Canone di locazione Vale il contratto

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Nulli patti occulti per maggiorare il canone

E’ nulla la pattuizione con cui parte locatrice e parte conduttrice convengano, con controdichiarazione scritta contemporanea alla stipula del contratto di locazione, che il canone indicato nel contratto registrato debba essere modificato in aumento.

In dette ipotesi di illegittima sostituzione di un prezzo di locazione con un altro, l'effetto diacronico della sostituzione è impedito dalla disposizione normativa di cui all’articolo 13 della Legge n. 431/98, sicché sarà proprio la clausola successivamente inserita attraverso controdichiarazione, ad essere affetta da nullità, con perdurante validità di quella sostituenda - nella specie, il canone più basso - e dell'intero contratto. 

Contratto registrato resta valido 

Ed infatti, la previsione contenuta all’articolo 13, comma 1 della Legge citata secondo cui è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, restando, per contro, valido il contratto registrato nonché dovuto il canone apparente.

Registrazione tardiva non sanante 

In detto contesto, il patto occulto, in quanto nullo, non può essere sanato dalla eventuale sua registrazione tardiva, in quanto quest’ultima costituisce solo un fatto extranegoziale, inidoneo ad influire sulla validità civilistica.

Soltanto un nuovo accordo, infatti, di tipo novativo rispetto al precedente contratto scritto e registrato consentirebbe alle parti di modificare il precedente assetto negoziale, con conseguente relativo assoggettamento alla corrispondente imposizione fiscale.

E’ questo l’orientamento ormai affermatosi nella giurisprudenza di legittimità e di merito per quanto concerne i patti occulti di locazione.

Procedimento simulatorio 

Detta lettura è stata di recente ribadita dalla Corte di cassazione con sentenza n. 7634 del 18 aprile 2016 e con cui è stato, altresì, precisato che l’ipotesi disciplinata dall’articolo 13, commi 1 e 2 della Legge n. 431 deve essere correttamente ricondotta nell’alveo del procedimento simulatorio.

Nella specie, la Suprema corte ha confermato la correttezza, in diritto, della condanna impartita ad un locatore alla restituzione, a titolo di indebito, dei maggiori canoni dallo stesso percepiti sulla base dell’illegittimo patto aggiuntivo di maggiorazione del canone, rispetto all’importo dovuto dal conduttore in esecuzione del contratto registrato.

L’interpretazione richiamata è stata del resto consacrata dalle Sezioni Unite Civili di Cassazione con la sentenza n. 18213 del 17 settembre 2015, a cui fa espresso riferimento la pronuncia di legittimità sopra indicata.

Nella decisione a Sezioni Unite, in particolare, viene fornita un'ampia ed esaustiva ricostruzione giurisprudenziale e normativa in materia e viene sancito il definitivo superamento del precedente indirizzo giurisprudenziale secondo il quale gli accordi a latere della locazione, sottoscritti ma non registrati al solo scopo di eludere il fisco, costituirebbero violazioni punibili solo sul pianto tributario senza tuttavia avere come conseguenza la nullità dell’accordo fra privati (Corte di cassazione - sentenza n. 16089/2003).

No allo sfratto Sì alla restituzione delle somme in eccesso 

Nel caso specificamente esaminato, le Sezioni unite hanno respinto l’impugnazione promossa dal locatore ricorrente il quale aveva inizialmente richiesto lo sfratto dei conduttori per mancato pagamento di alcuni canoni di mensilità.

Questi ultimi, tuttavia, avevano eccepito l'insussistenza della pretesa morosità, posto che nel contratto di locazione stipulato tra le parti, appariva un canone assai inferiore a quello effettivamente da corrispondere, la cui misura (quattro volte maggiore) era invece stata definita mediante scrittura privata successiva, da ritenersi nulla proprio per violazione del sopra citato articolo 13 della Legge 431/1998.

In definitiva, il locatore non solo non ha ottenuto lo sfratto per morosità, ma si è visto per di più condannare – sia in sede di merito che, in definitiva, in sede di legittimità – al pagamento, in favore dei conduttori, delle somme versate in eccesso rispetto al canone pattuito nel contratto.

Nullità non solo per la pattuizione successiva 

In linea con l’indirizzo de quo anche una recente sentenza depositata dalla Corte d’appello di Potenza il 27 gennaio 2016 e con cui è stata ribadita la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quella risultante dal contratto scritto e registrato, al di là ed a prescindere da qualsivoglia elemento esterno all'atto, come nel caso della sua registrazione.

Nel testo della decisione, è stato, inoltre, spiegato che una diversa interpretazione - come quella paventata, nella specie, dal locatore - ossia, predicativa della nullità della pattuizione di un canone più elevato esclusivamente nell'ipotesi in cui la pattuizione medesima intervenga nel corso di svolgimento del rapporto di locazione (tutela soltanto ex post dell'invarianza del canone), si risolverebbe nella sostanziale vanificazione della duplice ratio sottesa alla disposizione in esame, volta, in via principale, a colpire in radice l'elusione fiscale, ma nel contempo intesa, sia pur in via subordinata, a tutelare la parte contrattualmente "debole" al momento della stipula del negozio.

Del resto è in questo momento – è stato precisato – che al locatore è attribuito un potere contrattuale fortemente asimmetrico, che gli consente di pretendere e di imporre un canone maggiorato (e occultato) quale unica condizione per la concessione del godimento dell'immobile alla controparte, condizione cui il conduttore non potrebbe che sottostare se comunque interessato ad ottenere la disponibilità di quell'immobile.

Contratti non registrati

Per finire si segnala che nel testo della sentenza delle Sezioni unite civili n. 18213/2015 sopra richiamata è stata fornita anche una puntuale disanima normativa per quel che concerne la disciplina della mancata registrazione degli atti di locazione.

In particolare, è stato precisato come, nella vicenda specificamente esaminata, la norma di cui all’articolo 13 della Legge n. 431/1998 trovasse applicazione in quanto il contratto era stato stipulato nel marzo 2003, in epoca ossia antecedente all’entrata in vigore dell’articolo 1, comma 346, della Legge n. 311/2004 ai sensi del quale “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

Si rammenta, infatti, che tale disposizione trova applicazione per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2005 e, per espressa successiva previsione dell’articolo 3, comma 9 del Decreto legislativo n. 23/2011, anche nei casi in cui nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo e in quello per il quale sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

Per queste ultime ipotesi si applicano, altresì, le previsioni di cui al comma 8 del medesimo articolo relative ai contratti di locazione ad uso abitativo non registrati nei termini di legge ai sensi delle quali:

• la durata della locazione viene considerata in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
• al rinnovo si applica la relativa disciplina;
• a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione viene fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, infine, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. 

 

Quadro Normativo

Corte di cassazione - sentenza n. 7634 del 18 aprile 2016 Corte di cassazione - Sezioni Unite Civili - sentenza n. 18213 del 17 settembre 2015 Corte d’appello di Potenza - sentenza del 27 gennaio 2016 Corte di cassazione - sentenza n. 16089 del 27 ottobre 2003 Legge n. 431 del 9 dicembre 1998 Decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011 Decreto legislativo n. 398 del 17 novembre 1997 Legge n. 311 del 30 dicembre 2004