Bonus edilizi 2026: tutte le novità su ristrutturazioni, ecobonus e condoni

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199) si consolida il nuovo assetto dei bonus edilizi già delineato dalla Manovra per il 2025. Il legislatore conferma un impianto improntato alla stabilizzazione delle agevolazioni ordinarie, senza introdurre nuovi incentivi straordinari né riaprire misure ormai archiviate.

In particolare, la Legge di Bilancio 2026 conferma le aliquote per il recupero edilizio, mantenendo il 50% per l’abitazione principale e il 36% per gli altri immobili, prorogando le principali detrazioni edilizie e il bonus mobili, ma senza alcuna proroga del Superbonus né delle cessioni dei crediti. Di fatto, nel 2026 vengono consolidate le scelte del 2025, senza inversioni di rotta, con la definitiva archiviazione della stagione dei bonus superiori al 50%.

Il sistema si orienta, così, verso detrazioni uniformi, controllabili e selettive, con maggiore favore per l’abitazione principale. Una novità di rilievo introdotta dalla Manovra fiscale riguarda gli immobili condonati, con effetti potenzialmente significativi in ambito urbanistico ed edilizio.

Bonus casa “unificato”: sistema a due aliquote per le ristrutturazioni nel 2026

Nel 2026 trova piena applicazione il modello unitario dei bonus edilizi introdotto dalla legge di Bilancio 2025 e confermato dalla Legge n. 199/2025, fondato su un sistema di sole due aliquote di detrazione, pari al 50% e al 36%, in funzione della destinazione dell’immobile oggetto degli interventi.

In particolare, la detrazione del 50% spetta esclusivamente nel caso in cui gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari adibite ad abitazione principale, a condizione che il contribuente sia proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile e vi abbia stabilito la residenza anagrafica. In tutti gli altri casi, la detrazione è riconosciuta nella misura ordinaria del 36%.

Questo assetto a due aliquote accomuna e ricomprende le principali agevolazioni edilizie, che continuano a mantenere le proprie discipline tecniche, i rispettivi adempimenti e i massimali di spesa, ma risultano ora allineate sotto il profilo della percentuale di detrazione. Rientrano in tale perimetro:

• il bonus ristrutturazioni “ordinario” di cui all’articolo 16-bis del TUIR, applicabile agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, quali lavori su strutture, murature, impianti e finiture;
• l’ecobonus per gli interventi di efficientamento energetico, disciplinato dal decreto-legge n. 63 del 2013, riferito, tra l’altro, alla sostituzione di infissi, all’installazione di impianti a pompa di calore e ad altri interventi finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici;
• il sismabonus, destinato agli interventi di riduzione del rischio sismico, comprensivo anche della versione “acquisti” per l’acquisto di unità immobiliari antisismiche.

Per tutte queste agevolazioni, nel 2026 resta fermo il limite massimo di spesa pari a 96.000 euro per unità immobiliare, nonché l’obbligo di fruizione della detrazione mediante ripartizione in dieci quote annuali di pari importo, da indicare in dichiarazione dei redditi. Immutati anche gli altri adempimenti specifici previsti dalle singole discipline agevolative (come la comunicazione all’ENEA per l’ecobonus o il bonifico “parlante” per il bonus ristrutturazioni).

Va infine ricordato che le detrazioni edilizie sono soggette ai limiti complessivi alle detrazioni IRPEF per i contribuenti con redditi superiori a 75.000 euro annui, che possono incidere sulla piena fruibilità del beneficio nel periodo decennale. Tale aspetto richiede una attenta valutazione preventiva, soprattutto in presenza di interventi di importo rilevante.

Bonus mobili: proroga per il 2026 e condizioni di accesso

La Legge di Bilancio 2026 conferma anche per l’anno 2026 il bonus mobili, prorogando di un ulteriore anno la detrazione IRPEF prevista per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati all’arredo di immobili oggetto di interventi edilizi agevolati.

Il comma 22 dell’articolo 1 della Legge di Bilancio 2026 interviene sul comma 2 dell’articolo 16 del Decreto legge n. 63 del 2013, mantenendo invariata la misura dell’agevolazione. Per le spese sostenute nel 2026, la detrazione spetta quindi nella misura del 50%, da ripartire obbligatoriamente in dieci quote annuali di pari importo nella dichiarazione dei redditi.

Resta confermato anche il limite massimo di spesa agevolabile, pari a 5.000 euro per ciascuna unità immobiliare, con una detrazione massima complessiva pari a 2.500 euro, corrispondente a 250 euro annui per dieci anni. Il plafond è attribuito per singolo immobile e non può essere trasferito o cumulato tra unità diverse.

Possono beneficiare del bonus esclusivamente i contribuenti che:

• sostengono e detraggono direttamente le spese per gli interventi edilizi sull’immobile cui gli arredi sono destinati;
• hanno avviato gli interventi di recupero edilizio a partire dal 1° gennaio 2025;
• effettuano acquisti strettamente collegati all’immobile oggetto dei lavori.

