Ristrutturazioni edilizie 2026: guida aggiornata e proroga detrazione 50%

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L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il 13 febbraio 2026 l’aggiornamento della guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali”, recependo le modifiche introdotte dalla Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di bilancio 2026), che interviene in continuità con la Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di bilancio 2025).

La guida fornisce un quadro organico delle agevolazioni applicabili agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, con particolare riferimento a:

• aliquote di detrazione;
• limiti massimi di spesa;
• condizioni soggettive e oggettive;
• coordinamento con il nuovo limite generale di detraibilità previsto dall’articolo 16-ter del Dpr 22 dicembre 1986, n. 917 (Tuir).

Di seguito si propone una ricostruzione tecnica delle singole misure, con evidenziazione delle novità rilevanti per il periodo d’imposta 2026.

Detrazione Irpef per il recupero del patrimonio edilizio (Articolo 16-bis Tuir)

Aliquota e limite di spesa – regime prorogato al 31 dicembre 2026

La Legge n. 199/2025 ha prorogato fino al 31 dicembre 2026 il regime potenziato già previsto fino al 31 dicembre 2025 dalla Legge n. 207/2024.

Per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2026, la detrazione è riconosciuta nella misura del:

• 50% delle spese sostenute
• su un limite massimo di spesa pari a 96.000 euro per unità immobiliare.

La detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Regime ordinario (a regime)

In assenza di ulteriori proroghe, dal 1° gennaio 2027 troverebbe applicazione il regime ordinario previsto dall’articolo 16-bis Tuir:

• 36% di detrazione;
• limite massimo di spesa pari a 48.000 euro per unità immobiliare.

La proroga al 2026 mantiene quindi in vigore:

• aliquota maggiorata (+14 punti percentuali);
• raddoppio del limite di spesa (96.000 euro anziché 48.000 euro).

Interventi ammessi

La detrazione spetta per:

• manutenzione straordinaria su singole unità immobiliari residenziali;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia;
• manutenzione ordinaria sulle parti comuni condominiali;
• realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali;
• installazione di impianti fotovoltaici;
• acquisto di immobili facenti parte di edifici interamente ristrutturati.

Regime rafforzato per abitazione principale (anni 2025-2027)

Per gli anni 2025, 2026 e 2027, la normativa prevede un regime di favore rafforzato quando:

• l’intervento riguarda l’abitazione principale;
• il beneficiario è:
  • il proprietario, oppure
  • il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione).

Il requisito dell’abitazione principale deve sussistere secondo la definizione fiscale rilevante ai fini Irpef.

La Legge di bilancio 2026 conferma tale impianto, estendendo la piena applicazione del regime potenziato anche alle spese sostenute nel 2026.

Limite generale agli oneri detraibili per redditi superiori a 75.000 euro (Articolo 16-ter Tuir)

La Legge n. 207/2024 ha introdotto l’articolo 16-ter del Tuir, confermato dalla Legge n. 199/2025.

Per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, è previsto un tetto massimo complessivo agli oneri e alle spese detraibili, comprensivo anche delle detrazioni edilizie.

In particolare:

• oltre la soglia di 75.000 euro, l’ammontare complessivo delle detrazioni è soggetto a plafonamento;
• il limite si applica all’insieme degli oneri detraibili, non alla singola detrazione.

Il reddito complessivo è determinato ai sensi dell’articolo 8 del Tuir.

Per i professionisti è essenziale:

1. verificare preventivamente la soglia reddituale;
2. valutare il coordinamento tra detrazione edilizia e altre detrazioni (spese sanitarie, interessi mutui, ecc.);
3. pianificare la distribuzione pluriennale delle spese.

Detrazione 75% per eliminazione delle barriere architettoniche

La guida conferma la detrazione del 75% per interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche.

Limiti di spesa

La detrazione si applica su un ammontare massimo di spesa pari a:

• 50.000 euro per edifici unifamiliari o unità immobiliari indipendenti;
• 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari per edifici composti da 2 a 8 unità;
• 30.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari per edifici con più di 8 unità.

La detrazione è ripartita in 5 quote annuali di pari importo, salvo diverse disposizioni vigenti.

Gli interventi devono rispettare i requisiti tecnici previsti dal Dm 14 giugno 1989, n. 236.

IVA ridotta per interventi edilizi

Resta applicabile l’aliquota IVA del 10% per:

• manutenzione ordinaria e straordinaria su immobili residenziali;
• interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.

Ai sensi dell’articolo 7, comma 1, lettera b), della legge n. 488/1999:

• l’aliquota ridotta si applica alle prestazioni di servizi;
• per i beni significativi, l’IVA al 10% si applica solo fino a concorrenza del valore della prestazione al netto del bene.

La misura è cumulabile con la detrazione Irpef, trattandosi di agevolazioni con presupposti diversi.

Acquisto o costruzione di box e posti auto pertinenziali

La detrazione del 50% spetta:

• per la realizzazione in proprio di autorimesse o posti auto pertinenziali;
• per l’acquisto da impresa costruttrice.

La detrazione è calcolata:

• esclusivamente sui costi di costruzione documentati;
• nel limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare (nell’ambito del plafond complessivo dell’articolo 16-bis).

È necessario il vincolo pertinenziale risultante da atto registrato.

Acquisto di immobili ristrutturati da imprese

In caso di acquisto di unità immobiliari facenti parte di edifici interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare:

• la detrazione è pari al 50%;
• si applica su un importo forfetario pari al 25% del prezzo di vendita;
• nel limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.

L’immobile deve essere ceduto entro i termini previsti dalla normativa vigente dal termine dei lavori.

Detrazione degli interessi passivi sui mutui per ristrutturazione (Articolo 15, comma 1-ter, Tuir)

È riconosciuta una detrazione pari al 19%:

• sugli interessi passivi e relativi oneri accessori;
• su un importo massimo di 2.582,28 euro annui.

Il mutuo deve essere contratto per la ristrutturazione dell’abitazione principale.

Anche tale detrazione rientra nel limite complessivo previsto dall’articolo 16-ter Tuir per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro.

Profili operativi

Per il periodo d’imposta 2026 risultano centrali:

1. la verifica della soglia reddituale di 75.000 euro;
2. la corretta individuazione del limite di spesa per unità immobiliare;
3. la tracciabilità dei pagamenti mediante bonifico parlante;
4. il coordinamento tra:
   • detrazione edilizia,
   • detrazione barriere architettoniche,
   • interessi passivi,
   • altre detrazioni soggette a plafonamento.