Riforma del condominio, nuovo Ddl. Detrazione del compenso dell’amministratore

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Il Disegno di Legge n. 1816/2026, presentato al Senato il 24 febbraio 2026, introduce un articolato intervento di riforma della disciplina del condominio negli edifici.

L’iniziativa normativa si inserisce nel solco della riforma attuata con la Legge n. 220/2012, con l’obiettivo di superare le criticità applicative emerse negli ultimi anni e di adeguare il sistema alle esigenze attuali di gestione, sicurezza e trasparenza.

Dal punto di vista operativo, il provvedimento incide su numerosi ambiti: dalla figura dell’amministratore alle maggioranze assembleari, dalla gestione della morosità fino alla fiscalità immobiliare.

NOTA BENE: La precedente proposta di legge n. 2692/2025, in materia, è stata formalmente ritirata il 14 febbraio 2026.

Amministratore di condominio: nuovi obblighi e responsabilità

Uno degli interventi più rilevanti del DDL 1816/2026 riguarda la modifica dell’articolo 1129 del codice civile, con un rafforzamento significativo degli obblighi in capo all’amministratore.

• L’amministratore è tenuto a pubblicare online, in area riservata ai condomini, l’estratto conto condominiale con cadenza trimestrale entro 30 giorni dalla chiusura del periodo.

La violazione dell’obbligo può comportare la revoca dell’incarico.

• L’amministratore non risponde per inadempimenti derivanti dalla morosità dei condomini, a condizione che dimostri di aver agito diligentemente.
• L’incarico si rinnova automaticamente di anno in anno, salvo revoca o dimissioni.
• Il compenso deve essere indicato analiticamente al momento della nomina e si intende confermato anche per i rinnovi successivi, salvo diversa delibera assembleare.

Tali previsioni mirano a rafforzare la trasparenza gestionale e a ridurre il contenzioso tra amministratore e condomini.

Interventi obbligatori: quorum assembleari ridotti

Il DDL 1816/2026 interviene sull’articolo 1136 c.c., introducendo una disciplina agevolata per le delibere relative a interventi obbligatori per legge, in particolare quelli connessi alla sicurezza degli edifici.

Le nuove maggioranze previste sono:

• un terzo dei partecipanti all’assemblea;
• un terzo del valore dell’edificio.

La modifica risponde all’esigenza di evitare situazioni di stallo decisionale che, in passato, hanno impedito l’esecuzione di interventi essenziali, come quelli legati alla prevenzione incendi.

Polizza condominiale obbligatoria

Un ulteriore elemento di rilievo è rappresentato dall’introduzione dell’obbligo di stipulare una polizza assicurativa condominiale.

La copertura deve riguardare:

• il perimento totale o parziale dell’edificio;
• la responsabilità civile verso terzi.

La misura intende rafforzare la tutela patrimoniale dei condomini e ridurre i rischi derivanti da eventi dannosi.

Morosità condominiale: nuove misure più incisive

Il disegno di legge 1816/2026 modifica l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, introducendo strumenti più efficaci per contrastare la morosità.

Sospensione dei servizi

In caso di mancato pagamento protratto per almeno sei mesi, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di utilizzo separato.

Responsabilità dell’acquirente

Chi acquista un immobile in condominio:

• risponde in solido con il venditore;
• per le spese relative all’esercizio in corso e ai due esercizi precedenti.

Obbligo di attestazione

In sede di compravendita, il notaio deve acquisire una dichiarazione dell’amministratore attestante l’eventuale morosità.

Queste disposizioni rafforzano la certezza dei rapporti giuridici e la tutela del credito condominiale.

Requisiti professionali: certificazione UNI obbligatoria

Il DDL 1816/2026 introduce una significativa innovazione in materia di qualificazione professionale degli amministratori.

È previsto l’obbligo di conseguire la certificazione UNI 10801:2024 nei seguenti casi:

• condomini con bilancio superiore a 100.000 euro;
• edifici con oltre 50 unità immobiliari.

Inoltre, viene eliminata la possibilità per l’amministratore interno (condomino) di operare senza adeguata formazione.

La norma punta a elevare gli standard qualitativi del servizio e a garantire una gestione conforme alle best practice di settore.

Rapporti tra locatore e conduttore

La modifica dell’articolo 10 della Legge n. 392/1978 introduce la responsabilità solidale del conduttore per le spese relative ai servizi di riscaldamento e condizionamento.

Il conduttore:

• mantiene il diritto di voto su tali servizi;
• diventa coobbligato nel pagamento.

La previsione rafforza la posizione del condominio nella riscossione dei contributi.

Detrazione fiscale del compenso dell’amministratore

Sul piano fiscale, viene introdotta una nuova detrazione IRPEF, aggiungendo la lettera b-ter all’art. 15 del TUIR (DPR n. 917/1986).

Si potrà detrarre all'imposta lorda un importo pari al 22 per cento dei compensi dell’amministratore di condominio, sostenuti dal contribuente in relazione all’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, per un importo non superiore ad euro 500 per ciascun periodo d’imposta.