Immobili da costruire. Contratto preliminare con atto pubblico o scrittura autenticata

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Il Decreto legislativo n. 14/2019, recante il nuovo “Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza”, ha introdotto, tra le altre misure, anche alcune rilevanti novità che interessano i contratti relativi agli immobili da costruire.

Queste sono contenute negli articoli da 385 a 388 del D.Lgs. citato, nella parte dedicata alle “Garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire”.

Modifiche a Decreto legislativo n. 122/2005

Si tratta di modifiche ad alcuni articoli del Decreto legislativo n. 122/2005 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire).

In primo luogo, l'articolo 385, prevede la modifica dell'articolo 3 di quest'ultimo decreto, sul rilascio, il contenuto e le modalità di escussione della fideiussione.

Fideiussione e assicurazione su immobile

Si segnala, in particolare, come in esso venga sancito che la fideiussione debba garantire la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati, non solo nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, ma anche nel caso di inadempimento, da parte di questi, all'obbligo assicurativo.

Modificato, a seguire, anche l'articolo 4 del D. Lgs. n. 122 sull'assicurazione dell'immobile, assicurazione che il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà e che diventa, a seguito della novella, necessaria a pena di nullità del contratto (nullità che può essere fatta valere solo dall'acquirente).

Tra gli altri obblighi introdotti con l'articolo 386, si rammenta che l'atto di trasferimento deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità a quanto prescritto.

Contratti preliminari e contratti diretti al successivo acquisto: dal notaio

Altra novità, di non poco rilievo, è quella sancita dall'articolo 388 del nuovo Decreto, modificativo dell'articolo 6 del D. Lgs. n. 122/2005 ed inerente al contenuto del contratto preliminare e di ogni altro contratto diretto al successivo acquisto, in capo ad una persona fisica, della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire.

Per immobili da costruire devono intendersi gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

Orbene, con la novella contenuta nel nuovo articolo viene sancito che i suddetti contratti “devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”, ossia con intervento del notaio.

Applicabilità delle modifiche

Tutte queste modifiche – statuisce l'articolo 387 del Decreto legislativo n. 14/2019 - si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data di entrata in vigore del decreto stesso (ovvero il 16 marzo 2019).