Prima casa e Superbonus: sospensione Covid e nuova scadenza per la residenza

Pubblicata la risposta n. 230 del 3 settembre 2025 con la quale l’Agenzia delle Entrate fornisce un importante chiarimento in materia di agevolazioni fiscali legate alla “prima casa”. L’Amministrazione finanziaria ha, infatti, precisato che la sospensione dei termini introdotta a causa dell’emergenza Covid-19 si applica anche al termine di 30 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni, qualora quest’ultimo sia stato oggetto di interventi di ristrutturazione agevolati con il Superbonus 110%.

In altre parole, per il contribuente che ha acquistato un immobile con il beneficio “prima casa” e ha effettuato lavori ammessi al Superbonus, il termine non decorre dalla data del rogito, ma dalla fine del periodo di sospensione Covid, fissata al 31 ottobre 2023. Ne consegue che il contribuente avrà tempo fino al 30 aprile 2026 per trasferire la propria residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile, senza perdere i vantaggi fiscali connessi all’agevolazione in oggetto.

Perché il termine si allunga fino al 2026

La disciplina delle agevolazioni “prima casa” stabilisce che l’acquirente, per poter usufruire dell’aliquota ridotta e degli altri vantaggi fiscali, debba trasferire la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. Con l’introduzione del Superbonus 110% (art. 119 del DL n. 34/2020), è stato poi previsto un termine più ampio, pari a 30 mesi, per gli immobili oggetto di interventi di riqualificazione energetica o sismica agevolati.

Con lo scoppio della pandemia, però, il legislatore è intervenuto più volte sospendendo e prorogando i termini per adempiere agli obblighi legati all’agevolazione “prima casa”. Inizialmente, con l’articolo 24 del DL n. 23/2020, è stato disposto che tutti i termini in corso al 23 febbraio 2020, così come quelli che sarebbero iniziati tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020, restassero sospesi. La sospensione è stata poi prorogata: prima con l’articolo 3, comma 11-quinquies, del DL n. 183/2020, quindi con l’articolo 3, comma 5-septies, del DL n. 228/2021, che hanno spostato la scadenza al 31 marzo 2022. Infine, l’articolo 3, comma 10-quinquies, del DL n. 198/2022, convertito nella Legge n. 14/2023, ha prorogato ulteriormente il termine al 30 ottobre 2023, con effetto retroattivo a partire dal 1° aprile 2022.

Effetti per gli immobili con Superbonus

Per gli immobili acquistati con i benefici “prima casa” e oggetto degli interventi di cui agli articoli 121 e 122 del DL n. 34/2020 (ossia quelli ammessi al Superbonus), trova applicazione la regola speciale dei 30 mesi per il trasferimento della residenza. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che anche questo termine beneficia della sospensione Covid: non decorre dalla data di acquisto, ma inizia a decorrere dal 31 ottobre 2023.

Ciò significa che il contribuente dispone di tempo fino al 30 aprile 2026 per trasferire la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, senza rischiare di perdere i vantaggi fiscali.

Il caso: acquisto, Superbonus e residenza

Il contribuente, il 26 novembre 2021, ha acquistato un immobile composto da due unità abitative e un rustico ad uso stalla, chiedendo in atto l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”. L’immobile è stato poi oggetto di interventi edilizi con Superbonus 110%, per i quali era stata presentata una CILA al Comune. I lavori agevolati sono terminati il 29 dicembre 2023, mentre quelli ordinari e straordinari risultavano ancora in corso al momento dell’interpello.

Nella propria istanza, l’Istante ha richiamato le norme emergenziali che, durante il Covid-19, hanno sospeso i termini legati ai benefici “prima casa”, prorogandoli fino al 30 ottobre 2023. Su questa base, ha sostenuto che anche il termine speciale di 30 mesi previsto per gli immobili oggetto di Superbonus debba essere calcolato non dalla data del rogito, ma dalla fine della sospensione. Secondo la sua interpretazione, quindi, il termine utile per trasferire la residenza decorre dal 31 ottobre 2023 e scade il 30 aprile 2026.

Termini prorogati anche per il Superbonus

Con la risposta n. 230 del 3 settembre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha confermato la correttezza dell’interpretazione proposta dal contribuente. L’Amministrazione finanziaria ha chiarito che le sospensioni introdotte durante l’emergenza Covid-19 si applicano a tutti i termini previsti per il mantenimento delle agevolazioni “prima casa”, compreso quello di 30 mesi stabilito dall’art. 119, comma 10-ter, del DL 34/2020 per gli immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus.

A supporto di questa conclusione, l’Agenzia ha richiamato le indicazioni già fornite con la circolare n. 9/E del 13 aprile 2020 e con la circolare n. 8/E del 29 marzo 2022, nelle quali era stato precisato che la sospensione riguarda tutti i termini essenziali per la conservazione dei benefici. Tra questi:

• i 18 mesi per trasferire la residenza nel Comune dell’immobile acquistato,
• l’anno di tempo per riacquistare una nuova abitazione se quella agevolata viene venduta entro cinque anni,
• l’anno per vendere la precedente abitazione acquistata con i benefici,
• e l’anno per riacquistare un altro immobile con diritto al credito d’imposta.

In questo solco interpretativo si inserisce la risposta n. 230/2025, che estende in modo espresso la sospensione anche al termine di 30 mesi per gli immobili sottoposti a lavori di Superbonus. Di conseguenza, il termine non decorre dalla data del rogito, ma dal 31 ottobre 2023, consentendo al contribuente di trasferire la residenza entro il 30 aprile 2026 senza perdere i vantaggi fiscali.

A seguire una Tabella che riepiloga i principali termini previsti per il mantenimento delle agevolazioni fiscali “prima casa” (trasferimento residenza, riacquisto o vendita di immobili, credito d’imposta), indicando le durate ordinarie, l’estensione a 30 mesi in caso di interventi con Superbonus e le nuove scadenze risultanti dalla sospensione Covid, conclusa il 31 ottobre 2023.

* Le scadenze sono calcolate prendendo come dies a quo la fine della sospensione Covid (31/10/2023).