Risoluzione per mutuo consenso della compravendita. Quale imposta di registro?

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Sconta l’imposta di registro in misura proporzionale prevista per i trasferimenti immobiliari la retrocessione della proprietà del bene oggetto del precedente atto di compravendita quale prestazione patrimoniale del contratto di mutuo consenso.

In tale senso si è espressa l’Agenzia delle Entrate, con risoluzione n. 3 del 18 gennaio 2022, trattando il caso di una risoluzione per mutuo consenso di una compravendita immobiliare, dove non sarà previsto alcun corrispettivo, né restituzione di quanto versato.

Si chiede quale sia l’imposizione indiretta applicabile all'atto di risoluzione della compravendita immobiliare.

Risoluzione del contratto per mutuo consenso: negozio autonomo

Posto che rientra nei pieni poteri delle parti dare luogo alla risoluzione del contratto per mutuo consenso, ai fini della tassazione indiretta deve farsi riferimento all'articolo 28 del DPR n. 131/1986 (T.U. Imposta di registro) il quale stabilisce che la risoluzione del contratto è soggetta al pagamento dell’imposta di registro fissa:

• se dipende da una clausola o da una condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso;
• se stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello in cui è stato concluso il contratto.

Al comma 2 si legge: “In ogni altro caso l’imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando comunque, ai fini della determinazione dell’imposta proporzionale, l’eventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle prestazioni stesse”.

Dunque, va distinto il caso dell’esistenza di una clausola risolutiva espressa, più o meno contestuale al contratto originario, da quello in cui le parti, con autonoma espressione negoziale, scelgono di risolvere il contratto originario.

Quando è presente la clausola risolutiva espressa, va applicata l'imposta proporzionale solo se per la risoluzione è previsto un corrispettivo e solo sull'ammontare di quest'ultimo; in caso contrario, si applica l'imposta in misura fissa.

Diversamente, nel caso di risoluzione del contratto con apposito negozio, si deve procedere con l’imposta di registro in misura proporzionale con riferimento alle prestazioni derivanti dalla risoluzione; la stessa imposta si applicherà, inoltre, all'eventuale corrispettivo della risoluzione.

A supporto di tale quadro sovviene l’orientamento della Corte di cassazione: per la tassazione della risoluzione della compravendita, ai fini dell’applicazione del registro in misura fissa o proporzionale, è rilevante la presenza o meno della clausola risolutiva espressa nell'accordo originario.

Tassazione proporzionale

Quindi, poiché nel caso trattato la risoluzione non era prevista da clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto, né stipulata subito dopo il contratto medesimo, deve farsi ricorso, ai fini della tassazione indiretta, al secondo comma dell’art. 28.

Conclude l’Agenzia che la retrocessione della proprietà del bene oggetto del precedente atto di compravendita quale prestazione patrimoniale del contratto di mutuo consenso, va tassata autonomamente ai fini dell'imposta registro applicando l'aliquota in
misura proporzionale prevista per i trasferimenti immobiliari (articolo 1, Tariffa, Parte Prima allegata al DPR n. 131/1986).