Affitti brevi, nuove regole UE dal 20 maggio 2026

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Il mercato degli affitti brevi si prepara a una nuova fase di maggiore trasparenza. Con il Regolamento 2024/1028 dell’11 aprile 2024, l’Unione europea ha introdotto un quadro comune per la raccolta e la condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine offerti tramite piattaforme online.

La novità più rilevante, anche sul piano operativo, è la data di applicazione: il regolamento si applica a decorrere dal 20 maggio 2026. Da tale momento, Stati membri, piattaforme digitali e locatori dovranno confrontarsi con un sistema armonizzato di registrazione, identificazione degli alloggi e trasmissione dei dati alle autorità competenti.

Obiettivo: più dati affidabili sugli affitti brevi

La crescita delle locazioni turistiche e, più in generale, delle locazioni di breve durata ha posto le autorità pubbliche davanti a una criticità ricorrente: la difficoltà di disporre di informazioni complete e attendibili su chi affitta, dove si trova l’immobile e per quanti giorni viene effettivamente locato.

Il Regolamento (UE) 2024/1028 interviene proprio su questo aspetto. Non disciplina direttamente i limiti agli affitti brevi né sostituisce le norme nazionali, regionali o locali in materia di accesso al mercato, urbanistica, edilizia, fiscalità o sicurezza. Introduce, invece, un sistema comune per consentire alle autorità di raccogliere dati omogenei e utilizzabili, anche ai fini dell’elaborazione di politiche pubbliche proporzionate.

La finalità è duplice: da un lato, garantire un mercato interno più ordinato e trasparente; dall’altro, permettere agli enti pubblici di valutare in modo più preciso l’impatto degli affitti brevi sui territori, in particolare nelle aree a forte pressione abitativa o turistica.

Ambito di applicazione del regolamento

Le nuove regole riguardano i servizi di locazione di alloggi a breve termine prestati attraverso piattaforme online. Sono coinvolti sia i locatori professionali sia quelli non professionali, anche quando l’attività è svolta in modo temporaneo o occasionale.

Il regolamento si applica ai fornitori di piattaforme online di locazione a breve termine che offrono servizi a locatori operanti nell’Unione europea, indipendentemente dal luogo in cui la piattaforma è stabilita.

Rientrano nel perimetro delle nuove disposizioni gli alloggi ammobiliati concessi in locazione per brevi periodi, secondo quanto ulteriormente definito dal diritto nazionale.

Restano invece esclusi, tra gli altri:

• alberghi e strutture simili;
• complessi alberghieri, aparthotel e motel;
• ostelli;
• campeggi, aree attrezzate per camper e roulotte.

Il regolamento, quindi, si concentra sugli alloggi che, per caratteristiche e modalità di offerta, incidono più direttamente sul mercato residenziale e sulle dinamiche locali dell’abitare.

Registrazione degli alloggi e numero identificativo

Uno dei pilastri della disciplina è la procedura di registrazione. Gli Stati membri che intendono imporre alle piattaforme l’obbligo di trasmettere dati alle autorità dovranno istituire o mantenere una procedura di registrazione per le unità situate nelle aree interessate.

La procedura di registrazione dovrà essere, ove possibile, disponibile online e gratuita oppure soggetta a un costo ragionevole e proporzionato. Inoltre, al momento della presentazione delle informazioni richieste, il sistema dovrà consentire il rilascio automatico e immediato del numero di registrazione.

Il locatore dovrà fornire, tra le altre informazioni:

• l’indirizzo specifico dell’unità;
• il tipo di alloggio;
• l’indicazione se l’unità costituisce l’intera abitazione o solo una parte;
• il numero massimo di posti letto e di ospiti;
• eventuali informazioni relative a regimi autorizzatori applicabili;
• dati identificativi e di contatto del locatore, persona fisica o giuridica.

Le autorità competenti potranno verificare le informazioni dopo il rilascio del numero di registrazione e, in caso di dati incompleti, inesatti o non validi, potranno chiedere rettifiche, sospendere la validità del numero o, nei casi più gravi, ritirarlo.

Italia: CIN e BDSR come tassello nazionale di trasparenza

In Italia il percorso verso una maggiore tracciabilità degli affitti brevi è già stato avviato sul piano interno. Prima ancora dell’intervento europeo, infatti, il legislatore nazionale ha introdotto strumenti destinati a identificare strutture e immobili offerti sul mercato: la BDSR e il CIN.

