Superbonus al 110% su immobili residenziali ad uso "promiscuo". Chiarimenti Entrate

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Con due risposte ad interpello del 9 dicembre 2020, l’Agenzia delle Entrate fa ulteriore chiarezza sull’agevolazione cosiddetta Superbonus al 110%.

Si tratta delle risposte nn. 570 e 572, che affrontano il tema della super agevolazione fiscale di cui all'articolo 119 del Decreto legge n. 34 del 2020 (cd. Superbonus), applicata, questa volta, agli immobili ad uso promiscuo.

Bed & breakfast con Superbonus al 50%

Nell’interpello n. 570/2020, un contribuente proprietario di un immobile unifamiliare adibito in parte a bed & breakfast, la cui attività è esercitata in forma professionale con partita Iva attraverso una società in nome collettivo, chiede se possa usufruire della detrazione del 110% del Decreto Rilancio sulle spese che intende sostenere per la riqualificazione energetica della propria abitazione.

Il punto centrale della questione è rappresentato dalla destinazione dei locali dell’unità immobiliare, che è “mista”: una parte è adibita ad abitazione personale ed una è riservata all’attività imprenditoriale.

Pertanto per rispondere all’istante, che non offre soluzioni al riguardo, l’Agenzia richiama quanto già sostenuto nella circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020, secondo la quale se gli interventi sono realizzati su unità immobiliari residenziali adibite anche all'esercizio di arte, professione, o di attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta al 50%, quindi è calcolata sul 50% delle spese sostenute.

Inoltre, anche la precedente risoluzione n. 18/E/2020 aveva già precisato che la detrazione ridotta al 50% vale anche nell'ipotesi specifica di interventi che interessino unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente anche all'attività di Bed and Breakfast (occasionale o abituale).

Con riferimento al caso di specie, dunque, l’Agenzia – considerando che danno diritto al Superbonus le spese per interventi di riqualificazione energetica realizzati su edifici "residenziali", e stante la sostanziale simmetria tra le agevolazioni spettanti per interventi di riqualificazione energetica e di recupero del patrimonio edilizio (ivi inclusi gli interventi antisimici) – ritiene che anche nel caso in cui siano realizzati interventi di riqualificazione energetica ammessi al Superbonus su immobili residenziali adibiti promiscuamente all'esercizio dell'arte o della professione, ovvero all'esercizio dell'attività commerciale, la detrazione è ridotta al 50%.

Superbonus al 110% scomputabile nei condomini

Nell’interpello n. 572/2020, invece, l’istante è un amministratore di condominio, composto da 10 negozi al pian terreno e 10 appartamenti al 1° piano, che chiede se possano essere ammessi alla detrazione del Superbonus i seguenti lavori eseguiti sulle 10 abitazioni:

• isolamento delle superfici opache verticali e orizzontali che confinano con gli appartamenti stessi (intervento trainante);

• sostituzione degli infissi (intervento trainato) ;

• sostituzione delle schermature solari nel lato sud (intervento trainato).

Ciò ovviamente, a condizione che l'assemblea di condominio approvi gli interventi con benefici e oneri a carico dei soli appartamenti.

L’Agenzia ammette la possibilità di accedere al Superbonus 110% per i lavori eseguiti sulle abitazioni, anche se l’edificio è sia commerciale sia residenziale.

In altri termini, è riconosciuta la possibilità di separare una parte degli immobili del condominio ed applicare ad essi la detrazione del 110%, ma a delle condizioni:

• l’assemblea condominiale deve approvare un intervento che separi i destini di un gruppo di appartamenti al primo piano di un condominio dagli immobili a piano terra;
• gli interventi di isolamento terminco devono assicurare un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'intero edificio;
• deve essere redatta un’Ape ante e post intervento e rispettato ogni altro requisito previsto dalla normativa.

A tal punto, secondo la risposta n. 572/2020, i condòmini potranno beneficiare del 110% relativamente alle sole spese a loro carico, sia con riferimento agli interventi trainanti che trainati. Inoltre, ciascun di essi potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà.