Cedolare secca e clausola penale nei contratti di locazione, no all’imposta di registro

La clausola penale inserita in un contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca non rileva autonomamente ai fini dell’imposta di registro. La clausola in questione, essendo pienamente accessoria e priva di autonomia rispetto al contratto principale, rientra nel medesimo trattamento fiscale applicabile all’intero contratto di locazione.

È quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 146 del 29 maggio 2025, che ha esaminato il caso di un contratto di locazione abitativa in regime di cedolare secca, contenente una clausola penale pari a dieci euro per ogni giorno di ritardo nella riconsegna dell’immobile. L’Amministrazione ha confermato che, in tale contesto, l’imposta di registro non è dovuta nemmeno sulla clausola penale, in quanto assorbita dal regime sostitutivo della cedolare secca.

Locazione abitativa con cedolare secca e clausola penale

Nel caso oggetto dell’interpello n. 146 del 29 maggio 2025, l’Istante ha rappresentato l’intenzione di locare un immobile di sua esclusiva proprietà, classificato catastalmente come A/3 e destinato esclusivamente ad abitazione del conduttore e del suo nucleo familiare. Il contratto di locazione, della durata di 4 anni più 4, sarà stipulato con opzione per il regime della cedolare secca ai sensi dell’art. 3, comma 11, del D.Lgs. n. 23/2011. 

Nell’ambito delle pattuizioni contrattuali, l’Istante intende inserire una clausola penale che prevede, in caso di ritardata riconsegna dell’immobile alla scadenza o per recesso, il pagamento da parte del conduttore di 10,00 euro per ogni giorno di ritardo, oltre a un corrispettivo pari al canone mensile per ogni mese di occupazione senza titolo. Inoltre, è previsto il versamento tracciabile di un deposito cauzionale, non superiore a tre mensilità, con corresponsione degli interessi legali annui. 

Alla luce di ciò, l’Istante ha chiesto se la clausola penale comporti l’applicazione dell’imposta di registro fissa di 200,00 euro ai sensi dell’art. 27 del DPR 131/1986, oppure se anche tale previsione risulti esonerata da imposizione in quanto assorbita dal regime fiscale della cedolare secca.

Contesto normativo

La cedolare secca, istituita con il Decreto Legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, rappresenta un regime fiscale alternativo e opzionale rivolto ai proprietari di immobili a uso abitativo che intendono concederli in locazione. Essa si applica in alternativa al regime ordinario e comporta rilevanti semplificazioni e vantaggi fiscali.

Cos’è la cedolare secca e quando si applica

Il regime della cedolare secca può essere esercitato dal locatore persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale (usufrutto, uso, ecc.), al di fuori dell’attività d’impresa, arte o professione, per i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo (categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa A/10).

L’opzione può essere esercitata sia in sede di registrazione del contratto, sia in fase successiva (in caso di proroga o risoluzione), e ha effetto per l’intera durata del contratto o per il periodo residuo in caso di opzione tardiva.

In virtù dell’opzione per la cedolare secca, il locatore beneficia dell’esonero da numerosi obblighi fiscali. In particolare, come chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26/E del 1° giugno 2011, il regime sostitutivo prevede:

• esclusione dall’IRPEF sul reddito fondiario generato dall’immobile locato, calcolato altrimenti con le aliquote progressive per scaglioni di reddito;
• esenzione dall’imposta di registro, che nel regime ordinario ammonta al 2% del canone annuo di locazione, da versare all’atto della registrazione del contratto e in occasione di proroghe o risoluzioni;
• esenzione dall’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni quattro facciate o ogni 100 righe di contratto.

La tassazione avviene invece con un’aliquota fissa, attualmente pari a:

• 21% per i contratti di locazione a canone libero (es. 4+4);
• 26% per chi concede in locazione più di un appartamento all'anno;
• 10% per i contratti a canone concordato in comuni ad alta densità abitativa.

Vantaggi della cedolare secca

L’adozione del regime della cedolare secca comporta numerosi benefici sia per il locatore sia per il conduttore:

• Per il locatore:
  • tassazione forfetaria più conveniente rispetto all’IRPEF ordinaria;
  • esonero da imposte di bollo e registro;
  • semplificazione nella gestione fiscale del contratto;
  • nessun obbligo di aggiornamento del canone ISTAT per tutta la durata dell’opzione.
• Per il conduttore:
  • esonero dal pagamento dell’imposta di registro (che nel regime ordinario è a carico in pari misura tra locatore e conduttore);
  • maggiore trasparenza nei rapporti contrattuali.

