Nuovi poteri di controllo alle Sedi sulle cessioni di beni immobili

Nell’ambito delle compravendite immobiliari assume rilevanza la congrua valutazione del prezzo fissato tra le parti e relativo all’immobile oggetto di cessione, ai fini dei controlli che possono essere instaurati dagli uffici dell’Amministrazione finanziaria.

In caso di accertamento, infatti, è fondamentale attestare la fedeltà del corrispettivo delle transazioni immobiliari e constatare che non vi sia scostamento tra questo prezzo e quello mediamente praticato sul mercato.

L’agenzia delle Entrate, con la circolare n. 18/E, ha dettato le istruzioni alle sedi sul comportamento da tenere nel caso si accerti una infedeltà del corrispettivo delle transazioni immobiliari, sostenendo un principio ormai diffuso anche dalla giurisprudenza ordinaria, secondo cui il criterio del valore normale non può essere più preso come principio generale di controllo dei corrispettivi, dal momento che un eventuale comportamento antieconomico posto in essere dal contribuente può dar luogo (insieme ad altre circostanze) alle presunzioni gravi, precise e concordanti che sottendono l’accertamento con il metodo analitico induttivo. Con il documento di prassi dello scorso 14 aprile è stata, dunque, abrogata la presunzione legale con efficacia ex tunc ed è stata introdotta la regola secondo cui l’eventuale scostamento dei corrispettivi dichiarati per le cessioni di immobili rispetto al valore normale diviene una presunzione semplice. Pertanto, spetta al contribuente – in caso di accertamento – fornire ulteriori elementi presuntivi idonei ad integrare la prova della pretesa da parte del Fisco.

Nel caso delle controversie già in essere, l’Agenzia istruisce gli uffici imponendo un duplice comportamento:

- se l’infedeltà accertata del corrispettivo dichiarato è sostenuta anche dalla presenza degli altri elementi presuntivi forniti dal contribuente, che tra loro associati risultano idonei a sostenere la pretesa tributaria, si deve procedere sulla strada del contenzioso avviato;

- se l’infedeltà del corrispettivo dichiarato non è sostenuta da altri elementi, gli uffici sono invitati ad abbandonare il contenzioso in corso.

Nelle compravendite immobiliari è, poi, rilevante accertare se il prezzo dichiarato del bene oggetto di cessione sia in linea rispetto al suo valore di mercato, ai fini dell’applicazione delle imposte indirette. Anche in questo caso i poteri di controllo da parte degli uffici del Fisco vengono ampliati:

- in caso di scostamento tra il valore di mercato e il prezzo dichiarato, l’ufficio può disconoscere la pretesa del contribuente di calcolare l’imposta di registro sul prezzo dichiarato (più basso), facendola calcolare sul valore di mercato. Eccezione si ha nel caso in cui si applica il cosiddetto prezzo-valore, che prescinde sia dal prezzo pattuito che dal valore corrente, facendo considerare come base imponibile la rendita catastale moltiplicata per il coefficiente 115,5 (agevolazione prima casa) o il coefficiente 126;

- nel caso in cui alla cessione viene applicata non l’imposta di registro ma l’Iva, la base imponibile è sempre rappresentata dal corrispettivo pattuito.

In tema di onere della prova in materia di contestazioni circa la congruità dei costi e dei ricavi esposti nei bilanci e relativi anche a transazioni immobiliari, si è espressa di recente anche di Cassazione, con le sentenze da n. 4559 del giorno 25 febbraio 2010. Il principio di diritto affermato dai Supremi giudici (sentenza n. 4554/2010) è che in sede di accertamento, il Fisco può valutare ai fini della determinazione della base imponibile del reddito d'impresa, la congruità dei costi e dei ricavi, a nulla rilevando la corretta tenuta delle scritture contabili. Di comune accordo, è legittimo disconoscere la deducibilità dei componenti negativi che appaiano di entità sproporzionata ai ricavi ed all'oggetto dell'attività d'impresa, ferma restando la possibilità per il contribuente di dimostrare inerenza e congruità. Cioè, è onere del contribuente provare l’inerenza dei costi di fronte a questioni che ne richiamano la loro congruità.