Condominio. La delibera modifica a maggioranza il riparto? Nulla

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In materia di condominio, devono ritenersi affette da radicale nullità le deliberazioni condominiali con cui, a maggioranza, sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal Regolamento condominiale contrattuale.

Per l’approvazione di decisioni sul riparto condominiale è infatti necessario, a pena di nullità, il consenso unanime dei condomini.

Tali nullità possono essere fatte valere anche dal condomino che abbia espresso il voto favorevole alle deliberazioni assunte.

E’ quanto ribadito dalla Corte di cassazione nel testo dell’ordinanza n. 16531 del 31 luglio 2020, pronunciata in riferimento ad una causa in cui una condomina aveva impugnato una delibera assembleare di approvazione del riparto consuntivo di esercizio per l’anno di riferimento, in relazione all'addebito alla medesima di costi con criteri non conformi al Regolamento e alla tabella di ripartizione dei millesimi.

Cassazione: nulla la deliberazione assembleare a maggioranza

La condomina aveva impugnato la decisione di merito - confermativa della delibera assembleare - lamentando che non poteva essere qualificata valida la deliberazione dell'assemblea di condominio con la quale era stato deciso, a maggioranza, di ripartire le spese di esercizio dell'impianto citofonico in parti uguali tra tutti i condomini, tenendo conto, nella specie, che il diverso criterio di riparto in precedenza adottato - e così modificato - era stato a sua volta approvato a maggioranza.

Modifiche alla ripartizione solo con consenso unanime dei condomini

Gli Ermellini, ritenendo fondate le censure della ricorrente, hanno richiamato i principi anche di recente affermati in tema di spese di riparto delle spese condominiali, spese da intendere come legittimamente suddivise “in base al valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, che ne consente il riparto in proporzione ad esso”.

Ciò posto, le delibere - come quella in esame - aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga "una tantum" ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle.

Da qui la riaffermazione del principio di diritto secondo cui: “in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123 c.c., comma 1, e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio "capitano" le spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune”.