Clausola penale nel contratto di locazione: natura, funzione e trattamento fiscale

La clausola penale, disciplinata dagli articoli 1382 e seguenti del Codice Civile, è un patto accessorio al contratto principale attraverso il quale le parti predeterminano le conseguenze economiche in caso di inadempimento o ritardo nell’adempimento di una delle obbligazioni contrattuali. In sostanza, si tratta di uno strumento giuridico con funzione risarcitoria e deterrente, volto a:

• rafforzare il vincolo contrattuale,
• disincentivare comportamenti omissivi o dilatori,
• e semplificare l’eventuale fase contenziosa, esonerando il creditore dalla prova del danno effettivamente subito.

Quadro normativo

L’articolo 1382 del Codice civile dispone che: “La clausola, con cui si conviene che, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, uno dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione, ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore. La penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno.”

Ne deriva che la clausola penale ha natura pattizia, cioè è frutto dell’autonomia contrattuale delle parti, e produce l’effetto di quantificare preventivamente il danno, evitando l’eventuale accertamento giudiziale sulla sua entità. Il debitore è così tenuto a versare la somma prevista, a prescindere dalla dimostrazione del pregiudizio economico effettivo subito dal creditore.

Nel caso oggetto della risposta n. 146/2025, per esempio, la clausola prevedeva che: “In caso di ritardata riconsegna dell’immobile alla scadenza o a seguito di recesso, il conduttore sarà tenuto a pagare […] un’ulteriore somma di € 10,00 per ogni giorno di ritardo nella consegna.”

Trattamento fiscale della clausola penale

Dal punto di vista fiscale, la clausola penale è oggetto di una disciplina specifica che si articola su due piani:

• Esclusione dall’IVA: ai sensi dell’art. 15, comma 1, del DPR n. 633/1972, le somme corrisposte a titolo di penale non concorrono alla base imponibile IVA, in quanto non costituiscono corrispettivo per una cessione di beni o una prestazione di servizi, ma rappresentano un risarcimento per mancato adempimento.
• Imposizione ai fini dell’imposta di registro: secondo il principio di alternatività IVA/Registro (art. 40 del DPR 131/1986 - TUR), le somme non soggette a IVA possono essere rilevanti ai fini dell’imposta di registro.

Tuttavia, la clausola penale non ha effetto immediato, ma si attiva solo in presenza dell’inadempimento. Essa è quindi assimilabile a un atto sottoposto a condizione sospensiva. In base all’art. 27 del TUR, tali atti sono registrati con imposta fissa (pari a € 200,00), mentre la tassazione proporzionale, se dovuta, si applica solo al momento dell’effettivo verificarsi dell’inadempimento. In tal caso, il contribuente è tenuto a denunciare l’evento all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni (art. 19 TUR).

Inapplicabilità dell’imposta di registro alla clausola penale nei contratti con cedolare secca

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 146 del 29 maggio 2025, ha accolto integralmente la soluzione prospettata dall’Istante, il quale aveva chiesto se, in presenza dell’opzione per la cedolare secca, fosse comunque dovuta l’imposta di registro fissa di 200 euro prevista dall’art. 27 del DPR n. 131/1986, relativamente a una clausola penale inserita nel contratto di locazione. Il quesito nasceva dalla constatazione che, pur essendo i canoni di locazione esclusi dall’imposta di registro per effetto della cedolare secca, restava il dubbio se tale esclusione si estendesse anche a clausole accessorie, come appunto la penale prevista in caso di ritardata riconsegna dell’immobile.

L’Agenzia, accolta integralmente la tesi dell’Istante, ha ribadito il seguente principio: in presenza dell’opzione per la cedolare secca, l’intero contratto di locazione — comprensivo di ogni pattuizione accessoria, ivi inclusa la clausola penale — è fiscalmente assorbito dal regime sostitutivo, che esclude integralmente l’applicazione dell’imposta di registro. Tale posizione si fonda sul riconoscimento della natura accessoria della clausola penale, che non ha una causa autonoma e non può produrre effetti giuridici separatamente dal contratto principale. Essa agisce infatti come strumento funzionale alla tutela del credito derivante dalla locazione, attivandosi solo in caso di inadempimento.

L’Agenzia richiama a sostegno della propria interpretazione anche la giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 30983/2023), secondo cui la clausola penale contenuta in un contratto di locazione non è soggetta a imposizione autonoma, ma rientra nella regola dell’imposizione più onerosa prevista dall’art. 21, comma 2, del TUR. Analogamente, viene citata anche la Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Lombardia (sent. n. 4087/2/2022), che ha escluso l’imposta di registro in contesti in cui il contratto è soggetto a cedolare secca, ritenendo tale regime prevalente su eventuali profili accessori.