Ripetitore su lastrico condominiale. Precisazioni delle Sezioni Unite di Cassazione

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Con sentenza n. 8434 del 30 aprile 2020, le SS. UU. civili di Cassazione si sono pronunciate in ordine ad una questione di massima di particolare importanza in materia condominiale.

Detta questione è volta a chiarire se sia necessario il consenso di tutti i condomini per l’approvazione del contratto col quale il condominio conceda in godimento a terzi, dietro pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare allo scopo di consentire ad esso l’installazione di infrastrutture ed impianti (nella vicenda di specie si trattava di un ripetitore di telefonia) che comportino la trasformazione dell’area, riservando comunque al detentore del lastrico di acquisire e mantenere la proprietà dei manufatti nel corso del rapporto e alla fine dello stesso.

Nel rispondere a tale interrogativo, il massimo Collegio di legittimità ha affermato alcuni principi di diritto.

Lastrico in godimento a terzi: contratto a effetti reali o a effetti personali

In primo luogo, ha spiegato come la cessione di un lastrico solare in godimento ad altri, a titolo oneroso, con facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, mantenendo la disponibilità ed il godimento dell'impianto e il diritto di asportare il medesimo alla fine del rapporto, possa astrattamente essere perseguita sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti personali.

Spetta al giudice di merito, nel concreto, ricondurre il contratto concretamente dedotto in giudizio all'una o all'altra delle menzionate categorie, trattandosi di questione di interpretazione contrattuale rientrante tra i suoi poteri.

Contratto a effetti reali: approvazione di tutti i condomini

Così, nei casi in cui le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti reali, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie.

Si tratterebbe – ha precisato la Corte - di un contratto che attribuisce all'acquirente la proprietà superficiaria dell'impianto installato sul lastrico solare, che può essere costituito per un tempo determinato e che può prevedere una deroga convenzionale alla regola secondo cui, all'estinzione del diritto per scadenza del termine, il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione.

In questo caso, è richiesta l'approvazione di tutti i condomini.

Contratto a effetti personali: consenso di tutti i condomini se durata oltre 9 anni

Diversamente, se le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell'accessione.

Mediante tale ultimo contratto, il proprietario dell’area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell'opera edificata per l'intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto.

Il contratto, in questa ipotesi, è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonché, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione.

Se esso è stipulato da un condominio, è richiesta l'approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per più di nove anni.