Credito ZES Unica: limiti per l’acquisto di immobili strumentali

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L’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti sull'applicazione del Credito d’imposta ZES Unica - Mezzogiorno, con particolare riferimento al limite del 50% per l’investimento immobiliare.

La risposta n. 183 dell’8 luglio 2025 ripercorre i contorni della normativa utile a risolvere il dubbio espresso da una società sulla corretta interpretazione del Credito d’imposta ZES Unica, previsto dall’art. 16 del D.L. n. 124/2023 e dal relativo decreto attuativo del 17 maggio 2024 del ministero per gli Affari europei, il Sud, le Politiche di coesione e il Pnrr, di concerto con il Mef.

Acquisto di immobili strumentali e credito Zes unica

Detta società svolge la propria attività in uno stabilimento preso in locazione. Tuttavia, in un’ottica di crescita e potenziamento produttivo, l’azienda sta valutando un importante investimento volto ad espandere la capacità operativa dello stabilimento stesso. Nello specifico, ha in programma:

• l’acquisto di nuovi macchinari, impianti e attrezzature (beni strumentali funzionali alla produzione);
• l’acquisto dell’immobile strumentale in cui opera, includendo sia la parte attualmente locata sia una nuova sezione composta da un ulteriore fabbricato e un piazzale.

Nel dettaglio:

• il costo dell’immobile (compresa la nuova porzione) è stimato in circa 600.000 euro;
• il valore dei macchinari e delle attrezzature è pari a 270.000 euro.

Di fronte a questa pianificazione, la società si è posta un dubbio interpretativo di natura fiscale: come si applica correttamente la norma che disciplina il Credito d’imposta ZES Unica in relazione al limite del 50% sul valore degli immobili?

Il fulcro della questione sta proprio nella formula di calcolo per accedere all’agevolazione: la legge prevede infatti che il valore dei terreni e dei fabbricati agevolabili non possa superare il 50% dell’intero investimento ammesso al credito.

Ma come comportarsi quando il costo dell’immobile eccede questo limite, come nel caso in esame?

L’istante propone di considerare agevolabile solo la parte immobiliare “fino al 50%” del valore complessivo. Quindi:

• macchinari: euro 270.000 (interamente agevolabili);
• immobili: solo euro 270.000 su 600.000 (cioè il 50% del valore totale calcolato);
• investimento agevolabile totale: euro 540.000.

La società, in sostanza, non chiede di agevolare l’intera spesa immobiliare, ma solo quella in linea con quanto permesso dalla normativa, proprio per essere certa di rispettare i vincoli previsti dal decreto e non incorrere in problematiche in sede di controllo o fruizione dell’incentivo.

ZES Unica, quadro normativo

Come di consueto, l’Agenzia delle Entrate apre la sua analisi offrendo una panoramica delle norme utili a chiarire il dubbio sollevato con l’interpello. In primo luogo, viene ricordato che l’articolo 16 del Decreto-Legge n. 124 del 2023 ha introdotto un credito d’imposta, compatibile con le regole europee, destinato alle imprese che investono in beni strumentali nuovi. Questi devono essere impiegati in strutture produttive già operative oppure di nuova realizzazione all’interno della cosiddetta ZES Unica.

Questa zona economica speciale copre territori appartenenti a diverse regioni del Sud Italia - Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia - che possono beneficiare delle deroghe concesse dall’articolo 107, paragrafo 3, lettera a) del Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), nonché l’Abruzzo, rientrante tra le aree ammissibili ai sensi della lettera c) dello stesso articolo. Le aree sono individuate sulla base della Carta degli aiuti a finalità regionale 2022-2027.

Le modalità operative per accedere al beneficio, nonché i criteri per l’utilizzo e i controlli relativi al credito, sono stati fissati dal decreto attuativo del 17 maggio 2024, firmato dal Ministro per gli Affari europei, il Sud, le Politiche di coesione e il PNRR, d’intesa con il Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Secondo quanto stabilito da tale decreto, sono agevolabili tutti gli investimenti che:

• rientrano in un progetto di investimento iniziale, così come definito dai punti 49, 50 e 51 dell’articolo 2 del Regolamento UE n. 651/2014 della Commissione del 17 giugno 2014;
• riguardano l’acquisto, anche tramite leasing finanziario, di nuovi impianti, attrezzature e macchinari;
• comprendono anche acquisto di terreni, costruzione o ampliamento di immobili strumentali.

Limite del 50% per la componente immobiliare

Per quanto riguarda gli investimenti in terreni e fabbricati, sia per acquisti che per ampliamenti o realizzazioni ex novo, viene sottolineato un vincolo importante. Infatti, l’articolo 16, comma 2 del D.L. 124/2023, insieme all’articolo 3, comma 5 del decreto attuativo, stabilisce che:

• “Il valore dei terreni e dei fabbricati ammessi all’agevolazione non può superare il 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato”.

Questa clausola è stata introdotta per evitare squilibri tra la componente immobiliare e quella produttiva dell’investimento, garantendo che il beneficio fiscale si concentri maggiormente su beni strumentali dinamici, come impianti e attrezzature, piuttosto che sul patrimonio immobiliare.

In termini pratici, la normativa prevede che la parte immobiliare dell’investimento non possa superare il valore della parte non immobiliare. Questo significa che, se un’impresa decide di investire unicamente in beni immobili — come fabbricati o terreni — non potrà accedere al beneficio fiscale, poiché mancherebbe la componente produttiva (macchinari, impianti, attrezzature) necessaria per rientrare tra gli investimenti ammessi al Credito d’imposta ZES Unica.

Cosa rientra nella componente immobiliare

Nel calcolo del limite massimo ammesso per la parte immobiliare, non si considera soltanto il prezzo d’acquisto dell’immobile o del terreno, ma anche i costi strettamente connessi. Tra questi rientrano, ad esempio:

• le spese notarili per la stipula dell’atto di compravendita;
• gli interventi di ammodernamento o ampliamento dell’immobile acquistato;
• gli oneri capitalizzati, purché contabilizzati correttamente secondo i principi contabili riconosciuti.

Importo agevolabile per la Zes Unica

Nel caso specifico trattato dall’interpello n. 183 dell’8 luglio 2025 (acquisto di macchinari e attrezzature per un valore pari a euro 270.000, e acquisto di immobile strumentale del valore complessivo di euro 600.000), l’investimento potrà beneficiare del credito d’imposta Zes fino a un ammontare complessivo di euro 540.000, così suddiviso:

• 270.000 euro per la componente non immobiliare (macchinari e attrezzature);
• 270.000 euro per la componente immobiliare, ossia la quota che non supera il 50% del totale.

Il restante valore dell’immobile (pari a euro 330.000) non sarà oggetto di agevolazione, poiché eccedente il limite fissato dalla normativa.