Cessioni di fabbricati: registro al 2, al 9 e al 12%


Con l'articolo 26, D.L. 12/09/2013, n. 104, vengono attuate modifiche considerevoli alle imposte di registro, ipotecaria e catastale inerenti i trasferimenti immobiliari sia tra privati che tra soggetti Iva e privati. Sommariamente, l'acquisto di una “prima casa” vede ridotta al 2% l'imposta di registro da versare, mentre è fissata al 9% la percentuale dell'imposta nelle altre tipologie di compravendite. E' comunque stabilito un limite minimo di mille euro. Le modifiche hanno effetto dal 1° gennaio 2014.


NOVITA' 2014


Intervenendo sull'articolo 10 del D.Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011, l’articolo 26, comma 1, del D.L. n. 104 del 12 settembre 2013, convertito dalla L. 8 novembre 2013, n. 128, pone nuove percentuali di tassazione per quanto riguarda gli atti traslativi a titolo oneroso di beni immobili in genere e degli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, indicando come aliquota ordinaria quella del 9 per cento.


Più modica - in misura pari al 2 per cento – è l'aliquota determinata per la compravendita di abitazioni che possiedono i requisiti per beneficiare delle agevolazioni “prima casa”, tranne che per gli immobili facenti parte delle categorie catastali A1, A8 e A9.


A queste due aliquote se ne deve aggiungere una terza, riferita ai trasferimenti di terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, che viene fissata al 12 per cento (legge di stabilità 2014).


Sempre sul fronte ”agricolo”, si specifica che a fronte della soppressione di agevolazioni ed esenzioni fiscali fa eco la previsione, non eliminata, di un beneficio a favore della "proprietà contadina", ex art. 2, comma 4-bis, del D.L. n. 194/2009, convertito dalla L. 25/2010, secondo cui ai trasferimenti a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli, in favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, si applica l'imposta di registro ed ipotecaria nella misura fissa e l'imposta catastale nella misura dell'1 per cento.


IL NUOVO SISTEMA DI TASSAZIONE


Dal 1° gennaio 2014
, le parti che pongono in essere cessioni di immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento sono soggetti all'imposta di registro nella misura del 9%.


Un regime agevolativo viene fissato per i trasferimenti di abitazioni c.d. "prima casa", in cui l'aliquota scende dal 3 al 2% - tranne che per i fabbricati appartenenti alle categorie A/1, A/8, A/9 (a cui si applica il 9%).


Il dettato normativo prevede, in ogni caso, un’imposizione, per i suddetti trasferimenti soggetti ad imposta proporzionale, non inferiore a 1.000 euro. Quindi, se l’imposta proporzionale applicabile ad un trasferimento immobiliare a titolo oneroso risulta sotto i mille euro, se ne devono versare comunque mille.


Il Dl 104/2013, poi, stabilisce che a fronte di un trasferimento a titolo oneroso che dà luogo all'applicazione dell'imposta proporzionale - ai sensi dell’art. 1 della tariffa parte prima allegata al Tur - anche nella misura minima di 1000 euro permane l'assoggettamento a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ognuna, ma non sono dovuti altri tributi indiretti, quali l’imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.


Di notevole rilevanza è anche la previsione per cui, dal 1° gennaio 2014, in relazione ai predetti atti immobiliari, traslativi o costitutivi, di cui all'art. 1 della Tariffa parte prima, sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste da leggi speciali (ad eccezione dei benefici riconosciuti alla piccola proprietà contadina).


Ad analizzare le novità sui trasferimenti immobiliari, è intervenuto lo Studio n. 1011-2013/T del Consiglio nazionale del Notariato – 13 dicembre 2013 – che osserva come, dal 2014, non sussistono più le aliquote ridotte previste per l’acquisto:


- di immobili di interesse storico e artistico;


- di abitazioni esenti da IVA da parte delle società immobiliari di rivendita che si impegnino a ritrasferirle entro tre anni;


- di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati a condizione che l’intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni dalla stipula dell’atto.


