Locazioni brevi 2026: quando scatta la partita IVA. Chiarimenti commercialisti

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La Legge di Bilancio 2026 è intervenuta in modo significativo sulla disciplina fiscale delle locazioni brevi, incidendo in particolare sulla presunzione di esercizio di attività imprenditoriale prevista dall’articolo 1, comma 595, della Legge 30 dicembre 2020, n. 178.

Sul tema è intervenuto il documento “Il regime fiscale delle locazioni turistiche”, pubblicato il 16 febbraio 2026 dal Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili (CNDCEC) e dalla Fondazione Nazionale di Ricerca dei Commercialisti (FNC), elaborato dalla Commissione “Fiscalità immobiliare e della transizione ecologica”, nell’ambito dell’area “Fiscalità” delegata al Consigliere Salvatore Regalbuto.

Il documento ricostruisce il quadro normativo aggiornato e analizza le criticità applicative derivanti dalla nuova formulazione della presunzione di imprenditorialità.

Locazioni turistiche e locazioni brevi: distinzione preliminare

Per comprendere gli effetti fiscali delle novità, è necessario distinguere tra:

Locazione turistica

La locazione turistica è una tipologia contrattuale atipica, riconducibile agli articoli 1571 e seguenti del Codice civile.
La locazione turistica:

• è finalizzata a soddisfare esigenze abitative temporanee;
• comporta la mera concessione in godimento dell’immobile;
• non prevede servizi aggiuntivi di tipo alberghiero;
• può avere durata anche superiore a 30 giorni.

Locazione breve

La locazione breve è disciplinata dall’articolo 4 del Decreto legge 24 aprile 2017, n. 50.
Rientrano in questa categoria i contratti:

• di durata non superiore a 30 giorni;
• stipulati da persone fisiche che agiscono al di fuori dell’attività di impresa;
• eventualmente conclusi tramite intermediari o piattaforme digitali;
• compatibili esclusivamente con servizi accessori limitati (pulizia e cambio biancheria).

La presunzione di imprenditorialità: ambito temporale e soglia

La Legge di Bilancio 2026 ha modificato la disciplina prevedendo che la presunzione di attività imprenditoriale si applichi quando il contribuente destina alla locazione breve più di due unità immobiliari nel medesimo periodo d’imposta.

Secondo il documento dei Commercialisti:

• il periodo di riferimento è l’anno solare;
• occorre conteggiare i diversi immobili locati;
• è irrilevante il numero dei contratti stipulati;
• è sufficiente che ciascun immobile sia locato anche per un solo giorno.

Ne consegue che:

-> Un solo giorno di locazione breve del terzo immobile, nell’anno solare, è sufficiente a far scattare la presunzione di attività imprenditoriale.

Dal momento in cui si verifica tale presupposto, il contribuente è tenuto a:

• aprire la partita IVA;
• adempiere agli obblighi contabili;
• applicare il regime fiscale proprio del reddito d’impresa;
• gestire gli adempimenti IVA.

Le criticità interpretative evidenziate dal CNDCEC

Il documento sottolinea che la formulazione normativa non è particolarmente chiara e che l’assenza di chiarimenti ufficiali rende la disposizione di difficile applicazione.

In particolare, emergono dubbi sull’effetto temporale della presunzione.

1. Ipotesi di retroattività integrale

Un’interpretazione letterale potrebbe condurre a ritenere che il regime imprenditoriale:

• retroagisca all’inizio del periodo d’imposta;
• obblighi il contribuente a ricostruire la contabilità fin dal 1° gennaio;
• imponga, ai fini IVA, la certificazione dei corrispettivi percepiti prima dell’apertura della partita IVA.

In tale scenario, la presunzione avrebbe effetti retroattivi sia ai fini delle imposte dirette sia ai fini IVA.

2. Ipotesi di applicazione “mista” (analogia con il regime forfettario)

Un’interpretazione più favorevole potrebbe richiamare la disciplina del regime forfettario in caso di superamento dei limiti:

• ai fini delle imposte dirette, l’intero reddito dell’anno verrebbe attratto nel reddito d’impresa;
• ai fini IVA, l’obbligo di certificazione decorrerebbe solo dal momento del superamento della soglia.

3. Ipotesi di frazionamento del periodo d’imposta

Una terza interpretazione prospetta la possibilità di:

• qualificare come reddito fondiario le locazioni antecedenti al superamento della soglia;
• qualificare come reddito d’impresa le locazioni successive.

Tale soluzione, tuttavia, richiede un esplicito chiarimento dell’Amministrazione finanziaria.

Il momento di attivazione della presunzione

Secondo il documento del CNDCEC, il momento rilevante coincide:

• con il giorno di inizio della locazione del terzo immobile;
• oppure, nel caso di sublocazioni o comodati, con il giorno di incasso del canone riferito al terzo appartamento.

Effetti ai fini del reddito

La qualificazione come attività d’impresa comporta il passaggio:

• dal reddito fondiario (articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 – TUIR);
• al reddito d’impresa (articolo 55 del TUIR).

Il cambio di regime incide su:

• modalità di determinazione del reddito;
• deducibilità dei costi;
• obblighi contabili;
• regime IVA applicabile.

La corretta qualificazione assume rilievo anche in relazione alla possibilità di applicare la cedolare secca, che risulta incompatibile con l’esercizio di attività d’impresa.

Considerazioni operative

Il documento dei Commercialisti evidenzia che la nuova disciplina richiede un’attenta pianificazione dell’attività di locazione breve.

In particolare, i professionisti devono:

1. monitorare annualmente il numero di immobili destinati a locazione breve;
2. verificare tempestivamente il superamento della soglia;
3. valutare le conseguenze ai fini IVA e delle imposte dirette;
4. informare il contribuente sui possibili effetti retroattivi.

In assenza di chiarimenti ufficiali, l’interpretazione della norma presenta margini di incertezza che rendono opportuno un approccio prudenziale.

Il documento del CNDCEC rappresenta, in questo contesto, uno strumento di supporto interpretativo di particolare utilità per i professionisti dell’area fiscale, chiamati a gestire una disciplina complessa e in evoluzione.