Locazione e morosità. Sezioni Unite: locatore risarcito anche con restituzione anticipata

Il locatore ha diritto al risarcimento del danno per il mancato guadagno ex art. 1223 c.c. derivante dalla risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, anche se l’immobile è stato restituito prima della scadenza contrattuale.

Tuttavia, per ottenere tale risarcimento, deve dimostrare di essersi attivato per riaffittare l’immobile.

La valutazione spetta al giudice, che considererà le circostanze del caso nel rispetto del principio di buona fede. 

E' quanto puntualizzato dalle Sezioni Unite civili della Corte di cassazione con sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025.

Risarcimento del locatore in caso di risoluzione anticipata per morosità  

Il caso esaminato: locazione e morosità del conduttore  

La controversia oggetto della decisione della Cassazione riguardava un contratto di locazione abitativa in cui il conduttore era risultato moroso nel pagamento di alcuni canoni.

La locatrice, divenuta proprietaria dell’immobile successivamente all’acquisto dello stesso, si era trovata a dover gestire la mancata corresponsione dei canoni da parte del conduttore ed aveva avviato un procedimento per ottenere la convalida dello sfratto per morosità.

Nonostante fosse riuscita a rientrare in possesso dell’immobile, aveva agito in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni subiti, sostenendo che l’inadempimento del conduttore le avesse impedito di conseguire i canoni pattuiti fino alla naturale scadenza del contratto.

L’azione promossa mirava a ottenere non solo il pagamento dei canoni arretrati, ma anche il ristoro economico per i canoni che sarebbero maturati fino alla scadenza originariamente prevista nel contratto o fino al momento della conclusione di una nuova locazione. Inoltre, la locatrice aveva richiesto il rimborso delle spese sostenute per il procedimento di convalida dello sfratto e per la sua esecuzione.

Le decisioni nei gradi di merito  

Il Tribunale aveva accolto solo parzialmente le richieste della locatrice, condannando il conduttore al pagamento di una somma limitata, ritenendo infondata la richiesta di risarcimento per i canoni non percepiti successivamente alla riconsegna dell’immobile.

La Corte d’Appello aveva confermato questa impostazione, argomentando che la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore prima della scadenza del contratto fosse sufficiente a escludere ogni ulteriore pregiudizio economico per la locatrice.

Secondo i giudici di secondo grado, il fatto che il locatore avesse riacquisito la disponibilità del bene escludeva la possibilità di riconoscere un danno derivante dal mancato pagamento dei canoni.

Il ricorso in Cassazione e la questione giuridica rimessa alle SU

Di fronte a questa interpretazione, la locatrice aveva impugnato la decisione dinanzi alla Corte di Cassazione, sollevando tre motivi di ricorso: la mancata considerazione del danno derivante dal mancato pagamento dei canoni fino alla scadenza contrattuale, la mancata liquidazione delle spese legali per lo sfratto e la compensazione ingiustificata delle spese del procedimento di mediazione.

A fronte di tali questioni, la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione ha ritenuto necessario un chiarimento interpretativo, rimettendo la decisione alle Sezioni Unite per risolvere un contrasto giurisprudenziale sulla possibilità di riconoscere il risarcimento dei canoni non percepiti dopo la risoluzione del contratto per morosità.

La decisione delle Sezioni Unite

Nel rispondere alle questioni ad esse rimesse, le Sezioni Unite hanno stabilito un importante principio di diritto, chiarendo che il locatore ha diritto a richiedere il risarcimento del danno per i canoni non percepiti fino alla scadenza naturale del contratto o fino al momento della stipula di una nuova locazione.

Tuttavia, tale diritto non si configura in modo automatico, ma è subordinato alla dimostrazione concreta del danno subito.

Secondo i giudici, la riconsegna anticipata dell’immobile da parte del conduttore non esclude di per sé la possibilità che il locatore subisca un pregiudizio economico.

La semplice disponibilità dell’immobile non equivale necessariamente alla compensazione del danno, in quanto il locatore potrebbe avere difficoltà a riaffittarlo immediatamente o a ottenere lo stesso reddito locativo precedentemente pattuito.

Pertanto, il risarcimento può essere richiesto, ma il locatore ha l’onere di dimostrare di aver subito una perdita effettiva e di essersi attivato per ridurre il danno, ad esempio cercando un nuovo inquilino.

La Suprema Corte ha inoltre chiarito che non può trovare applicazione analogica l’articolo 1591 del codice civile, che disciplina esclusivamente il danno da ritardata restituzione dell’immobile da parte del conduttore.

Tale norma prevede che il conduttore in mora nella riconsegna sia obbligato a versare il corrispettivo convenuto fino alla restituzione, con eventuale possibilità di risarcimento per ulteriori danni.

Tuttavia, nel caso in esame, la restituzione era avvenuta anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale, motivo per cui non era corretto applicare tale disciplina.

Il ruolo del giudice di merito  

Le Sezioni Unite hanno sottolineato che il risarcimento dei canoni non percepiti deve essere valutato caso per caso dal giudice di merito, il quale dovrà accertare se il locatore abbia realmente subito un danno e in che misura.

Non si può presumere che il danno sia sempre pari all’intero ammontare dei canoni pattuiti fino alla scadenza del contratto, ma sarà necessario verificare le circostanze concrete, come il tempo impiegato per affittare nuovamente l’immobile e il canone effettivamente ottenuto nella successiva locazione.

Il locatore deve attivarsi

Un ulteriore aspetto di rilievo riguarda la condotta del locatore: se questi non si attiva per ridurre il danno, ad esempio non mettendo in locazione l’immobile per un periodo prolungato, potrebbe essere ritenuto responsabile della perdita economica subita e vedere ridotto o escluso il risarcimento richiesto.

Il giudice di merito dovrà quindi verificare l’effettiva diligenza del locatore nella ricerca di una nuova locazione e nell’utilizzo dell’immobile.

Il principio di diritto  

Di seguito il principio di diritto enunciato dalle Sezioni Unite:

"Il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell’art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l’apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando in ogni caso esclusa l’applicabilità dell’art. 1591 c.c.".

Tabella di sintesi della decisione