Prima casa: benefici anche con usufrutto e variazione catastale

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Con due ordinanze del 22 settembre 2025, la Corte di Cassazione – Sezione Tributaria è tornata a pronunciarsi in materia di agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”, offrendo chiarimenti su due aspetti di particolare rilievo pratico.

Nell’ordinanza n. 25863, i giudici hanno affrontato il tema della nuda proprietà e della cessione dell’usufrutto; con l’ordinanza n. 25868, invece, la Suprema Corte si è concentrata sulla questione della idoneità abitativa effettiva dell’immobile.

Le due pronunce, pur riguardando situazioni differenti, ribadiscono un principio comune: il riconoscimento o la decadenza dal beneficio “prima casa” non dipendono esclusivamente dalla titolarità formale del bene, ma richiedono una valutazione sostanziale sulla funzione concreta dell’immobile e sulla sua effettiva destinazione ad abitazione.

Usufrutto e agevolazione “prima casa”

L’Amministrazione finanziaria contestava, con avviso di liquidazione per l’imposta di registro, la decadenza dall’agevolazione “prima casa”, inizialmente riconosciuta in sede di acquisto, a seguito della successiva costituzione di un usufrutto sull’immobile in favore di un terzo.

Il contribuente impugnava l’atto dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale (CTP) di Roma, sostenendo che il trasferimento del solo usufrutto non facesse venir meno i requisiti per fruire del regime agevolato. La CTP accoglieva il ricorso e annullava l’avviso di liquidazione.

L’Agenzia delle Entrate proponeva quindi appello dinanzi alla Commissione Tributaria Regionale (CTR) del Lazio, ribadendo che la donazione dell’usufrutto comportasse la violazione delle condizioni previste dalla normativa. Anche in secondo grado, tuttavia, la CTR confermava la posizione del contribuente, ritenendo insussistente la causa di decadenza prospettata dall’Ufficio.

Avverso tale decisione, entrambe le parti proponevano ricorso per cassazione:

• il contribuente, con ricorso principale, limitatamente al profilo delle spese processuali, contestando la compensazione disposta in appello;

• l’Agenzia delle Entrate, con ricorso incidentale, sostenendo che la costituzione dell’usufrutto fosse incompatibile con la conservazione dei benefici “prima casa”.

Nuda proprietà e benefici fiscali

Con l’ordinanza n. 25863 del 22 settembre 2025, la Corte di Cassazione ha ribadito che le agevolazioni “prima casa” non sono escluse in caso di acquisto della nuda proprietà, anche se l’immobile non può essere immediatamente destinato ad abitazione principale perché gravato da usufrutto.

Secondo i giudici, ciò che rileva è la destinazione finale del bene: una volta consolidatasi la piena proprietà con l’estinzione dell’usufrutto, l’immobile potrà essere adibito ad abitazione principale. Pertanto, la cessione del solo usufrutto a terzi non determina la perdita del beneficio, poiché il contribuente mantiene la titolarità della nuda proprietà e il diritto di divenire pieno proprietario in futuro.

La Corte ha richiamato un precedente orientamento (Cass., Sez. I, n. 9648/1999), secondo cui il requisito essenziale per l’applicazione delle agevolazioni è che l’immobile sia destinato, anche in un momento successivo, a residenza del contribuente.

La Corte ha quindi affermato il seguente principio di diritto:

“In tema di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, la successiva donazione o cessione del diritto di usufrutto sull’immobile non determina la decadenza dal beneficio, in quanto il contribuente mantiene la titolarità della nuda proprietà, la quale, una volta consolidata con l’estinzione dell’usufrutto, consente l’utilizzo del bene come abitazione principale. Ne consegue che l’agevolazione si applica anche al nudo proprietario, purché sussista la destinazione finale del bene a residenza del contribuente.”

Spese processuali

La Cassazione ha poi affrontato la questione della ripartizione delle spese di lite.

La CTR Lazio aveva disposto la compensazione delle spese di entrambi i gradi di giudizio, senza che vi fosse uno specifico motivo di impugnazione e senza adeguata motivazione.

La Corte ha ricordato che la regola generale, prevista dall’articolo 91 c.p.c., è quella della soccombenza, per cui le spese devono gravare sulla parte che perde la causa. La compensazione è ammessa solo in presenza di “gravi ed eccezionali ragioni” o di questioni di assoluta novità o complessità giuridica, da esplicitare nella sentenza (art. 92 c.p.c.).

Richiamando precedenti giurisprudenziali, la Suprema Corte ha quindi cassato la decisione nella parte relativa alle spese, confermando la liquidazione operata dal giudice di primo grado e ponendo a carico dell’Agenzia delle Entrate quelle del giudizio di appello e di legittimità, in quanto parte integralmente soccombente.

Variazione catastale e idoneità abitativa

Con l’ordinanza n. 25868 del 22 settembre 2025, la Cassazione ha affrontato un diverso profilo delle agevolazioni “prima casa”, relativo al caso in cui il contribuente possieda un altro immobile già acquistato con beneficio ma successivamente trasformato in ufficio/studio professionale.

La contribuente aveva infatti chiesto la variazione catastale del primo immobile, mutandone la destinazione, e in seguito aveva acquistato un nuovo appartamento, per il quale aveva richiesto nuovamente l’agevolazione. L’Agenzia contestava che tale cambio di destinazione potesse consentire un nuovo accesso al beneficio, sostenendo che il possesso dell’altro immobile fosse comunque ostativo.

La CTP Bologna e la CTR Emilia-Romagna avevano accolto le ragioni della contribuente, ritenendo che l’immobile adibito a ufficio non fosse più concretamente idoneo a soddisfare esigenze abitative.

Secondo i giudici, non basta verificare se il contribuente possieda formalmente un altro immobile già acquistato con le agevolazioni: è necessario valutare se quel bene sia realmente idoneo ad essere utilizzato come abitazione. Nel caso concreto, l’immobile originariamente acquistato come casa era stato legittimamente trasformato in ufficio/studio professionale e, quindi, non poteva più essere considerato una dimora idonea per la vita familiare.

Per la Suprema Corte, la finalità della norma agevolativa è chiara: sostenere chi, al momento dell’acquisto, non dispone di una casa in cui abitare. Se l’immobile posseduto non ha più la funzione abitativa, perché adibito a uso professionale, la disponibilità formale di quel bene non può precludere l’accesso al beneficio.

In conclusione, la Cassazione ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la spettanza dell’agevolazione alla contribuente e ribadendo che ciò che conta è la concreta possibilità di destinare l’immobile ad abitazione, non la semplice titolarità catastale o formale.