Spese impianto centralizzato e distacco: la Cassazione chiarisce

---

Condividi l'articolo:

---

Il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato non esonera il condomino dal contributo alle spese di manutenzione straordinaria e di conservazione dell’impianto comune.

Spese per l’impianto di riscaldamento centralizzato e distacco dei condomini

La gestione delle spese condominiali relative all’impianto di riscaldamento centralizzato rappresenta una delle principali fonti di contenzioso, soprattutto nei casi di distacco dei singoli condomini e di successivi interventi di manutenzione straordinaria.

In tale contesto si inserisce l’ordinanza della Corte di Cassazione, Sezione II civile, n. 1098 del 19 gennaio 2026, che fornisce chiarimenti rilevanti in materia di impugnazione delle delibere assembleari, distinzione tra nullità e annullabilità e obblighi contributivi dei condomini distaccati.

Il caso sottoposto alla Corte di Cassazione  

La controversia trae origine da una serie di delibere assembleari adottate da un condominio in relazione all’impianto di riscaldamento centralizzato.

Con deliberazione del 17 giugno 2012, l’assemblea aveva programmato la dismissione dell’impianto, autorizzando i condomini a dotarsi di sistemi autonomi.

Successivamente, con delibera del 9 luglio 2012, l’assemblea aveva però deciso di non eliminare l’impianto comune, ma di procedere alla sua messa a norma e alla riparazione delle parti necessarie, stabilendo i criteri di ripartizione delle spese straordinarie. Infine, il 10 febbraio 2014, veniva approvato il consuntivo dei lavori, con addebito delle spese anche ai condomini già distaccati.

Alcuni condomini impugnavano quest’ultima delibera, chiedendone la nullità parziale e sostenendo di non essere tenuti a contribuire alle spese, in quanto l’impianto centralizzato era stato in precedenza dismesso.

Le decisioni di merito: Tribunale e Corte d’Appello  

Il Tribunale di Cremona rigettava la domanda, rilevando come la delibera del 9 luglio 2012, non impugnata, avesse legittimamente stabilito il mantenimento dell’impianto e i criteri di riparto delle spese. La successiva delibera del 2014 era considerata meramente attuativa di decisioni ormai consolidate.

La Corte d’Appello di Brescia confermava la decisione, qualificando la delibera del 17 giugno 2012 come meramente programmatica e ribadendo che la mancata impugnazione della delibera del 9 luglio 2012 precludeva ogni contestazione successiva.

I motivi di ricorso per Cassazione  

I condomini proponevano ricorso per cassazione articolato in tre motivi, denunciando, tra l’altro, la violazione degli articoli 1105, 1118, 1121, 1123 e 1137 del codice civile.

In particolare, sostenevano la nullità delle delibere per difetto di inserimento degli argomenti all’ordine del giorno e qualificavano gli interventi sull’impianto come innovazioni gravose, dalle quali i condomini distaccati avrebbero dovuto essere esonerati.

La decisione della Cassazione

Nullità e annullabilità delle delibere condominiali secondo la Suprema Corte  

La Corte di Cassazione, in primo luogo, ha ribadito un principio ormai consolidato: la deliberazione assembleare adottata su argomenti non inclusi nell’ordine del giorno non è nulla, bensì annullabile.

Tale vizio deve essere fatto valere mediante impugnazione nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. In mancanza di tempestiva impugnazione, la delibera diviene valida ed efficace nei confronti di tutti i condomini.

Nel caso di specie, la delibera del 9 luglio 2012 non era mai stata impugnata, con conseguente impossibilità di rimetterne in discussione la validità in sede di contestazione della delibera successiva.

Spese per l’impianto centralizzato e distacco del condomino  

Un ulteriore profilo centrale riguardava gli effetti del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato.

La Suprema Corte, sul punto, ha confermato che il distacco non comporta l’esonero totale dagli obblighi contributivi.

Il condomino distaccato resta tenuto a partecipare alle spese di conservazione e manutenzione straordinaria dell’impianto comune, nonché alle spese connesse ai consumi involontari derivanti dalla dispersione termica, in applicazione dei criteri di cui all’art. 1123 c.c.

Manutenzione straordinaria o innovazione gravosa?  

La Suprema Corte, nella specie, ha escluso che gli interventi deliberati integrassero un’innovazione gravosa o voluttuaria ai sensi dell’art. 1121 c.c.

La riparazione e messa a norma di un impianto preesistente - si legge nella decisione - costituiscono interventi di manutenzione straordinaria, finalizzati al ripristino della funzionalità dell’impianto stesso. La mera entità economica della spesa, in tale contesto, non era sufficiente a dimostrarne la particolare gravosità, se non rapportata alle condizioni e all’importanza dell’edificio.

La decisione finale della Corte di Cassazione  

Alla luce delle considerazioni svolte, la Corte di Cassazione ha integralmente rigettato il ricorso, rilevando anche la presenza di una doppia conforme tra le decisioni di merito.

Le parti ricorrenti sono state condannate al pagamento delle spese di giudizio e dell’ulteriore contributo unificato.

Impugnazione delibere e spese impianto centralizzato: indicazioni operative

L’ordinanza in commento conferma principi di rilievo pratico: la necessità di impugnare tempestivamente le delibere condominiali, la corretta distinzione tra nullità e annullabilità e la permanenza degli obblighi contributivi in capo ai condomini distaccati dall’impianto centralizzato.

Si tratta di indicazioni particolarmente utili per amministratori di condominio e professionisti, chiamati a gestire decisioni assembleari complesse e potenzialmente fonte di contenzioso.