Ulteriore novità introdotta dall'art. 26, comma 2, del DL n. 104/2013, è che l'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria, catastale che, fino al 31/12/2013, era fissato nella misura fissa di euro 168,00, dal 2014 aumenta ad euro 200,00.


Alternatività Iva/Registro


Stante l'esistenza del principio di alternatività Iva-Registro, i trasferimenti ai quali si applica l'Iva sono soggetti alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa, dal 2014, di 200,00 (dai precedenti 168,00); sono dovuti, inoltre, l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.


Invece, per cessioni dei fabbricati abitativi e relative pertinenze effettuate da soggetti passivi IVA in esenzione dal tributo - art. 10 n. 8-bis Decreto Iva - e per cessioni di immobili esenti da IVA - art. 10 n. 27-quinquies del medesimo decreto – si applica l’imposta di registro proporzionale così come in vigore dal 2014 ossia


→ imposta proporzionale del 9 o 2 per cento,


→ imposta minima di 1000 euro,


→ imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna,


→ esenzione per imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.


OPERAZIONI SOCIETARIE


I nuovi valori dell'imposta di registro determinati per il 2014 - per effetto del rinvio alle aliquote dell'imposta di registro di cui all’art. 1 della tariffa parte prima allegata al Tur - devono applicarsi anche alle operazioni societarie in cui si verifica trasferimento di beni immobili:


conferimenti di immobili in società, cessioni e conferimenti di azienda, assegnazione ai soci, associati o partecipanti di proprietà o diritti reali di godimento su beni immobili
.


Secondo lo Studio del notariato, il rinvio deve intendersi effettuato non solo all'imposta di registro, ma anche a tutta la disciplina, quindi, comprensiva del limite di 1.000 euro e dell’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.


In merito all'applicabilità anche delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, per effetto del nuovo comma 3 dell'art. 10 del d.lgs. n. 23/2011, deve ritenersi che vi sono soggetti tutti gli atti di cui ai commi 1 e 2 del suddetto articolo 10, senza operare distinzioni.


Vige l'obbligo della registrazione con l'imposta fissa - stabilita ora in 200,00 euro - per gli atti costitutivi di società e gli aumenti di capitale che prevedano conferimenti diversi dai beni immobili, gli atti modificativi dei patti sociali, le trasformazioni, le fusioni, le scissioni.


Se l'operazione ha ad oggetto il conferimento di proprietà o diritto reale di godimento di fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio di attività commerciali e non suscettibili di altra destinazione senza radicale trasformazione nonché aree destinate ad essere utilizzate per la costruzione dei suddetti fabbricati o come loro pertinenze, purchè detti fabbricati siano ultimati entro 5 anni dal conferimento e possiedano le indicate caratteristiche, la tassazione avviene attraverso l’imposta di registro con aliquota del 4%, non toccata dalle novità del 2014, e delle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale.


Quando viene effettuata una cessione di fabbricati strumentali per natura e relative pertinenze, sia imponibili che esenti IVA, si applica in ogni caso l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro, e le imposte ipotecaria e catastale nella misura proporzionale rispettivamente del 3 e dell’1 per cento. Sono dovuti anche l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie, per il fatto che le novità normative non riguardano tale settore.


ENTRATA IN VIGORE


Il legislatore ha fissato l'entrata in vigore delle nuove disposizioni a partire dal 1° gennaio 2014; occorre però differenziare le situazioni in base alla stipula degli atti.


Poichè, per principio affermato, la tassazione segue la data di formazione dell'atto poi prodotto per la registrazione, l'atto pubblico stipulato nel 2013 e la scrittura autenticata formata nel 2013, poi registrati nel 2014, saranno soggetti alle norme anteriori la modifica.


QUADRO DELLE NORME

- Decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011

- Decreto-legge n. 104 del 12 settembre 2013, convertito dalla L. 8 novembre 2013, n. 128

- Legge n. 147 del 27 dicembre 2013

- D.P.R. n. 131/1986

 

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