Locazioni. Sì a nuova riduzione dei canoni dopo il secondo Lockdown

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Legittima, secondo il Tribunale di Venezia, una nuova riduzione dei canoni di locazione in considerazione delle ulteriori norme emergenziali emanate ai fini del contrasto alla pandemia da Coronavirus.

Locazioni commerciali Covid: decisione del Tribunale di Venezia

Il Tribunale di Venezia, con ordinanza del 13 luglio 2021, si è pronunciato sul ricorso ex art. 700 c.p.c. proposto da una ditta individuale - parte conduttrice in un contratto di locazione commerciale - al fine di vedersi ridurre il canone di locazione nonché, in via d’urgenza, sospendere l’escussione della polizza fideiussoria sottoscritta a garanzia dei pagamenti.

I giudici di merito, in particolare, hanno riconosciuto che le misure restrittive Covid relative sia alla circolazione delle persone sia all’apertura degli esercizi commerciali abbiano effettivamente inciso e continuino a incidere sul sinallagma del contratto di locazione intercorso tra le parti.

Nel caso di specie, relativo ad un’attività di ristorazione, non era stato possibile esercitare in tutto il periodo natalizio, in quello di fine e inizio anno, e anche in quello successivo, atteso che il Veneto era stato inserito nella c.d. zona rossa.

Il locatore ricorrente aveva ritenuto che tali sopravvenienze avessero inciso sull’equilibrio delle prestazioni, rendendo necessario un intervento del giudice sul contratto e, in particolare sul quantum del canone. 

Intervento, questo, finalizzato all’integrazione di un rapporto divenuto iniquo, per come riconosciuto possibile anche nella relazione dell’Ufficio del Massimario di Cassazione n. 56/2020, dedicata alle norme emergenziali anti-Covid 19 in ambito contrattuale e concorsuale.

Impossibilità parziale e temporanea per la prestazione del locatore

E il Tribunale, sul punto, ha giudicato meritevole di considerazione i rilievi dallo stesso svolti con riferimento agli artt. 1218 e 1256 c.c., rilevanti non tanto in relazione alla prestazione del conduttore, avente ad oggetto la corresponsione del canone, ma piuttosto su quella del locatore, ossia quella di garantire il godimento dell’immobile.

Difatti, la circostanza che il conduttore avesse avuto minori introiti per effetto delle disposizioni restrittive Coronavirus era irrilevante, atteso che l’obbligazione avente ad oggetto la corresponsione del canone ha natura pecuniaria e, per definizione, non si estingue per impossibilità sopravvenuta.

Per contro, l’alterazione del sinallagma si coglieva sul piano della prestazione del locatore, dal momento che, per effetto delle disposizioni emergenziali, le modalità di godimento dell’immobile erano state alterate ed era stata preclusa o gravemente limitata la possibilità, per il conduttore, di usufruire dello stesso per il periodo in cui erano rimaste in vigore le restrizioni.

Ciò si era tradotto in un’impossibilità parziale e temporanea della prestazione del locatore che, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1218, 1256 e 1464 c.c. determinava il diritto per il conduttore ad usufruire di una riduzione del canone.

Si segnala, sul punto, la diversa l’interpretazione resa in una precedente decisione di merito sempre con riferimento alla normativa Covid (Tribunale di Roma, ordinanza del 25 febbraio 2021), con cui è stato affermato che, nei contratti di locazione, ha rilievo la sola dimensione materiale dell’immobile, non quella giuridica o produttiva, di tal ché il locatore deve garantire solamente che l’immobile sia strutturalmente idoneo all’uso pattuito e non che tale uso sarà sempre possibile e proficuo per il conduttore.

Canoni già ridotti in precedenza? Nuove misure legittimano ulteriore riduzione

Nel caso che ci occupa, anche se le parti erano addivenute, già in precedenza, a una rideterminazione del contratto, prevedendo una riduzione del canone in vista delle prime norme emergenziali, era altresì vero che, successivamente a tale accordo, erano intervenute nuove disposizioni che avevano impedito la possibilità per il ristoratore di godere dell’immobile e che avevano nuovamente alterato il sinallagma contrattuale.

Di conseguenza, non appariva possibile negare il diritto del ricorrente a ottenere una nuova riduzione del canone.

Di alcun rilievo, in tale contesto, il fatto che nel contratto di locazione non si faceva riferimento a un utilizzo del locale quale esercizio di somministrazione di alimenti e bevande, atteso che in quel locale era svolta e continuava a svolgersi tale specifica attività.

Riduzione di canone ed esposizione debitoria massima della fideiussione

In definitiva, il Tribunale ha ritenuto congruo disporre una riduzione del canone di locazione previsto nella misura del 75% per i mesi in cui l’attività aveva subito rilevanti limitazioni, del 40% per il mese in cui l’apertura era consentiva sino alle 18 e del 30% per l’ultimo mese, ove vi era la possibilità di tenere aperto per cena, fino alle 22 ancorché solo all’aperto; nessuna riduzione, infine, è stata disposta con riferimento ai mesi in cui erano assenti limitazioni all’orario di apertura e per i mesi futuri, non sussistendo ragioni di urgenza tali da consentire una pronuncia in tal senso.

Il tutto – si legge nella decisione – “restando peraltro auspicabile un nuovo accordo tra le parti”.

In ragione della riduzione, i giudici di merito hanno disposto anche la riduzione, in virtù del principio di accessorietà, dell’esposizione debitoria massima relativa alla fideiussione bancaria a garanzia della locazione.