Plusvalenze immobiliari e Superbonus: i nodi irrisolti visti dai commercialisti

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La tassazione delle plusvalenze immobiliari derivanti da interventi agevolati con il Superbonus rappresenta oggi un tema di particolare attualità e complessità interpretativa.

A partire dal 1° gennaio 2024, infatti, il legislatore ha introdotto una nuova ipotesi di imposizione tra i redditi diversi, relativa alle cessioni di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus, conclusi da non oltre dieci anni.

Il documento pubblicato il 1° luglio 2025 da Cndcec e Fondazione nazionali dei commercialisti, intitolato “La tassazione delle plusvalenze su immobili oggetto di interventi agevolati con il C.D. “Superbonus”, aspetti controversi”, si propone di analizzare gli aspetti più controversi legati a questa nuova disciplina, evidenziando le criticità applicative e interpretative che emergono sia sul piano normativo che operativo. Particolare attenzione è riservata alle incertezze che ancora permangono in merito all’ambito soggettivo e oggettivo di applicazione, alla decorrenza, nonché all’interazione della nuova norma con l’impianto fiscale esistente.

L’obiettivo è contribuire a un maggiore chiarimento interpretativo, offrendo una riflessione tecnica e sistematica utile sia per gli operatori del settore che per i contribuenti interessati.

Infatti, la normativa vigente, così come le interpretazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate, lasciano comunque spazio ad alcune ambiguità interpretative, in particolare rispetto ad alcune situazioni specifiche.

Immobili ereditati e sottoposti a interventi Superbonus successivi

È generalmente accettato che, nel caso in cui un immobile sia stato oggetto di interventi agevolati con Superbonus dal defunto e poi trasmesso agli eredi, la successiva vendita da parte dell’erede non comporti l’applicazione della tassazione in argoment.

Tuttavia, suscita riflessioni ulteriori l’ipotesi in cui l’intervento edilizio con benefici fiscali venga realizzato dopo la successione, direttamente dall’erede che poi procede alla vendita.

Considerando il testo normativo e quanto riportato dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13/E del 13 giugno 2024, che specifica come gli immobili ereditati siano esclusi dalla tassazione prevista dalla nuova norma, si può concludere che anche in questo secondo scenario la plusvalenza eventualmente generata non debba essere tassata, in quanto mancherebbe il presupposto oggettivo.

A supporto di questa lettura si colloca anche la risposta a interpello n. 208 del 23 ottobre 2024, in cui viene trattato il caso di una proprietà pervenuta per successione solo al 50%. In tale occasione l’Agenzia ha confermato che l’eventuale plusvalenza è tassabile esclusivamente in relazione alla quota non ereditata, ovvero la parte non acquisita per successione.

Sebbene in tale interpello non venga chiaramente distinta la situazione in cui i lavori Superbonus siano stati eseguiti dal defunto rispetto a quella in cui siano stati realizzati dall’erede, la mancanza di una tale distinzione sembra suggerire che, per l’amministrazione fiscale, entrambe le ipotesi siano da considerarsi escluse dal nuovo regime impositivo.

Resta comunque valido il principio che l’esenzione da imposta si applica solo alla quota dell’immobile acquisita tramite successione, mentre l’eventuale eccedenza detenuta per altri titoli resta soggetta a imposizione, qualora si verifichino gli altri requisiti previsti dalla norma.

Interventi Superbonus eseguiti dal donante

A differenza dei beni ereditati, gli immobili ottenuti tramite donazione non sono esplicitamente esclusi dall’ambito di applicazione della nuova disposizione prevista dalla lettera b-bis) dell’art. 67, comma 1, del TUIR.

Di conseguenza, la vendita onerosa di un immobile ricevuto per donazione può generare una plusvalenza soggetta a tassazione, nel caso in cui il cedente o altri aventi diritto abbiano eseguito interventi agevolati ai sensi dell’art. 119 del d.l. n. 34/2020, conclusi entro i dieci anni precedenti la vendita stessa.

Ai fini del calcolo della plusvalenza imponibile in tali circostanze, l’art. 68, comma 1, dello stesso TUIR chiarisce che, in caso di donazione, il valore iniziale dell’immobile coincide con il costo sostenuto dal donante, comprensivo dell’imposta sulle donazioni e di eventuali spese successive collegate al bene.

È pacifico che, quando gli interventi incentivati con il Superbonus sono stati eseguiti dopo la donazione dal donatario (cioè dal soggetto che poi vende), oppure da altri aventi diritto, la plusvalenza rientra nei casi tassabili ai sensi della citata lettera b-bis). Molto meno chiaro, invece, è cosa accade nel caso in cui gli interventi Superbonus siano stati completati prima della donazione dal soggetto donante.

In merito a questa situazione, sembra ragionevole ritenere che la norma – per come è formulata – non includa nel campo di applicazione della tassazione le vendite effettuate da donatari che non hanno realizzato personalmente gli interventi agevolati, se questi sono stati svolti dal donante prima del trasferimento del bene.

In sintesi, la vendita da parte del donatario di un immobile sul quale i lavori Superbonus sono stati eseguiti dal donante prima della donazione non dovrebbe generare una plusvalenza imponibile, secondo l’interpretazione letterale della norma. Tuttavia, resta ferma la possibilità che l’Amministrazione finanziaria, in presenza di elementi sospetti (ad esempio una donazione seguita da vendita ravvicinata), valuti la fattispecie come elusiva o fittizia.