Nuovo modello per il regime fiscale delle SIIQ e SIINQ

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L’Agenzia delle Entrate ha approvato il nuovo modello da utilizzare per la comunicazione dell’opzione al regime di tassazione riservato alle Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ) e Non Quotate (SIINQ). L’aggiornamento è arrivato con il provvedimento del 20 ottobre 2025, n. 390054.

Il nuovo schema sostituisce quello precedentemente in uso e sarà operativo a partire dalla data che verrà resa nota tramite apposito avviso pubblicato sul portale istituzionale dell’Agenzia delle Entrate.

Il modello aggiornato dovrà essere utilizzato per le opzioni esercitate nei periodi d’imposta successivi al 31 dicembre 2024, in conformità a quanto stabilito nel provvedimento.

Ma vediamo in cosa consiste il regime opzionale per Siiq e Siinq.

Regime speciale per le società di investimento immobiliare

L’articolo 1, commi da 119 a 141-bis, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Legge finanziaria 2007), ha introdotto un regime opzionale specifico, di natura civilistica e fiscale, rivolto alle società per azioni le cui azioni siano quotate in mercati regolamentati e che esercitino in modo prevalente attività di locazione immobiliare.

Le modalità operative del regime sono state definite con il decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze 7 settembre 2007, n. 174, che ne ha delineato gli aspetti applicativi.

Successivamente, il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n. 161900 del 18 dicembre 2015 ha introdotto un nuovo modello di comunicazione, adeguandolo alle modifiche apportate dall’articolo 20 del DL 12 settembre 2014, n. 133, convertito con L. 11 novembre 2014, n. 164, che ha aggiornato alcune disposizioni della normativa originaria.

Ambito di applicazione e soggetti interessati

Il regime fiscale agevolato è destinato alle società per azioni residenti in Italia che abbiano come attività principale la locazione di immobili e che soddisfino specifici requisiti patrimoniali, tra cui la prevalenza del patrimonio immobiliare, pari almeno all’80% dell’attivo totale.

Tale disciplina può essere estesa, previa opzione congiunta, anche a:

• società per azioni, società in accomandita per azioni e società a responsabilità limitata non quotate, residenti in Italia e operanti prevalentemente nel settore immobiliare;
• società partecipate da SIIQ, SIINQ o fondi immobiliari alternativi (FIA), che possiedano i requisiti di partecipazione previsti dalla legge.

L’adesione al regime può essere esercitata anche da società con sede legale in Stati membri dell’Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo, purché incluse nell’elenco di cui al D.M. 4 settembre 1996, e limitatamente alle loro stabili organizzazioni che svolgono in prevalenza attività di locazione immobiliare.

Rientrano inoltre tra i soggetti ammessi le società istituite ai sensi dell’art. 33-bis del D.L. 6 luglio 2011, n. 98, finalizzate alla gestione, valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, comprese le entità che amministrano beni demaniali e diritti reali su immobili.

L’adesione al regime comporta l’esenzione dal pagamento dell’IRES e dell’IRAP sui redditi d’impresa derivanti dall’attività di locazione, nonché l’applicazione di una ritenuta del 20% sugli utili distribuiti ai soci.

Modalità di adesione

L’adesione al regime agevolato deve essere formalizzata attraverso un’apposita opzione indicata nella dichiarazione dei redditi presentata per il periodo d’imposta immediatamente precedente a quello in cui il contribuente intende applicare il regime speciale.

È comunque necessario utilizzare il modello comunicativo approvato con il provvedimento del 18 dicembre 2015, successivamente modificato con il provvedimento del 20 ottobre 2025, per segnalare una serie di situazioni specifiche legate all’applicazione o alla modifica dell’opzione.

Casi in cui è richiesta la comunicazione

La comunicazione deve essere trasmessa nei seguenti casi.

• Integrazione dell’opzione: quando la società acquisisce successivamente uno o più requisiti richiesti per accedere al regime speciale che, al momento dell’opzione, non erano ancora presenti oppure la cui mancanza temporanea aveva comportato la sospensione del regime.

Se la modifica riguarda requisiti diversi da quelli partecipativi, la comunicazione deve essere inviata entro 30 giorni dall’inizio del periodo d’imposta in cui si intende applicare il regime.

Se invece riguarda requisiti partecipativi non posseduti al momento della scelta, la comunicazione deve essere presentata entro 30 giorni dalla chiusura del periodo d’imposta in cui si intende adottare il regime.

