Plusvalenza su bene condominiale e Superbonus: chiarimenti dell’Agenzia

---

Condividi l'articolo:

---

La risposta a interpello n. 86 del 27 marzo 2026 offre un importante contributo interpretativo in materia di tassazione delle plusvalenze immobiliari, con specifico riferimento alla vendita di beni condominiali interessati da interventi agevolati con il Superbonus. L’Agenzia delle Entrate affronta il caso della cessione dell’ex abitazione del portiere, chiarendo criteri di imputazione del reddito, condizioni di imponibilità e modalità di determinazione della plusvalenza.

L’intervento si inserisce nel più ampio contesto delle disposizioni introdotte per contrastare fenomeni di utilizzo distorto delle agevolazioni edilizie, che hanno esteso l’ambito delle plusvalenze imponibili anche a fattispecie prima non espressamente considerate.

Il caso

L’istanza di interpello è stata presentata dall’amministratore di un condominio di rilevanti dimensioni, composto da numerose unità immobiliari e pertinenze. L’edificio è stato oggetto di interventi di manutenzione straordinaria e riqualificazione energetica sulle parti comuni, in parte agevolati con il Superbonus al 110% e in parte con il bonus ristrutturazioni al 50%.

La quasi totalità dei condomini ha optato per lo sconto in fattura. Tra i beni comuni figura l’ex alloggio del portiere, non più utilizzato e destinato alla vendita. A tal fine, l’unità è stata accatastata autonomamente.

I quesiti posti all’Agenzia riguardano:

• la necessità di verificare le condizioni di imponibilità della plusvalenza in capo ai singoli condomini;
• i criteri per determinare il costo fiscale del bene, in assenza di un prezzo di acquisto specifico.

Il quadro normativo

La disciplina di riferimento è contenuta nel Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR).

In particolare:

• l’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), include tra i redditi diversi le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus, se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori;
• l’articolo 68, comma 1, stabilisce che la plusvalenza è determinata come differenza tra il corrispettivo percepito e il costo fiscale del bene, comprensivo degli oneri inerenti.

La normativa prevede inoltre specifiche cause di esclusione dalla tassazione, tra cui:

• l’acquisizione dell’immobile per successione;
• l’utilizzo come abitazione principale per la maggior parte del periodo rilevante.

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Natura del bene e imputazione del reddito

L’Agenzia qualifica l’alloggio del portiere come bene accessorio rispetto alle unità immobiliari dei singoli condomini. Ciò comporta che:

• la proprietà è attribuita pro quota in base ai millesimi;
• la plusvalenza derivante dalla vendita deve essere imputata direttamente ai condomini.

Elemento centrale è che il regime fiscale applicabile segue quello dell’unità immobiliare di ciascun partecipante. Ne deriva che la verifica delle condizioni di imponibilità deve essere effettuata individualmente, e non a livello condominiale.

Verifica dell’imponibilità

La quota di plusvalenza non è imponibile per i condomini che:

• hanno acquisito l’immobile per successione;
• oppure lo hanno adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso (o dei dieci anni precedenti la vendita).

Diversamente, la plusvalenza è imponibile se:

• tali condizioni non sono soddisfatte;
• la cessione avviene entro dieci anni dalla conclusione degli interventi agevolati.

In questa ipotesi, il reddito è qualificato come reddito diverso e imputato in proporzione ai millesimi di proprietà.

Determinazione della plusvalenza

Un profilo particolarmente rilevante riguarda la determinazione del costo fiscale del bene.

Nel caso dei beni condominiali, infatti, manca un autonomo prezzo di acquisto dell’alloggio del portiere, in quanto il suo valore è inglobato in quello delle singole unità immobiliari.

Per superare tale criticità, l’Agenzia ammette il ricorso a una perizia giurata, redatta da un professionista abilitato, che consenta di individuare un valore attendibile del bene. Tale valore può essere assunto come costo iniziale.

Se il bene è posseduto da oltre cinque anni, il valore così determinato può essere rivalutato sulla base degli indici ISTAT dei prezzi al consumo.

Trattamento dei costi legati al Superbonus

La risposta fornisce chiarimenti anche in merito alla rilevanza delle spese sostenute per gli interventi agevolati.

In particolare:

• se la vendita avviene entro cinque anni dalla conclusione dei lavori e il contribuente ha fruito del Superbonus tramite sconto in fattura o cessione del credito, tali spese non rilevano ai fini del calcolo della plusvalenza;
• se la cessione avviene oltre cinque anni, è possibile considerare il 50% delle spese sostenute sulle parti comuni.

Questo criterio è coerente con precedenti documenti di prassi e vuole evitare duplicazioni di benefici fiscali.

Considerazioni operative

La risposta n. 86/2026 conferma l’approccio dell’Amministrazione finanziaria volto a garantire una tassazione puntuale delle plusvalenze connesse agli interventi Superbonus, estendendo le regole anche ai beni comuni condominiali.

L’aspetto più significativo è rappresentato dalla valutazione individuale della posizione fiscale di ciascun condomino, che può determinare esiti differenti all’interno dello stesso condominio.

Dal punto di vista operativo, ciò comporta:

• una maggiore complessità nella gestione delle operazioni di vendita di beni comuni;
• la necessità di acquisire informazioni dettagliate sui singoli condomini;
• il frequente ricorso a strumenti tecnici, come la perizia giurata, per la determinazione del costo fiscale.