Certificato di abitabilità non consegnato prima del definitivo? Inadempimento

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Risoluzione del contratto preliminare di vendita se il promittente venditore non fornisce il certificato di abitabilità, più volte richiesto dall’acquirente.

La Cassazione ha confermato una statuizione con cui la Corte d’appello aveva dichiarato risolto un contratto preliminare di vendita, condannando la promittente venditrice alla restituzione della caparra versata, nonché al pagamento, in favore di parte acquirente, delle spese del doppio grado del giudizio.

Contratto risolto per inadempimento, obblighi restitutori

Nella vicenda in esame, il promissario acquirente di un’unità immobiliare aveva convenuto in giudizio un Srl, parte venditrice, contestando a quest’ultima una condotta inadempiente in quanto, non avendo fornito il certificato di abitabilità ed il progetto approvato del frazionamento dell'immobile, aveva impedito la stipula del contratto definitivo, entro il termine concordato.

L'attore aveva chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice con la condanna alla restituzione della caparra versata, oltre al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata sottoscrizione del contratto definitivo.

Secondo i giudici di secondo grado, la Srl, che aveva garantito la totale regolarità urbanistica dell'immobile in sede di conclusione del contratto preliminare, per consentire la stipula del contratto definitivo, avrebbe dovuto fornire al promissario acquirente la documentazione attestante tale regolarità, ed in particolare, il certificato di abitabilità, il quale era stato più volte richiesto dal promissario acquirente, con l'avvertimento che senza di essi non si sarebbe potuti addivenire alla stipula del contratto definitivo.

Detto inadempimento aveva comportato la risoluzione del contratto e, di conseguenza, aveva fatto sorgere gli obblighi restitutori delle somme ricevute a vario titolo dalla società venditrice.

Contro la decisione di secondo grado, quest'ultima aveva avanzato ricorso in sede di legittimità, lamentando che i giudici di merito avessero esteso al contratto preliminare le norme disciplinanti il contratto di compravendita, in particolare gli artt. 1470 e 1477 del Codice civile, in relazione all'articolo 360, 1 comma, n. 3 C.p.c.

Secondo la ricorrente, in particolare, le obbligazioni gravanti sul venditore, tra le quali quella di consegna della cosa oggetto della compravendita, dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà della cosa venduta, andavano eseguite al momento della stipula del definitivo, non potendosene esigere l'adempimento nella fase precedente.

Attualità dell’obbligo di consegna dei documenti

Doglianza, questa, ritenuta infondata dalla Corte di legittimità la quale, con ordinanza n. 622 del 14 gennaio 2019, ha evidenziato che, con accertamento di fatto, era stato ritenuto che la ricorrente avesse garantito la totale regolarità urbanistica dell'immobile, e che quindi "avrebbe dovuto fornire al promissario acquirente la documentazione attestante tale regolarità", documentazione in cui rientrava, inequivocabilmente, anche il certificato di abitabilità.

Così, alla luce dei consolidati orientamenti di legittimità affermati in materia, non poteva essere censurata la valutazione compiuta dai giudici di appello circa l'attualità dell'obbligo della ricorrente di dover consegnare il certificato in questione, attese le reiterate richieste di parte intimata, comprovate dall'istruttoria svolta, avvenute in prossimità proprio della scadenza del termine per la stipula del definitivo.

Il tutto, con il chiaro intento di mettere a disposizione del notaio rogante tutta la documentazione idonea ad assicurare la verifica circa la regolarità urbanistica del bene.

Si trattava, in definitiva, di una soluzione che costituiva, a ben vedere, una piena applicazione del principio della buona fede.