Legge di Bilancio 2026: rinuncia abdicativa nulla senza documentazione di conformità

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Il testo definitivamente approvato della legge di bilancio per il 2026 introduce una disposizione in materia di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, con l’obiettivo di regolare gli effetti dell’atto unilaterale attraverso il quale il proprietario si spoglia del bene, determinando l’acquisto da parte dello Stato a titolo originario, ai sensi dell’articolo 827 del codice civile.

Rinuncia abdicativa a proprietà immobiliare: condizioni e ambito applicativo

Il comma 731 dell’articolo 1 della Legge stabilisce che l’atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare è nullo qualora non sia allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla normativa vigente, compresa quella urbanistica, ambientale e sismica.

La norma attribuisce a tale documentazione il valore di requisito essenziale di validità, la cui assenza comporta la nullità dell’atto, con la conseguenza che non si produce l’effetto dell’acquisto a titolo originario da parte dello Stato previsto dall’articolo 827 del codice civile.

Il successivo comma 732 prevede che tale disciplina si applichi anche nelle regioni a statuto speciale e nelle province autonome di Trento e di Bolzano, compatibilmente con i rispettivi statuti e con le relative norme di attuazione, anche in coordinamento con la legge costituzionale 18 ottobre 2001, n. 3. La disposizione assume, pertanto, la funzione di clausola di salvaguardia, volta a garantire il rispetto dell’assetto costituzionale delle autonomie speciali.

Il precedente delle Sezioni Unite

La disposizione si colloca nel solco tracciato dalla sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025 delle Sezioni Unite della Corte di cassazione, che ha riconosciuto la piena ammissibilità della rinuncia abdicativa come atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è esclusivamente quella di dismettere il diritto dominicale.

Secondo la Suprema Corte, l’acquisto della proprietà da parte dello Stato costituisce un effetto riflesso ex lege, conseguente alla situazione di vacanza del bene, e non l’oggetto dell’atto di rinuncia.

La Corte ha inoltre chiarito che, trattandosi di un atto di natura originaria e non traslativa, la rinuncia abdicativa non è soggetta, in linea generale, alle cause di nullità previste per i trasferimenti immobiliari, come quelle in materia urbanistica o catastale.

L’intervento legislativo non si pone in contrasto con tali principi, ma si colloca su un piano distinto, introducendo un limite legale espresso alla validità dell’atto, in attuazione dei poteri conformativi del legislatore in materia di proprietà privata.

Finalità della disposizione e tutela della finanza pubblica

L’intervento normativo, pur confermando l’impostazione giurisprudenziale in merito alla legittimità dell’istituto, introduce una limitazione sostanziale al suo esercizio, subordinandone la validità alla dimostrazione della piena regolarità del bene.

In tal modo, la norma intende evitare che lo Stato acquisisca immobili irregolari, abusivi o non conformi, trasferendo su di sé oneri economici, ambientali o di sicurezza.

Come evidenziato nel dossier di studi della Camera, la disposizione è specificamente volta a contenere gli effetti negativi per la finanza pubblica derivanti dal trasferimento allo Stato di immobili privi di valore commerciale, fatiscenti o abusivi, ovvero situati in aree pericolose o degradate, suscettibili di generare costi rilevanti per interventi di manutenzione straordinaria, messa in sicurezza o demolizione, anche in situazioni di urgenza, con possibili riflessi sugli enti locali.

La previsione ha carattere generale, ferma restando l’applicazione della clausola di salvaguardia prevista per le regioni a statuto speciale e le province autonome.

Documentazione richiesta e profili sistematici

Il proprietario che intende rinunciare alla proprietà deve allegare all’atto idonea documentazione tecnica comprovante la conformità del bene alla disciplina vigente, secondo le normative di settore applicabili.

Tale verifica non introduce una valutazione discrezionale sulla meritevolezza dell’atto né un sindacato giudiziale sulla funzione sociale della rinuncia, ma si configura come un requisito legale oggettivo di validità, finalizzato a prevenire l’acquisizione automatica al patrimonio statale di beni non conformi.

Sul piano sistematico, la disposizione produce un duplice effetto: da un lato, riconosce espressamente la rinuncia abdicativa come manifestazione della libertà di disposizione del diritto di proprietà; dall’altro, ne condiziona l’efficacia a un controllo di regolarità che tutela l’interesse pubblico e la corretta gestione del patrimonio dello Stato, in coerenza con l’articolo 42 della Costituzione.

Effetti della nullità

La mancata allegazione della documentazione richiesta comporta la nullità dell’atto, che non produce il trasferimento del diritto e non determina, in linea di principio, l’estinzione degli obblighi fiscali o giuridici connessi alla titolarità del bene.

In sintesi, il legislatore, recependo l’elaborazione delle Sezioni Unite, consolida la figura della rinuncia abdicativa nel sistema civilistico, ma ne circoscrive l’ambito operativo attraverso un filtro di conformità sostanziale, sottraendo l’istituto a utilizzi meramente elusivi e rendendolo applicabile esclusivamente ai beni pienamente regolari.