle pratiche.

Regolarizzazione delle varianti edilizie antecedenti al 1977  

Gli edifici costruiti prima del 30 gennaio 1977 erano soggetti a una disciplina priva di una specifica procedura per l’approvazione delle varianti in corso d’opera, rendendo difficoltosa la sanatoria di eventuali difformità.

Il DL introduce una procedura speciale che permette di regolarizzare tali interventi attraverso la presentazione di una SCIA in sanatoria, accompagnata dal pagamento di una sanzione.

Le linee guida del MIT chiariscono che per accedere alla sanatoria delle varianti edilizie è sufficiente che i lavori siano riconducibili a un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977, anche se eseguiti successivamente.

Gli uffici comunali non sono tenuti a verificare la conformità della variante alla disciplina urbanistica, semplificando ulteriormente l’iter.

Tolleranze edilizie e applicabilità agli immobili vincolati  

Il provvedimento amplia il margine delle tolleranze edilizie per le irregolarità minori, stabilendo che, in determinate condizioni, scostamenti superiori al 2% non costituiscono violazione.

Le linee guida MIT confermano che le nuove tolleranze edilizie del DL Salva Casa (dal 2 al 6%, in base alla superficie dell’immobile) si applicano anche agli immobili vincolati.

Sanzioni e modalità di pagamento nelle sanatorie  

La normativa introduce un nuovo criterio per la determinazione delle sanzioni, subordinando l’efficacia della SCIA in sanatoria al pagamento di un importo variabile in base all’aumento del valore dell’immobile.

Le linee guida MIT forniscono criteri per la determinazione delle sanzioni, basandosi sulle prassi preesistenti.

E così:

• se il Comune ritiene che l’intervento non abbia aumentato il valore dell’immobile, può applicare la sanzione minima senza coinvolgere l’Agenzia delle Entrate;
• negli altri casi, la sanzione sarà versata in due fasi: un primo importo alla presentazione della SCIA in sanatoria e il conguaglio dopo la valutazione dell’incremento del valore venale.

Semplificazione dei cambi di destinazione d’uso  

Prima del DL Salva Casa, modificare la destinazione d’uso di un immobile era un’operazione complessa a causa di una normativa frammentata.

Con la riforma, il mutamento tra categorie funzionali affini è sempre considerato ammissibile, fatta salva la possibilità per i Comuni di imporre condizioni specifiche.

Le linee interpretative del MIT chiariscono che le condizioni per il mutamento di destinazione d’uso devono essere definite esplicitamente dai Comuni, considerando gli strumenti urbanistici aggiornati dopo l’entrata in vigore del DL Salva Casa.

L’obiettivo è eliminare ambiguità ed evitare che le condizioni derivino implicitamente da regolamenti preesistenti, non coerenti con la semplificazione introdotta dalla riforma.

Riduzione degli oneri urbanistici per i cambi di destinazione d’uso  

In passato, il cambio di destinazione d’uso comportava il pagamento di oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, oltre alla possibile cessione di aree al Comune per opere pubbliche.

Il DL elimina l’obbligo di cedere aree e prevede che sia dovuto solo il contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria, escludendo quelli per l’urbanizzazione primaria, evitando così una duplicazione dei costi a carico dei cittadini.

Inoltre, l’esonero dal reperimento di aree e dal pagamento di tali oneri si applica anche se esistono disposizioni comunali contrarie, garantendo maggiore uniformità nell’attuazione del DL Salva Casa.

Recupero abitativo dei sottotetti  

Le normative regionali già prevedevano la possibilità di recuperare i sottotetti a fini abitativi, ma in alcuni casi imponevano il rispetto di distanze minime tra edifici, rendendo inapplicabile la misura nei contesti urbani densi.

Il DL introduce una deroga che consente il recupero del sottotetto mantenendo le distanze preesistenti, a condizione che non vi siano modifiche alla sagoma o alla superficie dell’edificio.

Le linee guida confermano l’applicabilità della misura a tutte le Regioni che abbiano disciplinato o disciplineranno il tema.

Tabella di sintesi dei chiarimenti contenuti nelle Linee Guida MIT

Area Tematica	Indicazioni delle Linee Guida MIT
Stato Legittimo degli Immobili	La verifica dei titoli pregressi può essere presunta se il cittadino indica nella modulistica dell’ultimo intervento gli estremi dei titoli precedenti. Applicabile sia ai titoli rilasciati sia a quelli formati per silenzio-assenso.
Mutamento della Destinazione d'Uso	Le condizioni devono essere definite esplicitamente dai Comuni, con aggiornamenti dopo l’entrata in vigore del DL Salva Casa, evitando riferimenti impliciti a regolamenti preesistenti.
Sanatoria e Regolarizzazione delle Difformità	Possibilità di attivare un procedimento 'a finalità multipla' per sanare una difformità e richiedere il cambio d’uso in un’unica istanza, semplificando iter burocratici.
Tolleranze Edilizie	Le nuove tolleranze edilizie (dal 2 al 6%) si applicano anche agli immobili vincolati, facilitando la regolarizzazione di piccole difformità.
Sanzioni per le Sanatorie	Se l’intervento non ha aumentato il valore dell’immobile, il Comune può applicare la sanzione minima senza coinvolgere l’Agenzia delle Entrate. Negli altri casi, pagamento in due fasi: prima quota alla SCIA in sanatoria e conguaglio dopo la valutazione del valore venale.
Oneri Urbanistici	Non è dovuto il contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria in contesti già urbanizzati, evitando costi duplicati. L’esonero si applica anche in presenza di norme comunali contrarie.
Recupero dei Sottotetti	Il recupero dei sottotetti è consentito mantenendo le distanze preesistenti, senza modifiche alla sagoma o alla superficie dell’edificio, salvo autorizzazioni regionali.