Locazione. Registrazione tardiva sana il contratto con effetto retroattivo

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Qual è l'effetto della registrazione tardiva del contratto di locazione da parte del locatore, anche se successiva a quella del conduttore?

Chiarimenti, in merito, sono stati forniti dalla Corte di cassazione che si è pronunciata anche alla luce della declaratoria di incostituzionalità sancita dalla Consulta con riferimento all’articolo 3 del Decreto legislativo n. 23/2011 che indicava un canone ridotto, in misura sostitutiva.

Con sentenza n. 23637 del 24 settembre 2019, gli Ermellini hanno enunciato il principio di diritto secondo cui deve ritenersi che l'avvenuta registrazione tardiva del contratto, a prescindere dal fatto che abbia avuto luogo dopo quella già realizzata dal conduttore, sana con effetto retroattivo il contratto.

Canone ridotto? Conduttore inadempiente

In detto contesto, la sopravvenuta illegittimità costituzionale della disciplina sulla scorta della quale il conduttore abbia corrisposto il canone nella misura ridotta rende quest'ultimo inadempiente, con la conseguente impossibilità di qualificare la pretesa esercitata nei suoi confronti dal locatore alla stregua di una indennità per occupazione sine titulo, di ammontare forfettariamente e normativamente predeterminato.

Nel caso di specie, ha precisato la Corte, “non si discute infatti della nullità del contratto, ma della sua risoluzione per inadempimento dell'obbligazione di pagamento dei canoni di locazione determinati secondo le pattuizioni convenute, attesa la illegittimità costituzionale delle norme che avevano consentito al conduttore di determinare il canone in misura pari al triplo della rendita catastale dell'immobile e atteso il fatto che la tardiva registrazione del contratto da parte del locatore, benché tardiva e, come in questo caso, successiva a quella già realizzata dal conduttore, è stata, da questa Corte ritenuta consentita in base alle norme tributarie e le è stata riconosciuta la produzione di un effetto sanante (per adempimento) retroattivo del contratto altrimenti nullo”.