Entro lo stesso termine va comunicato anche il ripristino del requisito partecipativo del 60%, qualora la sua assenza avesse determinato la sospensione dal regime.

• Operazioni straordinarie: qualora si verifichino fusioni, scissioni, conferimenti o altre operazioni societarie che comportino la prosecuzione del regime speciale, la comunicazione deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla chiusura dell’esercizio in cui l’operazione ha prodotto effetti giuridici.

• Cessazione del regime speciale: l’interruzione del regime deve essere comunicata entro 30 giorni:

• dalla chiusura dell’esercizio in cui si verifica la perdita dei requisiti;
• dalla data di approvazione del bilancio dell’esercizio in cui si è verificata la causa di cessazione;
• dalla conclusione dell’esercizio in cui ha avuto efficacia giuridica un’operazione straordinaria o è venuto meno il regime di consolidato nazionale;
• oppure dalla data di scioglimento della società.

• Sospensione temporanea del regime: in caso di perdita momentanea del requisito partecipativo, la comunicazione deve essere inviata entro 30 giorni dalla chiusura del periodo d’imposta in cui si è verificata la sospensione.
• Adesione iniziale al regime: le società di nuova costituzione che intendono applicare il regime speciale a partire dal periodo d’imposta successivo alla loro nascita devono presentare la comunicazione entro i termini previsti per l’esercizio dell’opzione.

Regime speciale con imposta sostitutiva

L’ingresso nel regime fiscale agevolato comporta la valutazione degli immobili e dei diritti reali connessi alla locazione in base al loro valore di mercato alla data di chiusura dell’ultimo esercizio soggetto al regime ordinario.

Requisiti per l’accesso al regime speciale

Possono accedere al regime fiscale speciale le società le cui azioni siano quotate in mercati regolamentati situati negli Stati membri dell’Unione europea o in Paesi che aderiscono allo Spazio economico europeo.

Per poter esercitare l’opzione è necessario che:

• nessun socio detenga, direttamente o indirettamente, più del 60% dei diritti di voto o degli utili;
• almeno il 25% delle azioni sia in mano a soggetti che non possiedono oltre il 2% dei diritti di voto o di partecipazione agli utili;
• il superamento della soglia del 60% comporti la sospensione del regime fino al ripristino dei requisiti.

L’attività di locazione immobiliare deve essere prevalente, ossia:

1. gli immobili destinati alla locazione rappresentino almeno l’80% dell’attivo patrimoniale;
2. i ricavi da locazione costituiscano almeno l’80% dei proventi complessivi.

Anche società non quotate (Spa, Sapa o Srl) possono aderire al regime, a condizione che:

• siano residenti in Italia;
• svolgano in modo prevalente attività di locazione immobiliare;
• siano controllate da una o più SIIQ o SIINQ o fondi immobiliari (FIA) che rispettino specifici requisiti di partecipazione (almeno il 50% dei diritti di voto e degli utili o, in determinate configurazioni, il 100% del capitale).

Nuovo Modello per le comunicazioni relative al regime Siiq e Siinq

Con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n. 390054 del 20 ottobre 2025, è stato approvato l’aggiornamento del modello “Comunicazioni per il regime di tassazione delle SIIQ e delle SIINQ”, originariamente introdotto con il Provvedimento n. 161900 del 18 dicembre 2015.

Novità

L’intervento si è reso necessario per recepire le modifiche introdotte dall’articolo 15, comma 3, del decreto legislativo 8 gennaio 2024, n. 1, che ha modificato l’articolo 1, comma 120, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Legge finanziaria 2007). In particolare, la norma ha stabilito che l’opzione per il regime speciale debba essere esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta precedente a quello a partire dal quale la società intende avvalersene.

Sono state inoltre aggiornate alcune formulazioni del modello e delle relative istruzioni, per tener conto delle novità introdotte dall’articolo 1, comma 718, della legge 30 dicembre 2021, n. 234, che ha esteso la possibilità di accesso al regime anche alle società in accomandita per azioni e alle società a responsabilità limitata non quotate, purché rispettino i requisiti previsti dalla disciplina.

Presentazione

A decorrere dalla data di entrata in vigore del nuovo modello, la trasmissione telematica dovrà avvenire tramite la versione aggiornata del software “SIIQ”, reso disponibile gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate.

Eventuali ulteriori aggiornamenti del modello e delle istruzioni saranno pubblicati nella sezione dedicata del sito istituzionale.