Restano pertanto esclusi dall’agevolazione gli acquisti di mobili e arredi non riconducibili a interventi edilizi agevolati, anche se destinati all’arredo di immobili abitativi, nonché gli acquisti effettuati da soggetti diversi da quelli che fruiscono della detrazione per i lavori

Superbonus: nessuna proroga nel 2026 e fine delle opzioni alternative alla detrazione

Tra le scelte più rilevanti operate dalla Legge di Bilancio 2026 vi è la mancata proroga del Superbonus. La maxi-agevolazione, introdotta nel 2020 come misura emergenziale e progressivamente ridimensionata negli anni successivi, si è definitivamente esaurita nel corso del 2025, limitatamente agli ultimi interventi residui già ammessi al beneficio secondo le previgenti disposizioni.

La Legge n. 199/2025 conferma in modo esplicito questa impostazione, prevedendo che:

• non vi sia alcuna riapertura del superbonus, neppure in forma ridotta o transitoria;
• non siano prorogate le opzioni di cessione del credito e di sconto in fattura, strumenti che avevano accompagnato la misura e che risultano ormai superati nell’ambito dei bonus edilizi ordinari.

Bonus barriere architettoniche: cessazione dell’aliquota al 75%

Non trova proroga nel 2026 neppure il bonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche nella misura del 75%, la cui efficacia era limitata alle spese sostenute entro il 31 dicembre 2025. La Legge di Bilancio 2026 non ha accolto le proposte di rinnovo della misura, nonostante il suo rilevante valore sociale e il contenuto impatto finanziario stimato.

A partire dal 2026, pertanto, gli interventi finalizzati alla rimozione delle barriere architettoniche non beneficiano più di una disciplina autonoma e rientrano nel perimetro delle agevolazioni edilizie ordinarie, con applicazione delle aliquote previste per il bonus casa “unificato”:

• 50% per gli interventi realizzati su abitazioni principali;
• 36% per gli interventi effettuati su immobili diversi dall’abitazione principale.

La cessazione del bonus al 75% segna così la conclusione di una misura temporanea e mirata, confermando l’orientamento del legislatore verso un sistema di incentivi edilizi più stabile, uniforme e strutturalmente integrato nelle detrazioni a regime.

Immobili condonati: estensione delle premialità volumetriche

Tra le novità più significative introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 merita particolare attenzione la disposizione relativa agli immobili oggetto di condono edilizio, che interviene su un ambito da tempo oggetto di incertezze interpretative e di un orientamento giurisprudenziale restrittivo.

La norma prevede espressamente che le premialità volumetriche e le altre forme di incentivazione edilizia o urbanistica possano essere riconosciute anche agli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito un titolo abilitativo edilizio in sanatoria, inclusi quelli ottenuti sulla base dei condoni edilizi del 1985, del 1994 e del 2003.

L’intervento legislativo si colloca nel solco di un dibattito acceso negli ultimi anni, alimentato da pronunce giurisprudenziali – tra cui la sentenza della Corte costituzionale n. 119 del 2024 – che avevano messo in discussione la piena equiparazione degli immobili condonati a quelli regolarizzati mediante procedimenti edilizi ordinari. In tale contesto, alcune operazioni edilizie, in particolare le premialità volumetriche previste dalle normative regionali, erano state ritenute non applicabili a manufatti originariamente abusivi, ancorché successivamente sanati.

Con la Legge di Bilancio 2026 il legislatore introduce una correzione esplicita a questo orientamento, stabilendo che la presenza di un titolo edilizio in sanatoria, anche derivante dai condoni straordinari del passato, consente l’accesso alle misure incentivanti previste a livello regionale, sul modello delle politiche di ampliamento e rigenerazione urbana già sperimentate in precedenti stagioni normative.

Resta fermo che l’applicazione concreta delle premialità volumetriche continuerà a dipendere dalle discipline urbanistiche regionali e comunali, ma la disposizione introduce un principio di carattere generale destinato ad avere effetti rilevanti sul recupero e sulla valorizzazione del patrimonio edilizio esistente, superando una penalizzazione che, fino ad oggi, aveva colpito in modo strutturale gli immobili condonati.

Nel complesso, la legge di Bilancio 2026 consolida il passaggio a un sistema di incentivi edilizi ordinari, più selettivo e prevedibile, nel quale l’abitazione principale resta il fulcro delle agevolazioni. Il 2026 rappresenta quindi un anno di transizione “stabile”, in vista della riduzione delle aliquote già programmata dal 2027.

La Tabella che segue riepiloga, in modo sintetico, lo stato dei principali bonus edilizi nel 2026, evidenziando aliquote applicabili, proroghe e cessazioni.