Agevolazioni prima casa under 36 con preliminare entro 2023

Con la conversione in legge del decreto Milleproroghe (D.L. n. 215/2023, convertito con L. n. 18/2024) l’agevolazione per l’acquisto della prima casa degli under 36 prevista dall’articolo 64 del D.L. n. 73/2021 è stata estesa ai contratti definitivi stipulati entro il 31.12.2024, purché il contratto preliminare sia stato sottoscritto e registrato entro 31.12.2023. Prevista anche una moratoria per il 2024. Infatti, nel caso di atti definitivi stipulati nella finestra temporale 1.01.2024 - 29.02.2024, agli acquirenti è attribuito un credito d’imposta di importo pari alle imposte corrisposte dagli stessi in eccesso rispetto a quanto previsto dalla nuova misura.

Il credito d’imposta è utilizzabile nell'anno 2025 con le modalità previste dal comma 7 del richiamato articolo 64 del D.L. n. 73/2021. La novità, quindi, concerne la sola operatività del beneficio lasciando, invece, inalterato l’impianto normativo. In realtà il beneficio ha avuto applicazione fino al 31.12.2023, visto che non sono state previste ulteriori proroghe.

Tuttavia, poiché la norma sulla decorrenza individua, come termine finale, la data di stipula dell’atto, nessun contratto definitivo di trasferimento immobiliare avrebbe potuto godere dell’agevolazione potenziata se stipulato da gennaio 2024, anche ove il contratto preliminare fosse stato stipulato nel 2023. Per far fronte a tale situazione il legislatore è intervenuto, in sede di conversione del decreto Milleproroghe, con l’articolo 3, commi 12-terdecies e12-quinquiesdecies.

Si rammenta che il beneficio riguardante l’acquisto dell’immobile abitativo da parte di un soggetto di età inferiore a 36 anni, con ISEE non superiore a 40.000 euro, comporta:

• l’esonero dal pagamento delle imposte d’atto (imposte di registro, ipotecaria e catastale) ovvero, per gli atti soggetti a Iva, in un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta in relazione all'acquisto.
• l’esenzione dalle imposte sostitutive applicabili ai finanziamenti per acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili. Si tratta dell'imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative la cui aliquota - pari allo 0,25% dell'ammontare complessivo del finanziamento - è fissata dall’articolo 18 del D.P.R. n. 601/1973.

Sul piano soggettivo sono esonerati dal versamento dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e castale gli acquirenti (persone fisiche) di immobili prima casa che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Riguardo il primo requisito (limite di età), stato confermato che l’agevolazione spetta ai soli acquirenti che, nell’anno solare in cui viene stipulato l’atto traslativo, non hanno ancora compiuto il 36° anno d’età. Riguardo il requisito reddituale, invece, si fa presente la sussistenza del requisito ISEE deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto. Pertanto, al momento della stipula dell’atto, il contribuente deve dichiarare di avere un valore ISEE non superiore a 40.000 euro e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di DSU in data anteriore o almeno contestuale alla stipula dell’atto. 

In caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti  per beneficiare delle agevolazioni prima casa in esame o di decadenza da dette agevolazioni:

• le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono dovute nella misura ordinaria, cui si aggiunge una sanzione pari al 30% delle imposte dovute nonché il pagamento degli interessi di mora;
• per gli atti soggetti ad Iva, è dovuta la differenza (tra la somma dovuta e l'agevolazione indebitamente fruita) nonché una sanzione pari al 30% della differenza medesima e gli eventuali interessi di mora.