Requisito della pertinenzialità, solo se c’è prossimità tra box auto e prima casa

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Affinchè sia riconosciuto il requisito della pertinenzialità, necessario per l'applicazione della disposizione di cui all'articolo 1, comma 497, della Legge n. 266/2005 ai fini dell’agevolazione per le imposte di registro, ipotecarie e catastali, è necessario che sussista il requisito della "prossimità" tra box auto e prima casa.

A chiarire il tutto l’Amministrazione finanziaria, nella risposta ad interpello n. 33 del 19 gennaio 2022, nella quale si evidenzia come per il riconoscimento della pertinenzialità è necessario che il bene accessorio arrechi un'utilità al bene principale e non al suo proprietario.

L’istanza è stata sollevata da un comproprietario per la quota di un sesto di un appartamento che è anche promissario acquirente di un box auto situato nello stesso Comune dell'appartamento di proprietà. I due immobili si trovano ad una distanza di circa 1300 metri l'uno dall'altro. Si chiede all’Agenzia delle Entrate se il box auto possa essere destinato a pertinenza dell’abitazione e se l’acquirente possa considerare il valore del box auto come base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Pertinenze, nozione fiscale

L’Agenzia delle Entrate ricorda che ai fini fiscali non esiste una distinzione per quanto riguarda il concetto di pertinenza con quanto stabilito dagli articoli 817 e seguenti del Codice civile, secondo cui: "sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima".

Per la qualificazione della natura pertinenziale di un bene, anche da un punto di vista fiscale, si deve verificare la sussistenza di due requisiti:

• uno oggettivo, per cui il bene pertinenziale deve porsi in collegamento funzionale o strumentale con il bene principale;
• uno soggettivo, consistente nella effettiva volontà dell'avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale.

Inoltre, per l’applicazione del meccanismo del "prezzo-valore" alle pertinenze di un immobile abitativo, nell'atto di cessione deve essere evidenziato il vincolo che rende il bene servente una proiezione del bene principale e l'immobile pertinenziale deve essere suscettibile di valutazione automatica, dotato quindi di una propria rendita catastale (risoluzione n. 149/2008).

E’, poi, possibile applicare il regime agevolato ad una molteplicità di pertinenze, senza restrizioni di numero o di tipologia purché, ovviamente, sia individuabile in modo certo il rapporto di accessorietà del bene pertinenziale rispetto al bene principale.

Per la pertinenzialità è necessario il requisito della "destinazione a servizio"

Nella risposta n. 33/2022, l’Amministrazione finanziaria richiama una serie di pronunce giurisprudenziali, che hanno ribadito come il bene pertinenziale deve avere un nesso strumentale con il bene principale e, inoltre, deve esistere la volontà del soggetto di destinare durevolmente la pertinenza a servizio del bene principale.

Infatti, come chiarito nella sentenza n. 11970 del 2018, nella "relazione pertinenziale", l'utilità deve essere arrecata dalla cosa accessoria a quella principale e non al proprietario di esso.

Circa la vicinanza dei due beni che devono essere legati da vincolo di pertinenzialità, invece, i chiarimenti giungono da due circolari agenziali.

È stato, infatti precisato che:

1. affinché si possa concretizzare un effettivo rapporto di pertinenzialità e il bene accessorio possa accrescere durevolmente ed oggettivamente l'utilità dell'abitazione principale è, comunque necessario, che i due beni siano ubicati in luoghi "prossimi" tra loro, non rilevando la sola volontà manifestata dalla parte (circolare n. 38/E/2005);

2. il requisito della "destinazione a servizio" è un elemento essenziale che può essere soddisfatto solo se la pertinenza è posta in prossimità dell'abitazione principale acquistata con i benefici “prima casa” (circolare n.18/E/2013).

Con riferimento al caso esaminato, l’Agenzia evidenza che non sono stati forniti elementi sufficienti per la valutazione della sussistenza del requisito oggettivo per il riconoscimento della pertinenzialità, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare un'utilità al bene principale e non al suo proprietario.

Pertanto, si è ritenuto che non siano integrati i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità e, di conseguenza, non può essere riconosciuto il meccanismo del cosiddetto prezzo-valore quando non sussiste il requisito della "prossimità" tra box auto e prima casa.