In particolare, l’articolo 13-ter del D.L. n. 145/2023, convertito dalla Legge n. 191/2023, interviene su locazioni turistiche, locazioni brevi e attività turistico-ricettive, prevedendo la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) e il meccanismo di rilascio del Codice Identificativo Nazionale (CIN), da utilizzare secondo le modalità previste dalla disciplina di riferimento.

Le indicazioni operative pubblicate dal Ministero del Turismo, anche attraverso le FAQ, precisano che l’accesso alla BDSR consente di avviare la procedura telematica per l’attribuzione del CIN, collocando tale adempimento nel quadro normativo definito dall’articolo 13-ter.

Obblighi per le piattaforme online

Il regolamento introduce specifici obblighi anche per le piattaforme online di locazione a breve termine. Queste dovranno progettare le proprie interfacce in modo da consentire ai locatori di dichiarare se l’unità offerta si trova in una zona soggetta a procedura di registrazione.

Quando la registrazione è richiesta, la piattaforma dovrà permettere l’inserimento del numero identificativo e fare in modo che il locatore lo indichi chiaramente nell’annuncio.

Il regolamento richiede inoltre alle piattaforme di svolgere verifiche casuali e periodiche sulle dichiarazioni dei locatori e sulla validità dei numeri di registrazione, utilizzando le funzionalità messe a disposizione tramite i punti di ingresso digitali unici.

Non si tratta di un obbligo generale di sorveglianza su tutti gli annunci, ma di un sistema di controllo mirato, volto a ridurre l’utilizzo di numeri non validi, mancanti o impropri.

Trasmissione mensile dei dati alle autorità

Altro elemento centrale è l’obbligo, per le piattaforme, di trasmettere dati relativi alle attività degli alloggi situati nelle zone per le quali le autorità competenti richiedono tali informazioni.

La trasmissione dovrà avvenire, di regola, su base mensile attraverso un punto di ingresso digitale unico istituito dallo Stato membro. I dati da comunicare comprendono:

• il numero di pernottamenti per i quali l’unità è stata locata;
• il numero di ospiti per ciascun pernottamento;
• il Paese di residenza degli ospiti;
• il numero di registrazione dell’unità;
• l’indirizzo specifico dell’alloggio;
• l’URL dell’annuncio.

Per le piccole o micro piattaforme che non superano determinate soglie, il regolamento prevede una disciplina più leggera, consentendo la trasmissione trimestrale dei dati, anche con modalità manuali secondo la legislazione nazionale.

Punto di ingresso digitale unico

Gli Stati membri che istituiscono procedure di registrazione dovranno creare un punto di ingresso digitale unico. Questo strumento fungerà da canale tecnico per la ricezione e la trasmissione dei dati tra piattaforme e autorità competenti.

Il punto di ingresso digitale unico dovrà garantire interoperabilità, sicurezza, riservatezza e integrità del trattamento dei dati. Dovrà inoltre agevolare le verifiche casuali sui numeri di registrazione e consentire alle autorità competenti di accedere alle informazioni necessarie per le finalità previste dal regolamento.

In questo modo, l’Unione europea punta a evitare la frammentazione degli obblighi tecnici e amministrativi, semplificando la comunicazione dei dati in un settore caratterizzato da operatori spesso attivi in più Stati membri.

Protezione dei dati personali

Il regolamento richiama espressamente il rispetto del Regolamento (UE) 2016/679, cioè il GDPR. I dati personali trattati nell’ambito delle procedure di registrazione e di trasmissione dovranno essere limitati a quanto necessario e conservati solo per il tempo previsto.

In particolare, le informazioni fornite dai locatori nell’ambito della registrazione potranno essere conservate per il periodo necessario all’identificazione dell’unità e, comunque, per un massimo di 18 mesi dalla richiesta di cancellazione dell’alloggio dal registro, salvo necessità ulteriori previste dalla legge.

Anche i dati relativi alle attività potranno essere conservati dalle autorità competenti per non più di 18 mesi dalla ricezione, salvo specifiche esigenze legali.

Applicazione dal 20 maggio 2026

Il dato temporale è centrale. Il regolamento è entrato in vigore dopo la pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea, ma sarà applicabile dal 20 maggio 2026.

Da questa data, il nuovo sistema europeo diventerà operativo e direttamente applicabile in tutti gli Stati membri. Ciò significa che locatori, piattaforme e autorità dovranno aver adeguato procedure, sistemi informatici e modalità operative agli obblighi introdotti dal Regolamento (UE) 2024/1028.